一、先聊一條熱搜：
“廣州冼村最后一棟握手樓倒下，對面珠江新城的寫字樓玻璃幕墻映出挖掘機身影——十年前這里是‘城中村’，十年后它是‘CBD 后花園’。”
視頻一出，彈幕刷屏：
“原來城市更新不是大拆大建，而是讓城市自己‘長’回來。”
幾乎同一周，住建部召開“城市更新工作部署會”，提出“以體檢先行、以運營為核、以民生為本”。
政策風口+流量話題，城市更新瞬間從政府文件飛進朋友圈。
作為連續八年撰寫《中國城市更新行業發展報告》的咨詢團隊，中研普華剛剛完成《2024-2029 中國城市更新行業市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告》(以下簡稱《前瞻報告》)。
今天這篇長文，把所有“枯燥數字”藏進腳注，只用“人話”告訴你：
未來五年，城市更新到底“更”什么?哪些玩家能穿越周期?政府、國企、民企、金融機構各自怎么“上車”?
一句話——“給存量城市空間做‘微創手術’，讓它重新煥發生命力”。
- 改造對象：老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村、危舊房、空置樓宇、廢棄鐵路、工業棕地……
- 改造手段：留、改、拆、補、織——留文脈、改功能、拆違建、補短板、織空間。
- 最終目標：功能混合、尺度宜人、文化延續、經濟可持續。
三、“上半場”留下的三座“遺產”
1. 居民習慣：
“老破小”也能有電梯、地下車庫、屋頂花園，群眾從“要我改”變成“我要改”。
2. 政策底座：
“留改拆”寫入中央文件，城市體檢、片區策劃、運營前置成為規定動作。
3. 資本記憶：
“高周轉+大拆大建”爛尾無數，市場從“賭拆遷”到“賭運營”，回報預期回歸理性。
但“遺產”背面是“負遺產”：
- 地產商暴雷，項目停擺，居民過渡安置費無著落;
- 過度商業化，文化符號被“網紅墻”替代，原住民“被擠出”;
- 資金需求量大、回報周期長，銀行“惜貸”，社會資本“觀望”。
(以下判斷摘自《前瞻報告》“2024-2029 賽道暗線”章節，引用已脫敏)
暗線一：從“開發思維”到“運營思維”
過去靠“賣房子”回血，現在靠“賣服務”吃飯。
- 上海成都府青路片區，把社區食堂、托老所、屋頂農場打包成“會員制”，居民月卡可兌換洗衣、保潔、健康檢測;
- 深圳南頭古城，把“文化 IP+市集+夜游”做成輕資產輸出，門票、攤位、廣告、周邊，現金流月月可見。
暗線二：城市體檢→城市針灸→城市織補
體檢：先給城市“拍片子”，找出基礎設施、公共服務、防災減災、文脈傳承“短板”;針灸：對痛點做“微創”，比如加裝電梯、植入口袋公園、打通消防通道;織補：用“小尺度、漸進式”把碎片空間串成網絡，讓城市“自己長回來”。
暗線三：城中村“統租”模式全國鋪開
政府統一收儲、統一改造、統一運營，十年期以上長租，租金差額覆蓋改造成本。
村民變“股東”，每年拿分紅;年輕人拎包入住“精裝長租公寓”;運營商賺“穩定現金流”;銀行拿到“租金質押”放心放貸。四方共贏，已在深圳、廣州、成都、合肥落地。
暗線四：REITs 開閘，資產退出“看得見”
首批保障性租賃住房 REITs 上市即秒光，市場用“真金白銀”投票。
城市更新項目只要“產權清晰、現金流持續、收益可分配”，就能申請發行。
退出通道一旦打開，保險、養老金、社保都來了，長錢配長資產，行業從“開發—出售”切換到“投資—運營—退出”閉環。
暗線五：綠色低碳從“加分項”變“否決項”
零碳社區、超低能耗建筑、光儲直柔、立體綠化，不再是“賣點”，而是“門檻”。
北京、上海、廣州已把“碳排放評估”納入城市更新方案審查，碳強度不達標，一票否決。
五、區域“熱力圖”：未來五年看點在哪?
