2024二手房市場深度調研：龍年春節樓市開門紅 二手房交易增七成

近日，根據貝殼研究院監測顯示，2024年春節假期重點50城市二手房看房量和交易量水平比2023年有大幅回升。2024年春節假期共有8天，按日均統計，分能級來看，一線城市比去年春節增加90%，僅略低于2021年;二線城市增加180%，三線城市增加140%，均大幅超過2023及2021年。一般春節期間二手房交易量較低，但今年的交易量水平比去年仍然有明顯增加，同比增加超七成。一線城市交易量比去年同期微降3%，二線城市增加98%，三線城市增加65%。

二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。2021年2月，經深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價格發布機制。眾所周知，發展二手房市場對于穩定住房價格，引導梯次消費，實現住房市場的健康發展具有重要的現實意義。但不可否認，二手房市場有效房源依舊供不應求，整體供求比例僅維持在1：4左右。

二手房行業產業鏈上游是房地產開發行業交付的新房，房地產開發行業則主要包括建筑材料、建筑承建以及營銷與服務。二手房行業中游則是二手房交易，主要包括中介服務、房產評估服務以及金融機構的貸款服務。二手房行業的下游主要為消費者。

二手房行業市場發展現狀分析

2022年我國6大重點城市二手房成交量第一的是上海市，二手房成交量為15.8萬套，其次是成都，二手房成交量為15.13萬套，接著是北京市，2022年北京市二手房成交量為14.24萬套，然后是廣州市，成交量為8.26萬套， 再者是長沙市，二手房成交量為5萬套，最后則是深圳市，二手房成交量為2.17萬套。

這是由于一線與新一線城市擁有更多的就業機會、更高的工資待遇、更完善的社會公共服務設施等因素，吸引大量人才買房落戶。從整體情況來看，我國11個重點城市中有9個城市的二手房成交面積環比增長，一線城市二手房市場回暖，北京深圳二手房成交面積環比增長超過10%。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國二手房市場深度全景調研及投資前景分析報告》顯示：

到2022年，房地產市場嚴厲的調控政策、消費疲軟、疫情反復等因素影響，整體表現出低迷態勢，貝殼找房營業收入下降至606.69億元，同比減少24.87%，2023年疫情防控全面放開，市場加速恢復，前三季度營業收入達到575.73億元，同比增長31.08%。我愛我家營業收入在2022年有所下降，為116.73億元，同比減少2.42%，2023年前三季度營業收入為90.73億元，同比上年同期增長2.11%。

根據國家統計局數據統計，2018年我國商品房銷售面積為16.49億平方米，銷售額為14.61萬億元，到2019年略有下降，下降至16.45億平方米，商品房銷售額為15.58萬億元，2020年，商品房銷售面積小幅度上漲至16.86億平方米，銷售額為16.91萬億元，2021年商品房銷售面積達到17.14億平方米，商品房銷售額為17.69萬億元，2022年，我國商品房銷售面積為12.98億平方米，同比下降24.27%。2023年1-10月，我國商品房銷售面積為9.26億平方米，我國商品房銷售面積為9.72萬億元。

二手房市場價格正在持續下滑。這種價格下滑的趨勢并非偶然。在過去的一段時間里，由于各種因素的影響，包括經濟環境的變化、政策調整等，二手房市場供應增加，需求卻在減少，這種供需失衡導致了價格的下跌。2023年1月我國百城二手房住宅平均價格為15858元/平方米，到2023年11月我國百城二手住宅平均價格下降至15400元/平方米，環比下跌0.56%，跌幅較10月擴大0.11個百分點，已連續19個月環比下跌。

二手房行業市場相關政策

2021年2月，經深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價格發布機制。2021年3月22日，成都市出臺《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱《通知》)。根據《通知》，成都將建立二手住房成交參考價格發布機制。

2023年7月24日，中央政治局召開分析研究當前經濟形勢和經濟工作會議，會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。我國商品房銷售面積逐年下降，短期來看房地產行業正處于復蘇初期，整體預期較弱，二手房在一定程度上是對新房的替代作用，我國商品房銷售面積的減少，說明我國二手房的銷售成交量將有所上升。

2023年8月18日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布發布公告《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，將二手房交易的退稅優惠期限延長至到了2025年12月31日。對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅;新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

展望2024年，樓市需求端政策環境預計將保持寬松并繼續發力，一線城市有望因區施策優化郊區限購;核心二線城市或全面取消限購;更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。2024年，若經濟能持續恢復，居民置業意愿或將有所改善，進而帶動核心城市二手房市場筑底企穩。

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