作為“十五五”規劃重點部署的核心任務，城市更新行業上接建筑施工、設計咨詢、綠色建材、智慧技術等產業，下連居民生活品質提升與城市功能迭代，是我國城鎮化從增量擴張轉向存量優化階段的關鍵支撐力量。
一、重新定義“一座城”
城市更新，正是在這一歷史轉折點上登上前臺的系統性工程。它并非簡單的“舊城改造”或“穿衣戴帽”，而是涵蓋了城鎮老舊小區改造、城中村改造、老舊街區廠區更新、地下管網升級、歷史建筑保護修繕、完整社區建設等多維度的城市功能重塑與空間價值重構。2026年5月，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，這是我國城市更新領域首部國家級專項規劃，標志著城市更新正式從地方零散探索上升為國家戰略行動。
中研普華產業研究院《2026-2030年中國城市更新行業市場全景調研與發展前景預測報告》指出，城市更新成為城市現代化發展的重要引擎，行業迎來政策、資本與需求三重驅動的歷史性機遇，市場空間持續擴容，正從“點狀改造”走向“連片煥新、產業升級、民生改善”的高質量發展新階段。讀懂城市更新，便是讀懂中國城市從“建起來”走向“活起來”的關鍵一躍。
二、發展脈絡
城市更新行業走到今天的格局，經歷了幾個特征鮮明的階段，每一次躍遷都伴隨著政策框架的升級與市場邏輯的重構。
第一階段是地方零散探索期。 “十三五”時期，城市更新主要以棚戶區改造、老舊小區改造等形式推進，以政府主導、政策行貸款為主要融資模式，市場化參與程度有限，更新范圍集中于住房安全領域。彼時的城市更新更多是一種“補短板”的民生工程，尚未形成系統性的產業生態。
第二階段是上升為國家戰略的加速期。 “十四五”時期，“實施城市更新行動”首次被納入國家發展規劃綱要，各地開始探索政府引導、市場運作、公眾參與的新模式。住建部陸續發布典型案例，涵蓋歷史文化保護、生態修復、完整社區建設等九大類型，城市更新的內涵不斷豐富。
第三階段是系統化推進的成熟期。 2026年《城市更新“十五五”規劃》的出臺，提供了前所未有的政策確定性。規劃部署了10項主要指標、23項重點任務、14項重大工程和行動，明確“十五五”期間改造城鎮危舊房50萬套(間)、新開工改造城鎮老舊小區11.5萬個、完成城中村改造4000個、改造城市地下管網36.5萬公里等量化目標。
三、規模解構
城市更新行業的市場規模，已經不能用一條簡單的增長曲線來概括。它是一個總量持續擴容、內部結構劇烈重構、投資邏輯深刻轉變的超級市場。
從總量層面看， 據業內多方測算，“十五五”期間城市更新全口徑市場總容量約15萬億元，將成為“十五五”時期穩增長、擴內需、惠民生的核心壓艙石。中研普華產業研究院報告顯示，2025年我國城市更新市場規模已突破8.6萬億元，到2030年有望邁入10萬億元級別，成為超級市場。更長期的視角下，中國現有城市存量總市值約500萬億元，按年城市更新速率2%計算，每年將釋放出10萬億元的價值，未來十年市場規模有望超過30萬億元。
從結構層面看， 城市更新的投資并非“雨露均沾”，而是呈現鮮明的結構性分化。
地下管網更新是確定性最高的增量來源。“十五五”期間預計投資約5萬億元，建設改造燃氣、供排水、供熱等管網約77萬公里。這一領域的資金到位率最高、政策推動力最強，成為城市更新中率先起量的細分賽道。
城中村改造與老舊小區改造構成投資的基本盤。城中村改造“十五五”期間計劃完成4000個，投資空間預計約10萬億元;老舊小區改造約11.5萬個，對應的投資空間約1.3—2.5萬億元。遠東資信測算，城市更新總投資空間或超過25萬億元。
從區域格局看， 城市更新投資呈現明顯的梯度分布。一線城市及強二線城市已進入片區統籌與存量運營階段，更新重點從單一小區改造轉向整體功能區復興和產業空間再造，投資強度大、市場化程度高;三四線城市及中西部地區則以基礎設施補短板為主，對政府資金的依賴程度較高。中央財政對東、中、西部地區城市更新分別給予不超過8億、10億、12億元的定額補助，體現了差異化支持導向。
