城市更新作為破解城市發展瓶頸、推動高質量發展的核心路徑，已成為新型城鎮化戰略的重要抓手。自2021年首次被寫入政府工作報告以來，城市更新從單一的物理空間改造升級為涵蓋經濟、社會、文化、生態等多維度的系統性工程。其內涵從“拆舊建新”轉向“有機更新”，強調通過功能重構、產業升級和社區治理提升城市綜合承載力。本文基于2021年以來的政策導向、市場實踐與技術革新，系統分析城市更新行業的現狀、競爭格局及未來趨勢，為行業參與者提供戰略參考。
(一)政策體系持續完善，頂層設計引領方向
根據中研普華產業研究院發布的《2025-2030年城市更新產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》顯示，政策是城市更新發展的核心驅動力。2021年《“十四五”發展規劃及2035年愿景目標綱要》明確提出“實施城市更新行動”，將其納入國家戰略框架。此后，中央與地方政策協同發力，形成“戰略定位—實施路徑—保障機制”的完整鏈條。
中央層面，政策工具箱不斷豐富，涵蓋容積率獎勵、稅收優惠、REITs擴容、超長期特別國債支持等措施。例如，容積率獎勵試點通過土地指標轉移機制，平衡歷史建筑保護與商業開發需求;稅收優惠延長至2030年，降低企業參與成本;保障性租賃住房、產業園區納入公募REITs，拓寬融資渠道。
地方層面，呈現“一城一策”的差異化特征。北京構建“1+5+N”政策體系，壓縮審批流程;成都寬窄巷子通過“原住民否決權”機制保留文化標識業態;廣州海珠濕地項目探索“生態+產業”結合路徑，實現生態保護與經濟轉型協同發展。政策創新與地方治理能力深度綁定，推動城市更新從單一項目改造向片區統籌、功能復合方向演進。
(二)市場規模加速擴張，業態重構成為主流
城市更新已從試點探索進入規模化推進階段。據行業觀察，2021年以來，全國實施城市更新項目數量年均增長顯著，覆蓋老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等多類存量空間。其中，老舊小區改造成為核心發力點，“十四五”期間計劃完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造，投資總額超數萬億元。
業態重構是市場擴容的核心動力。工業遺存改造占比顯著提升，北京首鋼園、上海楊浦濱江等項目通過“騰籠換鳥”引入數字經濟、文化創意等新興產業，形成“產業園區+城市客廳”的復合功能;老舊小區改造從基礎型向完善型躍遷，加裝電梯、適老化設施配置率大幅提升，社區經濟活力顯著增強;完整社區建設加速推進，聚焦“一老一小”服務需求，集成幸福食堂、四點半課堂等功能，補齊公共服務短板。
(三)技術應用深度滲透，智能化賦能全周期管理
技術革新是城市更新效率提升的關鍵支撐。BIM(建筑信息模型)技術普及率顯著提高，雄安新區實現全域建模，設計效率提升，成本降低;智能建造機器人在多個省份應用，抹灰精度提升，施工效率大幅提高;數字孿生城市覆蓋率目標達成，上海張江科學城運用CIM(城市信息模型)平臺實現地上地下全要素管理，開發周期縮短。
綠色技術成為標配。分布式能源系統、雨水收集利用等技術在新建項目中滲透率提高，上海楊浦濱江項目通過碳減排量交易產生收益，驗證低碳更新的商業可行性;建筑節能改造推廣外墻保溫、光伏屋頂(BIPV)等技術，目標提升建筑能效;生態修復治理黑臭水體、修復綠地綠廊，構建“藍綠交織”的生態網絡。技術迭代推動行業從勞動密集型向知識密集型轉型，具備數字化能力的企業將在競爭中占據優勢。
(一)市場主體角色分化，央地國企與市場化機構協同共進
城市更新市場呈現“央地國企主導+市場化機構參與”的雙軌格局。
央地國企憑借資源整合能力和政策支持，主導核心區域重大項目，承擔一級開發及基礎設施升級職能。例如，國家電網在老舊小區推廣光儲充一體化，年降本超一定比例;中交集團批復的城市更新項目中城中村改造項目占比高。
市場化機構聚焦商業化運營，通過輕資產輸出、品牌管理等方式滲透細分領域。平安不動產通過“投融管退”閉環模式實現項目退出收益率達標;華潤置地、保利發展等企業憑借全產業鏈優勢，深度參與城中村改造，形成“開發+運營+資本運作”的閉環。
REITs發行成為關鍵退出路徑，首批項目平均分派率符合市場預期，吸引社保基金、保險資金等長期資本入局，推動行業從“重資產投入”向“資產運營+資本運作”轉型。
