二手房銷售面積環比仍有增長 2024二手房行業市場前景預測

根據專家分析，4月一、二線城市新房銷售面積環比下降19%，同比下跌46%，新房表現較弱。4月一、二線城市二手房銷售面積環比下跌5%，同比下降15%，比新房表現要好。五一假期新房銷售面積同比下降42%，二手房同比持平。預計5月新房、二手房銷售面積環比仍有增長，其中新房銷售面積環比增長20%，同比下降25%，二手房銷售面積預計同比增長4%。

據中研產業研究院《2024-2029年中國二手房行業深度發展研究與“十四五”企業投資戰略規劃報告》分析：

二手房行業市場分析

頭部房企都已經感受到來自二手房的壓力，如華潤置地副總裁陳偉所說，“目前市場還是存在庫存依然比較高、客戶短期信心還不穩定、二手房持續分流一手房的壓力等挑戰”。

無論是從供應還是成交層面，二手房都已經成為當下市場的頂流。當然，二手房成交量是以持續不斷的降價換來的，但即便如此，多地的二手房掛牌量仍創新高。一手總體成交雖不及二手，但多地依靠核心區新盤托住了區域均價。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經記者采訪時表示，新房價格優勢消失，二手房和新房形成全面競爭，且后者越來越力不從心，表現在當年新推盤去化率較低，一直在賣“舊庫存”。

2024 年 3 月，成都、杭州、長沙、 上海的新盤去化率相對較高，均在 50%以上;而深圳、南京、武漢、蘇州、重慶、寧波等 城市的去化率則處于低位，低于 30%。 根據克而瑞對重點城市 2024Q1 熱銷項目的總結，去化率較高的新房項目主要分為以下兩 類：1)核心區域的改善盤：項目處于核心城市的核心區域，供應稀缺，配套健全，如上海、 杭州、成都一二手房價格倒掛顯著的網紅盤，這些項目基本能實現開盤即售罄;2)特價房： 低首付、強渠道營銷等制造價格優勢助力走量，性價比凸顯，如成都、天津市場的特價房 項目。對此，我們認為，造成這些重點城市的新房項目去化率分化的主要原因可能在于供 給差異，市場對于核心區域改善盤及性價比凸顯的特價房的追求一直存在。

新房庫存略有下滑，去化周期有所拉長。截至 2024 年 3 月末，克而瑞 80 城新房庫存面積 4.88 億平米，較 2023 年末下降 0.9%，略有下滑;平均去化周期 24.4 個月，較 2023 年末 延長 3.2 個月。分城市能級看，一線/二線/三線城市截至 2024 年 3 月末的庫存較 2023 年 末分別-0.72%/-1.05%/-0.74%;去化周期分別在 18.5/21.8/31.1 個月，較 2023 年末分別 +1.5/+2.8/+4.8 個月。

在去年同期高基數下，24Q1 商品房成交金額/面積同比降幅走闊。據統計局數據，2024 年 1-3月全國商品房銷售金額為 2.1萬億元，累計同比-27.6%，降幅較 2023年全年走闊 21.1pct; 商品房銷售面積為 2.3 億平，累計同比-19.4%，降幅較 2023 年全年走闊 10.9pct。降幅走 闊的原因主要在于市場景氣依然較為低迷，同時去年一季度基數較高所致。

各梯級城市新房銷售降幅顯著。根據中指院的數據，2024Q1，60 城新房成交面積同比 -45.92%，其中一線/二線/三線的同比分別為-36.29%/-47.51%/-46.39%。與 2023 年的一線 與二三線城市間分化表現不同，2024Q1 各梯級城市的新房銷售面積均顯著下降。

同比降幅顯著的城市范圍有所擴大。2024Q1，60 城中新房成交面積同比正增長的城市僅 有 2 個，分別為福州(+16%)和三亞(+13%)，較 2023 全年減少 23 個。60 城中，新房 成交面積同比降幅達 40%以上的有 44 個，較 2023 全年增加 40 個，其中一線/二線/三線城 市分別為 2/22/20 個。 相較于 2019-2023 年同期的峰值，2024Q1，60 城的新房成交面積下降 61.21%，其中一線 /二線/三線城市新房成交面積分別較過去 5 年同期的峰值下降 53.72%/62.06%/62.30%。其 中，僅三亞的新房成交面積突破過去 5 年同期的峰值，其他城市均呈不同程度回落。

二手房行業市場前景預測

手房市場的“以價換量”可能是導致大部分城市二手房成交占比提升的關鍵。 根據貝殼研究院的數據，2024 年 3 月，50 城二手房的成交價與掛牌價之間的折價率指數為 86.1%，同比-5.7pct，降幅較 2023 年 12 月走闊 2.2pct，樣本 50 城的二手房折價率指數同 比均有所下降，顯示目前二手房交易仍處于買方市場，“以價換量”的情況較為普遍。 此外，以目前仍執行二手房指導價機制的深圳為例，根據樂有家研究中心的統計，2024 年 3 月，在深圳成交的二手房源中，低于二手房指導價 10%以下/10-20%/20%以上的占比分 別為 27.2%/33.8%/20.4%，分別同比提升 2.1/29.0/19.0pct。

從各線城市二手房掛牌量變化情況來看，一線城市月均掛牌量出現了一定的回落的情況。一線城市的掛牌量的回落并非是真是回落，其中出現回落的上海和廣州是平臺“真房源”標準的從嚴執行相關;而從小區掛牌量率真是情況來看，多數都出現了較大提升，并且創歷史高點。

二三四線城市掛牌量確實出現了上升，其中二線城市的掛牌量出現了22%的增長。其中二線城市掛牌量激增的城市中，鄭州出現了54%的增加，由于城市保交樓項目相對較多，購房者更多的會考慮二手房，從而激發了房東的掛牌意愿。其他城市的掛牌激增也與保交樓有一定聯系性，并且城市內部置換和置換到低能級城市也會帶動掛牌量的提升。

對于三四線城市而言，其掛牌量增幅相對就小了許多，僅有8%。對于三四線城市而言，其需求本來就出現了明顯回落，也會導致其交易難度相對會較大，從而影響房東掛牌意愿，不過三四線城市也是保交樓相對較大城市，也會激發部分需求向二手房市場轉移，在多重因素的影響下，其掛牌量并未出現較大幅度的提升。

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