近年來，隨著城市化進程的加速和城市功能的不斷演變，城市更新已成為推動城市高質量發展的重要手段。2025 年，國務院常務會議將城市更新列為擴大內需的重要抓手，強調加快推進城鎮老舊小區、街區、廠區和城中村等改造，完善城市功能，修復城市生態系統，保護和傳承城市歷史文化。
當前，中國城市更新行業正處于快速發展階段。未來，城市更新將在提升城市品質、改善人居環境、促進經濟發展等方面發揮更加重要的作用，為建設宜居、韌性、智慧城市提供有力支撐。
一、市場覺醒：從增量擴張到存量深耕的范式躍遷
中國城鎮化率突破68%的臨界點，標志著城市發展正式邁入“存量優化”新紀元。當增量土地供應趨近極限，城市更新作為破解空間資源匱乏、推動高質量發展的核心路徑，正從政策倡議轉化為系統性戰略行動。中研普華產業研究院在《2025-2030年城市更新產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》中明確指出，2025年中國城市更新市場規模已突破關鍵閾值，形成覆蓋老舊小區改造、歷史街區活化、產業園區升級、智慧城市構建的超級市場。這場變革不僅是物理空間的再造，更是城市發展邏輯的重構——從“規模擴張”轉向“價值深耕”，從“單一開發”轉向“生態運營”。
政策端的強力驅動為市場注入確定性。中央財政設立城市更新專項基金，帶動社會資本投入比例大幅提升;地方政府通過容積率獎勵、稅收優惠、REITs擴容等工具構建政策閉環，如上海試點歷史建筑保護容積率轉移機制，使老城更新項目實現經濟平衡。
二、規模裂變
1. 市場規模的指數級擴張
中研普華預測，至2030年中國城市更新市場規模將邁入新量級，年復合增長率保持高位運行。這一增長由三大動力源驅動：一是政策剛性約束，中央財政專項補助與地方專項債形成資金合力;二是消費升級倒逼，居民對居住環境的要求從“有房住”向“住好房”轉變，帶動老舊小區改造、適老化設施配置等需求爆發;三是技術賦能提效，BIM建模、智能建造機器人等技術使設計效率提升、施工周期縮短。
2. 區域市場的梯度分化
核心城市群成為更新主戰場。京津冀、長三角、粵港澳大灣區依托產業基礎和資本優勢，形成“政策協同-資源整合-模式輸出”的聯動機制。例如，前海試點跨境建筑標準互認，推動深港規則銜接;南京夫子廟、老門東等項目通過保護與開發結合，帶動周邊土地溢價。中西部三四線城市則通過新城開發加速補短板，縣域市場呈現“小而美”特征，重點聚焦基礎設施升級和公共服務完善。某西部縣城通過EPC+F模式實施管網改造，引入社會資本解決財政壓力;某中部鄉鎮利用閑置校舍改造為文創產業園，激活鄉村經濟。
根據中研普華研究院撰寫的《2025-2030年城市更新產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》顯示：
三、趨勢前瞻
1. 技術深度滲透
數字孿生城市覆蓋率目標達成，AI驅動的交通預測、停車管理、環境監測等場景加速落地。例如，北京亮馬河文化經濟帶注入夜經濟、國際范元素，年商業收入大幅提升;蘇州平江路通過AI客流預警系統，使瞬時承載量控制精度大幅提升。綠色技術成為標配，建筑節能改造推廣外墻保溫、光伏屋頂(BIPV)等技術，目標提升建筑能效;生態修復治理黑臭水體、修復綠地綠廊，構建“藍綠交織”的生態網絡。
2. 模式持續創新
EPC+O、投資人+EPC等新型合作模式普及，實現“時間換空間”的資本運作。例如，上海張園項目通過“政府主導+市場運作”模式，利用容積率轉移和土地出讓金返還機制，實現石庫門建筑保護與高端商業運營的平衡;北京金隅智造工場由老舊建材基地轉型為“硬科技”企業聚集區，保留高承重產業空間，引入科技企業，有效提升了土地坪效與產出效率。
3. 區域協同發展
跨區域生態圈加速形成，城市更新與文旅、科技、金融等產業深度融合。金融機構創新產品支持更新項目，某商業銀行推出“更新貸”，通過未來收益權質押解決融資難題;某保險機構設立城市更新基金，重點投資綠色低碳項目。成渝雙城共建巴蜀文化走廊，歷史街區活化利用率目標提升;長三角建立碳排放交易聯盟，覆蓋項目眾多，推動跨區域協同發展。
當城市更新從空間再造進化為場景革命，當歷史記憶與未來科技在街巷間交融共生，這場關乎9億城鎮人口生活品質的變革正在重塑中國城市基因。正如中研普華報告所強調：“未來的城市競爭，本質是存量空間價值挖掘能力的競爭。”
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