- 長三角：上海“15 分鐘社區生活圈”示范，蘇州把工業上樓、老舊小區、鄰里中心打包成“片區統籌”，南京用“小尺度漸進”保護民國風貌。
- 大灣區：深圳“平方公里級”整備，廣州“做地”模式，東莞“工改 M0”工改工，佛山“三舊”變“三新”，核心都是“政府+國企+市場”多元合作。
- 成渝圈：成都“幸福美好生活十大工程”把城市更新寫進民生實事，重慶“山城步道+橋下空間”網紅出圈，帶動文旅消費。
- 京津冀：北京“勁松模式”老破小加裝電梯、補建停車樓，天津“設計之都”把工業遺址改成創意公園，雄安“零碳示范社區”全面開工。
1. 國企平臺：
手握土地、資金、政策，任務最重，也最容易“只會做工程、不會做運營”。突破口：與輕資產運營商成立 SPV，把工程利潤讓渡給運營分紅，實現“重轉輕”。
2. 民營更新商：
“策劃-設計-運營”一體，擅長講故事、做社群，但缺低成本資金。突破口：與險資、REITs 合作，把運營能力變成“技術服務費”，輕資產輸出。
3. 央企建設集團：
施工能力超強，最怕“墊資+長周期”。突破口：采用“投資人+EPC”模式，工程利潤折成股權，運營期逐年退出，既控風險又享溢價。
4. 金融機構：
銀行、保險、信托、基金，最怕“缺退出、缺現金流”。突破口：提前介入項目策劃，把租金、碳匯、政府補貼打包成“可質押資產”，用 REITs、Pre-REITs、經營性貸款實現“有退可進”。
七、中研普華給四類主體的“實戰錦囊”
(摘編自《前瞻報告》“2024-2029 行動清單”)
(一)給地方政府：
別再“一賣了之”，把城市更新當“平臺經濟”來做
1. 一體化策劃：體檢-策劃-設計-融資-建設-運營“六同步”，讓運營團隊提前一年介入。
2. 資金池統籌：把中央補助、專項債、REITs、銀行授信、碳匯交易放進“資金池”，先算清“現金流缺口”，再倒推“可出讓地塊”，避免“為賣地而更新”。
3. 產權分割：允許“分層、分用途、分年限”出讓，給社會資本“可切割、可退出、可流轉”的產權工具。
(二)給國企平臺：
三張表比“形象進度”更重要
1. 運營現金流表：把租金、停車、廣告、社區服務、碳匯、光伏售電全部折成“年度現金流”，只有覆蓋利息，項目才安全。
2. 資產折舊表：建筑、電梯、機電、外立面、景觀，逐項設定“翻新基金”，避免“一次性投入、長期失養”。
3. 居民滿意度表：把“投訴率、續租率、推薦值”寫進對賭協議，運營方獎金與滿意度掛鉤，避免“改得漂亮、用得糟心”。
(三)給民營更新商：
輕資產輸出=“賣服務”而非“賣工程”
1. IP 孵化：把“市井文化、老街記憶、在地手藝”做成可復制的“內容包”，輸出給政府、國企，收“內容授權費”。
2. 社群運營：用“會員制+積分制”把居民、商戶、游客串在一起，積分可抵租金、換服務，形成“自循環”商業生態。
3. 綠色技術集成：與光伏、儲能、超低能耗門窗廠商結成“技術聯盟”，一次報價、整體交付，把低碳變成“溢價賣點”。
(四)給金融機構：
提前介入“交易結構”設計，比“事后放貸”更值錢
1. 產權前置：幫助政府設計“帶運營條件”的土地出讓方案，把“可質押資產”提前做出來。
2. 現金流拼圖：把租金、政府補貼、碳匯、光伏售電、停車收費做成“多張收銀臺”，再用“優先/次級”結構化，滿足不同風險偏好的資金。
3. 退出預演：從項目第一天就模擬“REITs 發行”場景，租金增長率、折現率、資產評估值全部“預演”，避免“投后踩雷”。
城市更新不是“把舊房子換成新房子”，而是“把舊經濟換成新經濟”，把“存量空間”變成“增量價值”。
中研普華依托專業數據研究體系，對行業海量信息進行系統性收集、整理、深度挖掘和精準解析，致力于為各類客戶提供定制化數據解決方案及戰略決策支持服務。通過科學的分析模型與行業洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風險，優化運營成本結構，發掘潛在商機，持續提升企業市場競爭力。
若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2024-2029年中國城市更新行業市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。
研究院服務號
中研網訂閱號