8月13日晚間，萬科A發布公告稱，公司下屬子公司萬聚盈通、深圳萬科與中信金石基金管理有限公司、中信證券投資有限公司及泰康人壽保險有限責任公司，共同投資設立了萬信金石(南京)商業投資合伙企業(有限合伙)，該基金被命名為“中信萬科消費基礎設施基金”。
一、合作方及基金設立
合作方：萬科A下屬子公司萬聚盈通、深圳萬科，與中信金石基金管理有限公司、中信證券投資有限公司、泰康人壽保險有限責任公司。
基金名稱：萬信金石(南京)商業投資合伙企業(有限合伙)，簡稱“中信萬科消費基礎設施基金”。
二、基金規模及出資情況
基金規模：人民幣22.34億元。
出資比例：
泰康人壽認繳35.00%。
中證投資及中信金石合計認繳8.95%。
萬科集團暫時認繳56.05%，后續計劃將36.05%的認繳份額轉讓給其他機構。
三、投資方向
該基金主要用于投資萬科旗下兩個運營穩定的商業項目：深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場。
這兩個項目在2023年的營業額分別超過20億元和6億元，顯示出良好的運營狀況和盈利能力。
四、基金管理及運營
資產管理：基金所投資的商業項目將委托萬科旗下印力集團繼續提供資產管理服務。
合伙期限：合伙期限自完成首次投資性出資時起5年，經過必要的程序后可以延長。
五、戰略意義
聚焦主業：此次投資是萬科落實“一攬子方案”的重要舉措，有助于公司聚焦主業、瘦身健體。
資產證券化：構建面向未來的、戰略的、可持續的資產證券化平臺，有助于萬科進一步打通經營性資產的商業模式閉環。
盤活資產：通過大宗資產交易、公募REITs等方式，萬科能夠更好地盤活存量資產和現金流，實現資產的良性循環發展。
六、市場反應
此次合作投資得到了市場的積極關注，業內認為這體現了市場對萬科主業能力的認可。
截至8月13日收盤，萬科A的股價雖然有所波動，但整體市場反應較為平穩。
萬科A此次與多家專業投資機構合作設立中信萬科消費基礎設施基金，是其在資產證券化、盤活存量資產方面的重要一步，有助于公司未來的可持續發展。
根據中研普華產業研究院發布的《2024-2028年中國基礎設施建設投資規劃分析與研究咨詢報告》顯示：
公告顯示，該基金募集規模為人民幣22.34億元，主要用于收購萬科兩家下屬子公司，兩家子公司主要持有的北京舊宮萬科廣場和深圳龍崗萬科廣場資產，同時存在經營性物業貸款等負債。
其中，萬聚盈通認繳出資金額為1000萬元、深圳萬科認繳出資金額為124215.7萬元，合計占中信萬科消費基礎設施基金的比例為56.05%。
后續，萬科將把36.05%的份額轉讓給其他投資人。中信金石、中信證券投資、泰康人壽的認繳出資金額分別為100萬元、19894.3萬元、78190萬元。
據萬科所言，下屬子公司本次參與投資中信萬科消費基礎設施基金，是落實公司“一攬子方案”的重要舉措，有助于公司聚焦主業、瘦身健體，構建面向未來的、戰略的、可持續的資產證券化平臺。
所謂的“一攬子方案”，萬科董事會主席郁亮此前在2023年度股東大會上進行了詳細說明，該方案主要包括兩個階段。
第一階段是堅定瘦身，調整融資模式，降解風險。具體而言，除三項主業外，萬科將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資;堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元;同時，主動完成融資模式轉型。第二階段萬科將聚焦主業，做精業務，成為行業產品標桿、服務標桿。
郁亮表示，“一攬子方案”并非只是收縮、壓降方案，也是發展進取的方案。郁亮還提到，制定“一攬子方案”主要為實現三個目的，首先是“降負債”， 第二是完成“融資模式轉型”， 第三是完成“聚焦主業”。
消費基礎設施REITs信托基金行業發展現狀及未來市場經濟發展趨勢
一、行業發展現狀
發行數量與規模
顯著增長：2024年以來，消費基礎設施REITs的發行數量迎來了顯著增長。截至目前，已有6單消費基礎設施REITs成功發行，發行總規模總計超145億元，其中4單已經上市交易。年內已有13只公募REITs成功發行，消費類REITs占比超過四成。
底層資產：已發行消費類REITs的底層資產主要包括百貨商場、購物中心等。這些資產通常位于城市的核心區域或新興商圈，具有較好的自然及人文環境與完善的周邊公共服務配套設施。
市場反響
投資者認可：新發市場上，如華夏首創奧萊消費REIT和華安百聯消費REIT均在公眾投資者發售部分提前結束募集，實現了超額認購，顯示出投資者對消費基礎設施REITs的認可。
業績表現：從業績來看，消費基礎設施REITs表現相對穩定。例如，華夏華潤商業REIT報告期內收入為1.74億元，凈利潤為0.11億元，年化分派率達到5.05%。
政策支持
政策推動：近年來，國家層面出臺了一系列政策推動REITs市場的發展，特別是將REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。這些政策為消費基礎設施REITs的發行提供了有力支持。
常態化發行：2024年7月26日，《國家發展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態化發行的通知》正式發布，標志著我國基礎設施REITs從試點階段正式進入常態化發行的新階段。
二、未來市場經濟發展趨勢
市場規模持續擴容
資產類型拓展：隨著政策的進一步放開和市場需求的增加，消費基礎設施REITs的底層資產類型有望進一步拓展，涵蓋更多類型的消費基礎設施項目。
發行數量增加：預計未來將有更多消費基礎設施REITs項目獲得受理并成功發行，市場規模將持續擴容。
投資者結構多元化
機構投資者增加：隨著市場規模的擴大和產品的成熟，預計將有更多機構投資者進入消費基礎設施REITs市場，包括保險公司、養老金、社保基金等。
個人投資者參與：隨著市場認知度的提高和投資者教育的加強，個人投資者也將成為消費基礎設施REITs市場的重要參與力量。
運營管理專業化
提升運營管理能力：隨著市場規模的擴大和競爭的加劇，基金管理人將更加注重提升運營管理能力，通過精細化管理、優化業態組合、提升服務質量等方式提高項目收益水平。
引入專業機構：部分基金管理人可能會引入專業機構進行運營管理或合作開發新項目，以充分利用其專業優勢和資源。
市場流動性提升
交易活躍度增加：隨著市場規模的擴大和投資者結構的多元化，消費基礎設施REITs的交易活躍度有望進一步提升。
交易平臺完善：未來可能會進一步完善REITs的交易平臺和相關制度安排，提高市場透明度和交易效率。
助力消費領域發展
促進消費升級：消費基礎設施REITs的發行將有助于盤活優質商業存量資產，促進消費領域投資發展，提升消費市場競爭力。
優化消費場景：通過REITs的運作和管理，可以優化消費場景、激發市場潛力、進一步擴大內需、提振消費和拉動經濟增長。
消費基礎設施REITs信托基金行業正處于快速發展階段，未來市場規模將持續擴容、投資者結構將多元化、運營管理將更加專業化、市場流動性將提升，并助力消費領域的發展。
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