居住物業是城市民生服務與社區治理的重要基石，是現代化城市居住體系不可或缺的核心環節，剛需屬性與社會價值極為突出。未來，隨著城市社區建設不斷完善、居民服務需求持續升級、數字技術深度落地，居住物業行業將持續優化服務模式、規范服務標準、豐富服務品類。
一、引言
截至2025年末，全國物業管理行業總在管面積達327.36億平方米，行業總營業收入約1.83萬億元，同比增長4.06%。然而，規模擴張的表象之下，一場關于價值定義、盈利模式與服務范式的深層變革正在發生。當“管理”的行政色彩褪去，“服務”的市場邏輯登場，居住物業行業的生存法則正在被系統性重寫。
中研普華產業研究院《2026-2030年居住物業行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》指出，居住物業行業正從“規模擴張”走向“價值重估”，行業增長動能正從“開發驅動”轉向“運營驅動”，頭部企業通過品質提升、科技賦能與多元業態布局，正在構建“服務溢價”時代的競爭新秩序。
二、市場格局
規模體量與管理面積的“雙增”邏輯
居住物業行業的市場規模，本質上是“存量+增量”雙輪驅動的結果。截至2025年末，全國物業管理行業總管理面積達327.36億平方米，預計到2030年將進一步增長至近400億平方米。從增量維度看，2025年全國新建商品房銷售面積達8.81億平方米，這部分銷售將逐步轉化為行業的新增管理面積。
在營收層面，據第五次全國經濟普查公告，2023年物業管理企業法人單位全年營業總收入已達16960.5億元。2025年全行業營業收入約1.83萬億元，同比增長4.06%。這一增速雖已告別雙位數高增長時代，但在第三產業中仍屬可觀。
住宅物業的“基本盤”地位與壓力
住宅物業仍是整個行業的基本盤，但在2026年的市場語境下，這一基本盤正承受著前所未有的結構性壓力。
規模增速斷崖式下滑。 2025年中期，62家上市物企在管面積增速均值僅為2.97%，與2024年中期的12.97%相比呈斷崖式下滑;其中20家企業在管面積出現負增長。增量紅利的終結，標志著行業全面進入存量競爭時代。
收繳率跌破“生存紅線”。 可研智庫數據顯示，2025年全國物業服務企業(500強)平均收繳率已降至71%，連續四年下滑;上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低于65%。收繳率下滑導致部分項目長期虧損，物業企業主動撤場已成行業常態。2025年，中海物業、永升服務、世茂服務、金科服務等企業退出項目的面積均超過千萬平方米。
“撤場潮”穿透全產品線。 行業數據顯示，2022至2024年重點物企平均退盤率分別為6.4%、8.6%和7.2%，2025年上半年未年化退盤率達5.1%。從結構來看，主動退場已成為主流——對2025年60個重點退盤項目的調研顯示，主動退場項目占比高達85%。金茂物業因收繳率僅19.37%宣布撤出成都高端樓盤，標志著“撤場潮”已穿透“剛需-改善-高端”全產品線。
根據中研普華研究院撰寫的《2026-2030年居住物業行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》顯示：
三、趨勢研判
趨勢一：智慧物業從“試點”走向“標配”
智能化是居住物業行業最確定的演進方向。預測，未來五年行業將全面進入“智慧物業3.0”階段，AIoT技術覆蓋絕大多數物業場景，預測性維護、無人化運營將成為常態。
在感知層，智能安防系統通過AI算法實現異常行為識別，安全事件響應時間大幅縮短;在決策層，AI客服實現7×24小時在線答疑，機器學習算法預測設備故障、優化巡檢路線;在執行層，清潔機器人、巡檢驗證無人機在保潔、巡檢、配送等環節規模化應用。
萬物云“靈石3.0”系統已在全國4000余個項目落地，商寫項目巡檢人力成本下降20%。碧桂園服務提出“零號居民”機器人明年產量不低于1萬臺。這種從“單點試點”到“規模化落地”的轉變，標志著智慧物業的技術應用已經跨越了驗證階段。
趨勢二：政策驅動的“質價相符”博弈
2026年最值得關注的制度變量，是“十五五”規劃綱要首次將物業服務納入國家頂層設計——“實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”。這一部署意味著物業服務從“行業內部事務”升格為“國家戰略議題”。
政策層面的具體動作同樣密集。2025年4月發布的《完整社區設施服務指南(GB/T45581—2025)》，是我國第一部社區設施服務國標，將于2026年8月正式實施。多地已出臺空置房物業費折扣政策，長沙、蘇州、無錫等十余城宣布空置房物業費可打折。這些政策動向顯示，行業正從“政策紅利期”走向“制度規范期”。
趨勢三：業務邊界的“去住宅化”突圍
居住物業企業正積極擺脫對住宅業態的過度依賴，向更廣闊的非住宅領域拓展。
城市服務是其中最引人注目的藍海。2019至2023年，城市服務市場總收入由1898億元增至2336億元，復合年增長率為5.3%;預計2028年將達3236億元。萬物云已沉淀108個城市服務項目，覆蓋全國26個城市;中海物業以3.46億元中標天津東麗區環衛一體化項目;保利物業推出“保利全域景城模式”，將服務延伸至航空科技、精密制造領域。
非住宅物業同樣成為布局重點。招商積余非住宅物業管理服務收入同比增長26.19%，占營收比重達55.75%;越秀服務成立“非住中心”，在管TOD項目管理面積達1070萬平方米。學校、醫院、產業園區、政府公建等專業領域的市場化招標，正成為頭部物企的新戰場。
當“管理”讓位于“服務”，當“規模”讓位于“質量”，當“人力”讓位于“人機協同”，行業的生存法則已被系統性改寫。
中研普華產業研究院綜合研判認為，中國居住物業行業將在存量運營深化、智慧化轉型加速與多元化業態拓展的三重驅動下，從“規模擴張”走向“價值躍遷”。行業的紅利將更多地向具備數字化能力、服務創新意識和多元化業務布局能力的頭部企業集中。
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