李波
成都市住建局發布的這一消息，標志著成都市房地產市場正迎來一次重大的政策調整。從4月29日起，成都市商品住房項目將不再實施公證搖號選房，而是由企業自主銷售。同時，全市范圍內住房交易也不再審核購房資格。這一系列的政策調整，無疑將對成都市的房地產市場產生深遠的影響。
首先，取消公證搖號選房和購房資格審核，意味著購房門檻的降低，將釋放更多的購房需求。對于那些一直關注成都房地產市場，但因為搖號難、資格審核繁瑣而未能購房的人來說，這無疑是一個好消息。他們將有更多的機會和選擇空間，滿足自己的住房需求。
其次，企業自主銷售將增加市場的靈活性和效率。過去，公證搖號選房的方式雖然在一定程度上保證了公平性，但也存在效率低下、操作繁瑣等問題。企業自主銷售將使企業能夠根據自身情況制定銷售策略，更好地把握市場機遇，提高銷售效率。
然而，這一政策調整也可能帶來一些挑戰。一方面，取消購房資格審核后，如何防止投機炒房、確保市場的穩定健康發展將成為一個重要的問題。另一方面，企業自主銷售也可能導致市場競爭的加劇，一些實力較弱的企業可能會面臨銷售困境。
總的來說，成都市住建局的這一政策調整旨在加快構建房地產發展新模式，更好滿足群眾多元化住房需求。它將在一定程度上釋放購房需求，提高市場效率，但也需要政府和企業共同努力，確保市場的穩定健康發展。同時，購房者也需要理性看待市場變化，根據自身需求和經濟實力做出合理的購房決策。
據中研普華產業院研究報告《2024-2029年中國房地產行業市場全景調研與發展前景預測報告》分析
房地產市場長期健康發展有比較好的基礎，有這么幾個原因：
一是：城鎮化數量和質量提升還會有很大的空間，剛才通報了2023年城鎮化率是66.16%，和發達經濟體80%左右的水平相比，還有10幾個點的提升空間，中國的城鎮化仍然處在持續發展過程中。近五年城鎮化率年均提高0.93個百分點，每年都會有超過一千萬的農村居民進入城鎮，新市民的規模比較大，也會帶來大量新增住房的需求。
存量上盡管我們國家人均住房面積已經不小，但是有很多房子功能和結構都不盡合理，不少人民群眾改善性住房需求比較迫切，這也會形成房地產市場的重要推動力，包括現在監測的70個大中城市，改善性住房需求非常明顯，表現在70個大中城市二手房的成交量已經超過新房成交量。
二是：構建房地產發展新模式潛力巨大。房地產發展的新模式正在積極構建當中，這是破解房地產發展難題、促進房地產健康發展的治本之策。
其中，正在推進的保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設，以及城中村改造這些工程都在快速推進。隨著這些工程有力有序推進，將有利于解決人民群眾在住房、居住這些方面急難愁盼的問題，同時也會帶動房地產相關投資消費，推動房地產市場健康發展。
房地產政策對市場的影響是深遠的，具體體現在以下幾個方面：首先，政策可以直接影響購房者的購買決策。例如，限購、限售等政策能夠限制購房者的購買數量和持有時間，從而抑制投機性購房需求，穩定市場預期。同時，房貸利率的調整也會影響購房者的貸款成本和還款壓力，進而影響其購房意愿和能力。
其次，政策可以調整房地產市場的供應結構。例如，通過土地供應政策，政府可以控制土地資源的供應量和供應節奏，從而影響房地產開發商的拿地成本和開發計劃。此外，政府還可以通過調整保障性住房的供應，滿足低收入家庭的住房需求，促進社會公平。
再者，政策還可以影響房地產市場的競爭格局。例如，通過鼓勵房企兼并重組、優化房地產開發資質管理等方式，可以促進房地產企業的優勝劣汰，提高行業的整體競爭力。
最后，政策對于房地產市場的健康發展也起著至關重要的作用。政府通過加強房地產市場監管，防止市場出現過度炒作和投機行為，維護市場的平穩運行。同時，政府還通過調整稅收政策、優化市場環境等方式，為房地產市場的長期發展奠定基礎。
