前言
城市更新是推動城市高質量發展、提升居民生活品質的重要路徑。隨著中國城鎮化進程邁入中后期，城市發展模式從“增量擴張”轉向“存量優化”，城市更新成為破解空間資源約束、激發城市活力的關鍵抓手。近年來，國家政策持續加碼，從“十四五”規劃明確“實施城市更新行動”到《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》的出臺，城市更新從“規模擴張”轉向“品質提升”。
一、行業發展現狀分析
(一)政策體系逐步完善，從“粗放擴張”到“精細治理”
近年來，國家層面出臺多項政策推動城市更新規范化發展。2021年，“實施城市更新行動”首次寫入政府工作報告;2023年，《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》明確要求“保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延續城市特色風貌”，推動城市更新從“大拆大建”向“有機更新”轉型。地方層面，北京、上海、廣州等城市相繼發布城市更新條例，明確“留改拆”并舉的實施路徑，強調歷史街區保護、社區微改造與產業升級的協同發展。例如，上海提出“15分鐘社區生活圈”概念，通過增補公共服務設施、優化慢行系統，提升社區宜居性。
(二)更新模式多元化，從“單一開發”到“綜合運營”
根據中研普華研究院《2025-2030年城市更新產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》顯示：城市更新已從傳統的地產開發模式轉向“政府引導、市場運作、公眾參與”的多元共治模式。政府通過土地出讓、財政補貼、稅收優惠等政策工具引導社會資本參與;企業則從“開發商”轉型為“城市運營商”，通過資產盤活、產業導入、長效運營實現可持續收益。例如，深圳通過“城市更新單元”制度，將片區內的土地、建筑、產業、文化等資源統籌規劃，形成“政府主導、市場運作、社區參與”的更新機制;成都則探索“EOD模式”(生態環境導向的開發模式)，將生態修復與產業開發結合，實現環境效益與經濟效益的統一。
(三)技術賦能更新效率，從“經驗驅動”到“數據驅動”
數字技術正深度融入城市更新全生命周期。BIM(建筑信息模型)、CIM(城市信息模型)技術實現規劃、設計、施工、運營的數字化協同;物聯網、大數據技術用于監測建筑能耗、交通流量、環境質量，為更新方案提供科學依據。例如，北京城市副中心通過CIM平臺整合多維度數據，模擬更新后的城市運行狀態，優化空間布局;廣州老舊小區改造中應用智能安防、智慧停車系統，提升社區治理精細化水平。
(一)央企國企主導，民企差異化競爭
城市更新項目具有投資規模大、周期長、回報率低等特點，央企國企憑借資金實力、政策資源及社會信任度占據主導地位。例如，華潤置地、保利發展等央企通過“片區統籌”模式參與城市更新，整合商業、辦公、居住等功能，打造綜合體項目;地方國企如上海地產集團、廣州城投集團則聚焦本地化更新，通過“政府收儲+市場化運作”盤活存量資產。民企則通過差異化競爭切入細分領域，例如萬科聚焦社區微改造，通過“萬巷更新”計劃提升老舊小區品質;龍湖集團依托商業運營優勢，將城市更新與TOD(以公共交通為導向的開發)模式結合，打造“軌道+物業”標桿項目。
(二)區域競爭分化，一線城市引領創新
一線城市因土地資源稀缺、更新需求迫切，成為城市更新的主戰場。北京、上海、深圳等城市通過政策創新吸引社會資本參與，例如深圳允許符合條件的更新項目配置一定比例的商業用地，提升項目收益;上海推出“城市更新基金”，通過市場化運作解決資金瓶頸。二線城市則依托產業升級需求推動更新，例如成都將老舊廠房改造為文創園區，杭州將城中村改造為數字經濟孵化器。三四線城市更新進程相對滯后，但近年來通過棚改、老舊小區改造等政策逐步啟動，市場潛力待釋放。
(三)跨界融合加速，生態鏈協同競爭
城市更新涉及規劃、設計、施工、運營等多個環節，單一企業難以覆蓋全鏈條。頭部企業通過并購、戰略合作等方式構建生態鏈，例如萬科與中糧集團合作開發城市更新項目，整合商業運營與物業管理資源;華潤置地與華為合作，將智慧社區解決方案應用于更新項目。此外，科技企業、文創機構等跨界參與者通過技術賦能、內容運營提升項目附加值，例如騰訊云為城市更新提供數字化管理平臺，故宮文創團隊參與歷史街區文化IP開發。
