2026-2030年中國城市更新行業："十五五"存量提質下的投資主線與賽道掘金
經過四十余年高速城鎮化，中國常住人口城鎮化率已在2025年末逼近67%的平臺期，"攤大餅"式的增量擴張走到盡頭。2026年5月國務院正式印發《城市更新"十五五"規劃》，這是國內首部城市更新領域國家級專項規劃，標志著行業發展邏輯從"大拆大建、外延擴張"徹底切換為"存量提質、內涵式發展"。同期中辦、國辦印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，明確既有建筑改造利用、老舊小區整治、基礎設施補短板、生態修復及歷史文脈傳承等八大重點任務，并要求建立城市體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度，形成"先體檢、后更新，無體檢、不更新"的剛性前置程序。
"十五五"期間城市更新不再是地方自發試點的散點行為，而是納入中央統籌、省負總責、市縣落實的國家戰略體系。政策端嚴控拆除比例與拆建比，拆除面積不得超過更新單元總建筑面積20%，明確反對借舊改之名行地產開發之實。資金端則構建了超長期特別國債(2026年安排1600億元定向支持地下管網)、中央預算內投資(970億元支持老舊小區及危舊房)、地方政府專項債可作資本金、以及基礎設施公募REITs擴容的組合拳，試圖破解過往過度依賴土地財政和財政兜底的困局。
從項目池看，未來五年國家重點推進城鎮危舊房改造約50萬套(較"十四五"翻倍)、新開工老舊小區改造約11.5萬個(從鋪量轉向精準聚焦管線老化及消防缺失的小區)、城中村改造4000個(拆整結合、嚴控單純賣地平衡)、老舊街區廠區提質1500個，以及建設改造地下管網約77萬公里。城市更新的內涵已拓展為涵蓋民生安全底線修補、歷史街區活化、產業空間再造、數字低碳嵌入的復合型系統工程，對相關參與主體的綜合能力提出了全新要求。
根據中研普華產業研究院《2026-2030年中國城市更新行業市場全景調研與發展前景預測報告》顯示：當前中國城市更新市場已形成"央地國企主導片區統籌—龍頭房企/產業運營商跟進—專業服務機構補位—居民共治參與"的分層協同生態，不同類型市場主體在價值鏈上的站位日趨清晰。
央企及地方國企平臺是本輪更新的"底盤"擔當。具備低成本融資優勢和政信資源，主要承接跨街區的片區綜合開發、地下管網等準公益性工程，以及做地、一級整理和存量資產初始盤活。中建、華潤置地、招商蛇口等央企多與地方政府簽署戰略框架，通過"投資人+EPC+運營"模式統籌大體量項目;上海城投、深圳特區建發等地市級平臺則發起設立百億級城市更新基金，并借助保租房及產業園區公募REITs逐步實現"投融管退"閉環。國企的核心競爭力正從單純的工程建設能力向規劃統籌、資金運作與長期資產運營能力遷移。
混合所有制房企及品牌運營商聚焦具備穩定現金流的經營性更新。部分頭部房企收縮高杠桿拿地后，轉而以商業管理、長租公寓、產業園運營切入老舊廠區改造和閑置商辦盤活，輸出品牌與招商能力而非沉淀大量自有資金。典型如將老舊廠房改造為科創孵化器或文創園區，把閑置寫字樓改為保障性租賃住房，通過運營提升凈營運收入(NOI)，再以類REITs或公募REITs退出。這類主體在"十五五"期間面臨的關鍵考驗是能否真正建立長周期運營賬算平的能力。
民營專業服務機構走"小而美"精細化路線。工程代建、電梯加裝、智慧社區改造、適老化設施、檢測鑒定、規劃策劃咨詢等細分領域為民企提供了差異化生存空間。相比國企承擔的重資產與統籌職能，民企更適宜作為城投及國企的配套服務商，通過公開招投標或年度戰略合作入庫獲取業務。部分具備技術壁壘的檢測機構和數字化市政服務商，因掌握"城市體檢"數據入口，在項目生成階段便擁有較強話語權。
區域競爭態勢呈現明顯梯度分化。京津冀、長三角、粵港澳大灣區的核心城市政策成熟度高、專項債與中央補助申報經驗豐富、社會資本活躍，適合布局策劃—投資—改造—運營全鏈條業務;省會及經濟強市處于省級試點推進期，多以EPC+O模式切入;多數三四線城市更新仍依賴中央轉移支付，以基礎類老舊小區改造和管網單項工程為主，適合材料供應與專項分包局部參與。
值得警惕的是，行業仍存在一定程度的地方保護主義與低價中標現象，且部分城市更新實施主體資質良莠不齊。隨著規劃要求"項目自身具備造血能力、嚴控新增隱性債務"，缺乏運營思維、僅靠施工利潤貼補虧損的企業將逐步被出清，市場集中度有望向具備全鏈條整合能力的頭部國資和專業運營商傾斜。