需要注意的是，房地產政策的影響并不是單一的，而是多種因素共同作用的結果。因此，在制定和執行政策時，需要充分考慮市場的實際情況和各方利益，確保政策的有效性和可持續性。同時，購房者和投資者也需要密切關注政策動向，以便更好地把握市場機遇和規避風險。
總之，房地產政策對市場的影響是全方位的，既能夠直接影響購房者的購買決策和房地產市場的競爭格局，也能夠通過調整市場供應結構和優化市場環境等方式促進房地產市場的健康發展。
未來房地產市場的發展趨勢可能受到多種因素的影響，包括但不限于政策調整、人口結構變化、經濟發展狀況以及市場供需關系等。以下是一些可能的發展趨勢：
政策環境持續優化：政府可能會繼續調整和優化房地產政策，以適應經濟社會發展的需要。這包括調整限購限售政策、優化土地供應、完善住房保障體系等，以促進房地產市場的平穩健康發展。
市場供需關系逐步平衡：隨著政策效果的逐步顯現，房地產市場的供需關系可能會逐步走向平衡。一方面，政府可能會加大保障性住房的建設力度，滿足更多中低收入家庭的住房需求;另一方面，房地產開發商可能會根據市場需求調整開發策略，減少過度開發和投機行為。
人口結構變化影響市場需求：隨著人口老齡化的加劇和城鎮化進程的推進，房地產市場的需求結構可能會發生變化。例如，老年人口增加可能會推動養老地產的發展，而年輕人口向城市聚集則可能帶動租賃市場的增長。
房地產市場進一步規范化和透明化：政府可能會加強房地產市場的監管力度，打擊違法違規行為，保障購房者的合法權益。同時，房地產市場的信息透明度也可能得到提高，方便購房者和投資者了解市場情況，做出更明智的決策。
多元化住房供應體系逐步建立：未來房地產市場可能會形成多元化的住房供應體系，包括商品房、共有產權房、租賃住房等，以滿足不同群體的住房需求。這有助于緩解住房供需矛盾，促進房地產市場的穩定發展。
需要注意的是，以上僅是未來房地產市場可能的發展趨勢，實際情況可能會受到各種因素的影響而有所變化。因此，購房者和投資者需要密切關注市場動態和政策變化，以做出合理的決策。同時，政府也應繼續加強房地產市場調控和監管，確保市場的平穩健康發展。
3月22日的國務院常務會議指出，要進一步優化房地產政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展;要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快完善“市場+保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，著力構建房地產發展新模式。
目前，住房貸款利率實際上形成了“三層定價機制”：央行確定全國性的利率政策下限;地方政府在全國性利率下限基礎上，確定當地住房貸款利率下限;銀行綜合考慮客戶資質、資金成本等因素，與借款人協商確定實際執行的住房貸款利率。當前，多數城市首套住房貸款利率下限呈下降趨勢。當前房貸利率較高的城市，未來存在進一步下調的空間。
對此，同策研究院研究總監宋紅衛表示，預計未來在一線城市外圍區域的“從嚴從緊”政策或全面取消，且會進一步降低購房按揭利率及加大公積金政策支持力度。
根據中指研究院不完全統計，截至4月7日，2024年各地已出臺公積金相關政策約70條。公積金較低的貸款利率有利于減少家庭貸款利息支出，減輕居民還貸壓力，同時優化公積金政策也提高了公積金的使用效率。
未來行業市場發展前景和投資機會在哪?欲了解更多關于行業具體詳情可以點擊查看中研普華產業研究院的報告《2024-2029年中國房地產行業市場全景調研與發展前景預測報告》。
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