三、案例分析
(一)北京首鋼園：工業遺存轉型“城市復興新地標”
首鋼園曾是首都鋼鐵工業的象征，2005年啟動搬遷后，園區通過“保留工業建筑風貌+植入新興產業”實現涅槃重生。更新過程中，首鋼園保留了高爐、冷卻塔等標志性工業設施，將其改造為冬奧組委辦公區、滑雪大跳臺等公共空間;同時引入人工智能、科幻產業，建設“中關村科幻產業創新中心”，形成“科技+文化+體育”的產業生態。首鋼園的更新模式證明，工業遺存可通過“功能置換+內容創新”煥發新活力。
(二)上海新天地：歷史街區保護與商業開發的平衡
上海新天地以石庫門建筑為載體，通過“修舊如舊”的改造方式保留歷史風貌，同時引入國際品牌、餐飲、藝術空間，打造“中西融合”的商業街區。更新過程中，項目方對建筑外立面進行保護性修繕，內部空間則按現代商業需求重新設計，形成“外舊內新”的獨特風格。新天地的成功在于平衡了歷史保護與商業開發，既延續了城市記憶，又創造了經濟價值，成為全國歷史街區更新的標桿案例。
(一)從“空間更新”到“功能更新”，聚焦產業升級與民生改善
未來城市更新將更注重產業導入與公共服務提升，避免“更新即房地產化”。例如，老舊工業區將轉型為科技創新園區，通過稅收優惠、人才補貼吸引高新技術企業入駐;老舊小區改造將增補養老、托育、社區食堂等設施，解決“一老一小”服務短板。此外，更新項目將與城市戰略緊密結合，例如雄安新區通過城市更新構建“職住平衡”的未來城市樣本。
(二)從“政府主導”到“多元共治”，公眾參與機制逐步完善
公眾參與將成為城市更新的核心環節。政府將通過聽證會、社區規劃師制度等方式吸納居民意見，確保更新方案符合民生需求。例如，廣州老舊小區改造要求“改不改、怎么改由居民說了算”，通過“菜單式”改造選項讓居民自主選擇更新內容;深圳則建立“城市更新委員會”，由政府、企業、居民代表共同決策更新項目。
(三)從“單一項目”到“片區統籌”，全生命周期管理成為主流
未來城市更新將從“點狀改造”轉向“片區統籌”，通過整體規劃實現空間、產業、交通、生態的協同發展。例如，北京城市副中心通過“站城融合”模式，將軌道交通站點與周邊商業、辦公、居住功能整合，打造“15分鐘生活圈”;成都則推出“城市更新單元”制度，明確片區內的公共服務配建標準，避免更新碎片化。
五、投資策略分析
(一)聚焦政策紅利領域，布局“十四五”重點區域
投資者可關注國家“十四五”規劃明確的城市更新重點區域，如京津冀、長三角、粵港澳大灣區等城市群的核心城市。這些區域政策支持力度大、更新需求迫切，且具備產業升級與人口集聚的雙重優勢。例如，大灣區城市可通過參與深圳、廣州的舊改項目，分享城市更新紅利;長三角城市可關注上海、杭州的歷史街區保護與商業開發機會。
(二)關注“運營能力”強的企業，規避“重開發輕運營”風險
城市更新的收益周期長，企業需具備長期運營能力才能實現可持續回報。投資者應優先選擇具備商業運營、物業管理、產業導入等綜合能力的企業，例如華潤置地、龍湖集團等頭部房企，其通過“開發+運營”模式提升項目附加值，降低投資風險。此外，可關注細分領域龍頭，如萬科在社區微改造、首創集團在文創園區運營等方面的專業優勢。
(三)警惕政策波動與資金鏈風險，構建彈性投資組合
城市更新受政策影響顯著，投資者需密切關注地方規劃調整、拆遷補償標準等政策變化，避免因政策收緊導致項目停滯。同時，更新項目資金需求大，企業需具備多元化融資能力，投資者應優先選擇與銀行、信托、基金等金融機構合作緊密的企業，降低資金鏈斷裂風險。例如，上海城市更新基金通過“政府引導+市場化運作”模式，為項目提供長期低成本資金，值得投資者關注。
如需了解更多城市更新行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2025-2030年城市更新產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》。
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