(二)區域市場差異化發展，城市群與縣域市場各具特色
城市群成為更新主戰場。京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心區域依托產業基礎和資本優勢，形成“政策協同-資源整合-模式輸出”的聯動機制。例如，前海試點跨境建筑標準互認，推動深港規則銜接;南京夫子廟、老門東等項目通過保護與開發結合，帶動周邊土地溢價。
縣域市場呈現“小而美”特征。中西部三四線城市通過新城開發加速補短板，新建改造面積占比提升;縣域更新聚焦基礎設施升級和公共服務完善，某西部縣城通過EPC+F模式實施管網改造，引入社會資本解決財政壓力;某中部鄉鎮利用閑置校舍改造為文創產業園，激活鄉村經濟。縣域市場雖單體規模較小，但憑借政策傾斜和低成本優勢，吸引專業化企業布局，形成差異化競爭格局。
(三)競爭模式創新升級，生態化與精細化成為核心
跨行業生態圈加速形成。城市更新與文旅、科技、金融等產業深度融合，催生新商業模式。金融機構創新產品支持更新項目，某商業銀行推出“更新貸”，通過未來收益權質押解決融資難題;某保險機構設立城市更新基金，重點投資綠色低碳項目。
精細化運營能力決定競爭力。市場機制倒逼企業從“開發思維”轉向“運營思維”，催生EPC+O(工程總承包+運營)、投資人+EPC等新型合作模式。例如，北京金隅智造工場由老舊建材基地轉型為“硬科技”企業聚集區，保留高承重產業空間，引入科技企業，有效提升土地坪效與產出效率;上海張園項目通過“政府主導+市場運作”模式，利用容積率轉移和土地出讓金返還機制，實現石庫門建筑保護與高端商業運營的平衡。
(一)政策導向：從“規模擴張”到“質量優先”
未來政策將更注重城市更新的內涵式發展。一方面，強化底線約束，防止大拆大建，推廣“留改拆”并舉的微更新模式;另一方面，完善長效機制，推動城市更新與完整社區建設、低碳城市發展等戰略深度融合。例如，政策可能要求新建改造項目100%執行綠色建筑標準，既有建筑節能改造覆蓋率提升;同時，通過超長期特別國債支持“平急兩用”設施建設，提升城市韌性。
(二)市場趨勢：從“單一項目”到“片區統籌”
市場將向片區化、系統化方向演進。企業需具備片區規劃、產業導入、資源整合等綜合能力，通過“投資+設計+建設+運營”一體化模式提升項目收益。例如，廣州海珠濕地項目通過生態修復、水質提升、產業布局，實現生態保護與經濟轉型協同發展;成都寬窄巷子以文化IP為核心，帶動周邊文旅消費增長，形成“點—線—面”的更新效應。
(三)技術驅動：從“人工管理”到“數字孿生”
數字化技術將深度融入城市更新全生命周期。BIM、CIM、物聯網等技術將實現項目設計、施工、運維的智能化管理;AI算法可優化交通流量、能源消耗等城市運行指標，提升治理效能。例如，上海張江科學城通過CIM平臺整合地上地下數據，實現全要素動態監測;北京中海大吉巷項目利用BIM技術，在保護地上風貌的前提下，構建地下商業空間，實現空間與收益的平衡。
(四)綠色低碳：從“被動合規”到“主動創新”
綠色更新將成為行業標配。企業需探索低碳技術商業化路徑，例如通過碳交易、綠色金融等機制實現收益內化。上海楊浦濱江項目通過碳減排量交易產生收益，驗證低碳更新的可行性;北京首鋼園利用工業遺存發展數字經濟，降低單位GDP能耗。未來，綠色技術滲透率將進一步提升，推動城市更新向零碳目標演進。
(五)社會參與：從“政府主導”到“共建共治”
居民參與將成為城市更新的核心環節。政策將完善公眾咨詢、居民議事等制度化渠道，保障需求表達、方案設計、項目實施全過程的話語權。例如，重慶民主村社區導入“三師進社區”“五議工作法”等模式，讓居民決定“家門口”改造方案;杭州濱江繽紛社區以跨社區聯建、一體化治理方式打通社區“圍墻”，拉近鄰里距離。社會資本、專家力量、社會組織等多元主體將深度參與，形成“政府引導、市場運作、公眾參與”的可持續模式。
欲了解城市更新行業深度分析，請點擊查看中研普華產業研究院發布的《2025-2030年城市更新產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》。
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