在城市發展的新階段，城市更新行業作為推動城市空間優化、功能提升、文化傳承和可持續發展的重要領域，正逐漸成為城市高質量發展的關鍵支撐。
當中國城鎮化率突破65%臨界點，城市發展正式邁入“存量優化”新紀元。據中研普華產業研究院《2025-2030年中國城市更新行業深度發展研究與“十五五”企業投資戰略規劃報告》顯示，全國現存30萬個老舊小區、1800余處歷史建筑、數億平方米低效工業用地，這些沉睡的存量資產正成為城市高質量發展的核心引擎。城市更新已超越傳統基建范疇，演變為融合政策創新、技術賦能、產業升級與社會治理的系統性變革。
一、市場發展現狀
(一)政策體系：從頂層設計到地方實踐的閉環構建
中央層面，城市更新已上升為國家戰略。《關于推進城市更新行動的指導意見》《“十四五”新型城鎮化實施方案》等政策文件，構建起“規劃-資金-實施-監管”的全鏈條政策框架。中研普華報告指出，2025年中央財政設立城市更新專項基金，帶動社會資本投入比例大幅提升，并通過容積率獎勵、稅收優惠延長、REITs擴容等工具形成政策組合拳。
(二)資本運作：從重資產投入到輕資產運營的轉型
城市更新市場呈現“央地國企主導+市場化機構參與”的雙軌格局。央企如中建集團、華潤置地等，依托資源整合能力主導核心區重大項目;地方平臺公司通過“做地”模式掌控優質資源;專業運營商如萬科“萬物云城”、優客工場等，聚焦細分領域輸出輕資產服務。中研普華戰略建議指出，市場化機構需構建“投融管退”閉環，例如平安不動產通過REITs實現項目退出收益率達較高水平，國家電網在老舊小區推廣光儲充一體化，年降本超30%。
資金來源呈現多元化特征。中央財政專項補助、地方政府專項債、城市更新基金、REITs擴容等渠道形成資金合力。例如，全國城市更新基金總規模超數千億元，首批保障性租賃住房REITs平均分派率符合市場預期，吸引社保基金、保險資金等長期資本入局。這種資本運作模式的創新，有效解決了長周期項目的資金平衡難題。
(三)技術賦能：從物理空間改造到數字孿生管理
技術迭代成為行業變革的核心驅動力。BIM技術普及率大幅提升，雄安新區實現全域建模，設計效率提升，成本降低;智能建造機器人在多個省份應用，抹灰精度提升，施工效率大幅提高。數字孿生城市覆蓋率目標達成，上海張江科學城運用CIM平臺實現地上地下全要素管理，開發周期縮短;重慶十八梯通過AR技術還原歷史場景，客流量提升數倍。
綠色技術成為標配。分布式能源系統、雨水收集利用、光伏建筑一體化(BIPV)等技術在新建項目中滲透率大幅提升。上海楊浦濱江項目通過碳減排量交易產生收益，驗證了低碳更新的商業可行性;北京中海大吉巷項目采取“地上守形制、地下挖價值”的方式，在保護地上風貌的前提下，構建大體量地下商業空間，實現空間與收益的平衡。技術賦能不僅提升了項目實施效率，更推動了行業從勞動密集型向知識密集型轉型。
二、市場規模與趨勢：萬億級賽道的結構性機遇
(一)市場規模：從萬億級到十萬億級的跨越
中研普華預測，至2030年中國城市更新市場規模將邁入新量級，年復合增長率保持高位運行。這一增長由三大動力源驅動：一是政策剛性約束，中央財政專項補助與地方專項債形成資金合力;二是消費升級倒逼，居民對居住環境的要求從“有房住”向“住好房”轉變，帶動老舊小區改造、適老化設施配置等需求爆發;三是技術賦能提效，BIM建模、智能建造機器人等技術使設計效率提升、施工周期縮短。
從區域分布看，京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心城市群依托產業基礎和資本優勢，形成“政策協同-資源整合-模式輸出”的聯動機制。例如，前海試點跨境建筑標準互認，推動深港規則銜接;南京夫子廟、老門東等項目通過保護與開發結合，成為城市更新市場亮點，帶動周邊土地溢價。中西部三四線城市則通過新城開發加速補短板，縣域市場憑借政策傾斜和低成本優勢，吸引專業化企業布局，形成差異化競爭格局。
(二)趨勢分析：從空間改造到價值創造的躍遷
業態重構：從單一開發到復合運營
工業遺存改造占比顯著提升，北京首鋼園、上海楊浦濱江等項目通過“騰籠換鳥”引入數字經濟、文化創意等新興產業，形成“產業園區+城市客廳”的復合功能。老舊小區改造從基礎型向完善型躍遷，加裝電梯、適老化設施配置率大幅提升，社區經濟活力顯著增強。例如，重慶民主村社區改造引入商業業態，實現老舊社區向全齡友好型社區轉型;成都寬窄巷子通過保留文化標識業態，帶動周邊文旅消費增長。
綠色低碳：從節能改造到碳資產管理
住建部要求新建改造項目碳排放強度下降，綠色建筑認證標準(LEED、BREEAM等)應用范圍擴大。分布式能源系統、智能電網、雨水收集利用等技術成為標配，上海楊浦濱江項目通過碳減排量交易產生收益，驗證了低碳更新的商業可行性。中研普華報告指出，2026年建筑碳排放權交易啟動后，單棟寫字樓年碳收益可達較高水平，綠色建筑的經濟賬將更加清晰。
根據中研普華研究院撰寫的《2025-2030年中國城市更新行業深度發展研究與“十五五”企業投資戰略規劃報告》顯示：
三、產業鏈
(一)上游：規劃設計的技術革命
上游環節正經歷從“經驗驅動”到“數據驅動”的變革。東方園林、鐵漢生態等企業通過AI設計工具普及率大幅提升，項目周期縮短;清華大學建筑學院研發的“城市更新智能診斷平臺”，可基于多源數據自動生成改造方案，準確率大幅提升。規劃設計環節的技術升級，不僅提升了項目實施效率，更推動了行業標準化進程。
(二)中游：建設施工的范式轉型
中游環節呈現“智能化+綠色化”雙輪驅動特征。中國鐵建、綠地集團等央企主導大型EPC項目，2024年中標額占比高;中小企業聚焦垂直細分領域，如3D打印景觀雕塑、VR導覽等差異化服務。智能建造機器人的應用，使抹灰精度大幅提升，施工效率大幅提高;裝配式建筑技術的推廣，使項目工期縮短，建筑垃圾減少。
(三)下游：運營維護的價值深化
下游環節正從“物業管理”向“資產運營”升級。萬科“萬物云城”模式覆蓋多個城市更新項目，運營收入占比大幅提升;華潤萬象生活通過“商業+生態”模式提升項目溢價能力，單個項目年收益突破較高水平。中研普華戰略建議指出，企業需構建“空間+產業+消費”的運營生態，例如上海張園項目通過引入高端商業、文化展覽等功能，實現歷史風貌保護與現代商業運營的平衡;北京金隅智造工場由老舊建材基地轉型為“硬科技”企業聚集區，保留高承重產業空間，引入科技企業，有效提升了土地坪效與產出效率。
中國城市更新行業正站在政策紅利與市場需求的交匯點上。政策框架的完善、市場格局的裂變、技術迭代的加速與生態圈的擴展，共同勾勒出行業高質量發展的路徑。未來，隨著“15分鐘生活圈”的普及、綠色低碳理念的深化與數字孿生技術的成熟，城市更新將超越空間改造范疇，成為推動城市治理現代化、產業轉型升級與社會價值創造的核心引擎。
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