從運營端看，城市更新的長期價值遠不止于建設端的一次性投資。國研新經濟研究院創始院長朱克力指出，通過空間煥新帶動業態升級、以長效運營支撐民生就業，相比傳統基建更可持續、更能激活內生動力。
根據中研普華研究院撰寫的《2026-2030年中國城市更新行業市場全景調研與發展前景預測報告》顯示：
四、產業鏈解構
城市更新產業鏈正經歷一場從“施工為王”到“前后端價值凸顯”的系統性重構。中信建投證券指出，產業鏈價值正呈現明顯的“微笑曲線”——利潤從傳統施工環節向前端檢測鑒定、規劃設計和后端物業管理、資產運營轉移。
上游：入口價值的覺醒。 前端環節正在成為產業鏈的“利潤高地”。房屋體檢、檢測鑒定、規劃設計等服務不僅是項目的技術前提，更掌握了“項目生成權”——誰擁有前端數據，誰就掌握了更新的主動權。隨著“十五五”規劃提出建立房屋體檢、養老金、保險三大制度，房屋體檢業務有望從百億級市場逐步擴張至千億級規模。
中游：施工環節的結構性機遇。 雖然施工端的利潤率在微笑曲線中處于低位，但地下管網、電梯加裝、綠色建材等細分賽道受益于確定性的政策驅動，正迎來業績的快速釋放。建筑央國企憑借“投融建運”一體化能力，在TOD綜合開發、老舊小區改造、地下管網更新等領域積淀深厚，有望在城市更新大潮中獲得結構性訂單增長。
下游：運營價值的長期釋放。 后端的長效運營、物業管理、資產經營是城市更新價值閉環的關鍵。城市更新對企業的核心要求，正在從“開發商”向“資產管理者”的角色轉變，核心競爭力從“快速復制”轉為“長期價值創造”。華夏金隅智造工場REIT成為國內首單以城市更新產業園為底層資產的公募REITs，為城市更新項目的資本退出打通了關鍵渠道。
五、趨勢前瞻
展望未來，城市更新將從“點狀改造”走向“系統重構”，以下幾個趨勢將深刻塑造行業走向。
趨勢一：從“碎片化改造”走向“片區統籌更新”。 單一小區改造的邊際效益正在遞減，以片區為單元、統籌規劃、連片開發的模式正成為主流。成都大面東洪片區通過“東城錦帶”項目，完成地下管網升級、路網互聯互通、河道清淤整治，同步導入數字經濟、人工智能、低空經濟等產業，實現“從地下基建到地上景觀、從空間煥新到產業導入”的全方位更新。這種“產業置換”模式，通過將老舊廠房、街區改造為科技創新園、文化創意園等新興業態，實現租金收入、物業增值等資本回報。
趨勢二：多元化投融資體系從“藍圖”走向“落地”。 “十五五”規劃明確提出構建“中央引導、地方為主、市場運作、居民參與”的多元化資金格局。專項債、超長期特別國債、城市更新基金、基礎設施REITs、政策性金融等創新工具正在成為重要資金來源。2026年一季度，城中村改造專項債發行超500億元，同比增長140%。社會資本的參與通道正逐步拓寬，民營企業有望通過“微更新”與“精細化”賽道深度參與。
趨勢三：從“政府包攬”走向“多方共贏”的治理創新。 城市更新項目普遍面臨產權復雜、協調難度高、資金回報周期長的現實挑戰。破解之道在于建立更靈活的利益共享機制。北京勁松北社區通過特許經營模式，引導社會資本投資改造老舊小區并獲得配套設施的運營權，實現多方共贏。
城市更新行業正站在一個“政策體系化、市場規模級、模式多元化”的歷史起點上。從15萬億的“十五五”投資預期，到每年萬億級存量價值的持續釋放，城市更新正在從“民生工程”升維為“國家戰略支點”。中研普華在其產業展望中明確指出，城市更新將成為未來十年中國城市高質量發展的核心引擎，行業將從“點狀改造”走向“連片提質、產業煥新、民生增效”的縱深發展階段。
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