從碎片化改造走向片區統籌與城市體檢驅動。 "十五五"強調以一個街區或一個功能單元為最小實施顆粒，統籌考慮交通、公服配套、產業導入與風貌協調，避免過往只刷外墻不改管網、只改單體不連片帶來的資源浪費。所有更新項目須先開展城市體檢，圍繞安全韌性、宜居水平、綠色低碳、歷史文化等指標找問題，體檢結果直接決定項目入庫優先級與資金分配，這將催生城市體檢常態化外包與數字化監測平臺的持續需求。
改造重心向安全韌性與民生底線傾斜。 地下管網更新被定義為"城市生命線工程"，燃氣管網、供排水及供熱管網的大規模更換與智能化監測將成為未來五年確定性最高的子賽道。危舊房(C/D級危房)改造任務翻倍，預制板樓、抗震不達標房屋及國企改制遺留住房是重點攻堅對象。"房屋養老金"制度探索建立政府、單位、個人共擔的維修資金池，配合房屋體檢與房屋保險，有望逐步解決老舊住宅后期維護"錢從哪來"的長期痛點。
微更新、留改拆并舉與歷史文化活化成為主流范式。 政策嚴控大拆大建，單個更新單元拆除比受限，老舊街區廠區要求最大限度保留原生肌理，通過功能置換(如老廠區變科創園、老街變文旅休閑帶)實現價值再生。歷史建筑修繕數量指標較上期提升百分之五十，保護第一、以用促保成為硬性考核。這要求實施方具備文保修繕技術與在地文化挖掘能力，而非簡單仿古復建。
數字化與綠色低碳深度嵌入更新全流程。 "數字中國"與"雙碳"目標雙重驅動下，改造過程推廣裝配式裝修、超低能耗建筑技術及綠色建材循環利用;運營階段則疊加BIM、數字孿生管網監測、社區智慧安防與數字家庭系統。具備"綠色更新+智慧運營"復合解決方案的供應商將在政府采購與REITs估值中占據優勢。
價值鏈向"微笑曲線"兩端偏移。 產業鏈利潤重心從前些年偏重土建施工，逐步向前端的策劃檢測(掌握體檢數據即掌握項目入口)和后端的資產運營、社區服務轉移。單純靠施工賺差價的模式利潤率將持續承壓，而能提供"規劃策劃—投資統籌—改造實施—長期運營—資本退出"一體化服務的綜合運營商將享受估值重塑。
重點賽道選擇應緊扣政策資金流向與資產盤活邏輯。 建議優先關注三大主線：一是城市地下管網更新及配套智能監測設備，該領域享有超長期特別國債直通車支持，付款保障度高、需求剛性最強;二是存量資產運營盤活，包括老舊廠房改產業園/文創、閑置商辦改保租房、歷史街區商業活化，具備穩定租金流的項目可對接公募REITs退出;三是"完整社區"微更新，聚焦加裝電梯、適老化設施、社區嵌入式養老托育及智慧化改造，契合老齡化社會剛需且部分成本可由居民共擔減輕財政壓力。
區域與項目篩選需建立分級評估體系。 一線及強二線城市財政實力較強、更新條例立法完備、項目儲備充足，適合重資產參與片區統籌或持有運營;弱二線及三線重點跟蹤已入選中央財政支持城市更新行動的城市(通過競爭性評審獲最高12億元補助)，此類城市項目包資金閉環相對可靠;普通三四線建議僅以輕資產專業服務或專項分包形式參與，避免墊付大額前期費用。項目層面應優先選擇有明確中央或省級資金配套、具備經營性現金流覆蓋部分成本的"自平衡"或"微盈利"方案，遠離單純依賴預期土地升值返哺的高風險舊改。
投融資模式創新與政企合作要點。 充分利用專項債可作項目資本金的政策紅利，協助地方政府策劃符合收益自平衡要求的打包方案以提高獲批概率。積極探索與屬地城投成立合資運營公司，城投負責資源統籌與確權、社會資本負責招商與精細化運營并按約定比例分成，降低單方資金占用。關注Pre-REITs及城市更新基金機會，在成熟資產裝入公募REITs前介入，既可獲得夾層收益也為后續退出鋪路。鼓勵企業通過綠色債券、中期票據等工具拓寬直接融資，避免短債長投引發的流動性風險。
主要風險提示與應對建議。 其一，各地實施細則出臺進度與執行尺度不一，部分區域可能存在征拆受阻、居民訴求分歧導致工期拉長，建議前期深入參與意愿征詢與方案公示，將社區共治納入項目風險管理。其二，地方財政承壓可能影響補助資金與專項債撥付時效，合同中應明確付款節點并設置相應保障條款，盡量爭取納入國家或省級示范項目清單以獲取更高層級資金監管。其三，運營收益受招商環境、消費景氣度影響較大，宜在可行性研究中采用保守出租率與租金假設，預留足夠安全邊際，并通過多業態組合(底商+辦公+配套服務)分散單一市場波動風險。
如需了解更多城市更新行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2026-2030年中國城市更新行業市場全景調研與發展前景預測報告》。
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