一、城市更新行業政解讀
中國城市更新已進入政策驅動的深化階段，形成“中央統籌-地方創新”的雙軌機制。中央層面通過“十四五”規劃、新型城鎮化戰略及“雙碳”目標構建核心框架，2025年中央財政設立專項基金支持試點城市建設，并推動REITs擴容至保障性租賃住房、產業園區等領域，為市場化運作提供退出通道。政策工具箱持續豐富，容積率獎勵試點、稅收優惠延長、超長期特別國債支持等措施形成組合效應，例如上海歷史建筑保護容積率轉移政策允許開發主體通過跨區域指標調配平衡收益，有效激活存量資產。
地方實踐呈現差異化創新特征。北京海淀區構建“1+5+N”政策體系，將審批流程壓縮，土地用途變更過渡期政策釋放科研用地效能;上海張園項目通過“政府主導+市場運作”模式，利用容積率轉移和土地出讓金返還機制，實現石庫門建筑保護與高端商業運營的平衡;深圳發布《關于加快推進城市更新工作的若干措施》，在資金支持、規劃審批等方面突破傳統路徑，形成“強區放權”的改革樣本。政策創新與地方治理能力深度綁定，推動城市更新從單一項目改造向片區統籌、功能復合方向演進。
政策導向正從規模擴張轉向質量優先。中央城市工作會議明確提出“內涵式發展”主線，強調城市更新需與產業升級、生態保護、文化傳承協同推進。例如，成渝雙城經濟圈通過共建巴蜀文化走廊，將歷史街區活化利用率納入考核指標;長三角地區建立碳排放交易聯盟，覆蓋多個項目，推動更新項目全生命周期碳管理。這種政策轉向倒逼市場主體從“開發思維”轉向“運營思維”，催生EPC+O、投資人+EPC等新型合作模式，實現資金平衡與長期收益的統一。
根據中研普華產業研究院發布《2025-2030年中國城市更新行業深度發展研究與“十五五”企業投資戰略規劃報告》顯示分析
二、城市更新行業市場格局裂變
城市更新市場呈現“雙軌并行”特征。央地國企主導核心區域重大項目，承擔一級開發及基礎設施升級職能;市場化機構聚焦商業化運營，通過輕資產輸出、品牌管理等方式滲透細分領域。例如，華潤萬象生活通過“商業+生態”模式提升項目溢價能力，單個項目年收益突破預期;萬科“萬物云城”模式覆蓋多個城市更新項目，運營收入占比顯著提升。這種分工格局推動行業從“重資產投入”向“資產運營+資本運作”轉型，REITs發行成為關鍵退出路徑，首批項目平均分派率符合市場預期，吸引社保基金、保險資金等長期資本入局。
業態重構成為市場增量核心。工業遺存改造占比顯著提升，北京首鋼園、上海楊浦濱江等項目通過“騰籠換鳥”引入數字經濟、文化創意等新興產業，形成“產業園區+城市客廳”的復合功能。老舊小區改造從基礎型向完善型躍遷，加裝電梯、適老化設施配置率大幅提升，社區經濟活力顯著增強。例如，重慶民主村社區改造引入商業業態，實現老舊社區向全齡友好型社區轉型;成都寬窄巷子通過“原住民否決權”機制保留文化標識業態，帶動周邊文旅消費增長。這些實踐表明，城市更新正從物理空間改造向社會價值創造延伸，形成“空間-產業-社區”的良性互動。
技術賦能重塑行業競爭力。BIM技術普及率提升，雄安新區實現全域建模，設計效率提升，成本降低;智能建造機器人在多個省份應用，抹灰精度提升，施工效率大幅提高。數字孿生城市覆蓋率目標達成，上海張江科學城運用CIM平臺實現地上地下全要素管理，開發周期縮短。綠色技術成為標配，分布式能源系統、雨水收集利用等技術在新建項目中滲透率提高，上海楊浦濱江項目通過碳減排量交易產生收益，驗證了低碳更新的商業可行性。技術迭代推動行業從勞動密集型向知識密集型轉型，具備數字化能力的企業將在競爭中占據優勢。
三、區域協同深化
城市群成為更新主戰場。京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心區域依托產業基礎和資本優勢，形成“政策協同-資源整合-模式輸出”的聯動機制。例如，前海試點跨境建筑標準互認，推動深港規則銜接;南京夫子廟、老門東等項目通過保護與開發結合，成為城市更新市場亮點，帶動周邊土地溢價。區域協同不僅優化資源配置，更推動標準統一，為全國性市場形成奠定基礎。
縣域市場成為新藍海。中西部三四線城市通過新城開發加速補短板，新建改造面積占比提升。縣域更新呈現“小而美”特征，重點聚焦基礎設施升級和公共服務完善。例如，某西部縣城通過EPC+F模式實施管網改造，引入社會資本解決財政壓力;某中部鄉鎮利用閑置校舍改造為文創產業園，激活鄉村經濟。縣域市場雖單體規模較小，但憑借政策傾斜和低成本優勢，吸引專業化企業布局，形成差異化競爭格局。
跨行業生態圈加速形成。城市更新與文旅、科技、金融等產業深度融合，催生新商業模式。例如，成都“公園+”模式將綠道系統與消費場景結合，綠里項目通過運動主題商業空間實現高周轉;杭州“文旅+”策略推動歷史街區與數字技術結合，運用AR技術還原歷史場景，客流量大幅提升。金融機構創新產品支持更新項目，某商業銀行推出“更新貸”，通過未來收益權質押解決融資難題;某保險機構設立城市更新基金，重點投資綠色低碳項目。這種生態化發展模式突破傳統行業邊界，為城市更新注入持續動能。
城市更新行業，正站在政策紅利與市場需求的交匯點上。政策框架的完善、市場格局的裂變、區域協同的深化，共同勾勒出行業高質量發展的路徑。未來，隨著技術迭代加速和生態圈持續擴展，城市更新將超越空間改造范疇，成為推動城市治理現代化、產業轉型升級和社會價值創造的核心引擎。這一進程既需要政策制定者的智慧，也依賴市場主體的創新，更離不開社會各方的協同參與。在存量時代，城市更新的深度與廣度，將決定中國城市化進程的質量與可持續性。
如需獲取完整版報告及定制化戰略規劃方案，請查看中研普華產業研究院的《2025-2030年中國城市更新行業深度發展研究與“十五五”企業投資戰略規劃報告》。
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