2025年中國城市更新產業發展現狀分析與未來趨勢預測

城市更新是指對城市建成區的物質空間、功能布局、生態環境、歷史文化等進行系統性改造和優化，以提升城市品質、改善人居環境、促進經濟發展和社會進步。近年來，隨著城市化進程的加速和城市功能的不斷演變，城市更新已成為推動城市高質量發展的重要手段。2025年，國務院常務會議將城市更新列為擴大內需的重要抓手，強調加快推進城鎮老舊小區、街區、廠區和城中村等改造，完善城市功能，修復城市生態系統，保護和傳承城市歷史文化。

當前，中國城市更新行業正處于快速發展階段。從政策層面來看，國家和地方政府出臺了一系列支持政策，如《關于持續推進城市更新行動的意見》，明確了城市更新的總體要求、重點任務和保障措施，為城市更新提供了堅實的政策支撐。同時，各地積極探索創新城市更新模式，如兩江新區發布的城市更新“政策包”，從土地利用、用途管制、資金支持等多方面為城市更新項目提供政策保障。在實踐層面，城市更新項目在全國各地廣泛開展，涵蓋了老舊小區改造、歷史文化街區保護、工業遺產活化利用等多個領域。例如，江西省吉安市永新古城保護更新項目通過微改造、多主體協作等方式，成功保護了歷史文脈，提升了人居環境。我們的報告《2025-2030年城市更新產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》包含大量的數據、深入分析、專業方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業的趨勢、風險和機遇。在未來的競爭中擁有正確的洞察力，就有可能在適當的時間和地點獲得領先優勢。

城市更新產業發展現狀分析

住房和城鄉建設部數據顯示，2024年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.4萬個;而根據各地統計上報數據，全國全年新開工改造城鎮老舊小區達到5.8萬個。

2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮老舊小區近28萬個，惠及1.2億居民，加裝電梯超過13萬部。住房和城鄉建設部部長倪虹強調，2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造范圍，因地制宜實施改造;也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

老舊小區改造從基礎的水電路氣升級，向“完善型”“提升型”躍遷，加裝電梯、適老化設施配置率顯著提高，部分項目集成幸福食堂、社區養老等服務，激活社區經濟活力;工業遺存改造成為新熱點，北京首鋼園、上海楊浦濱江通過“騰籠換鳥”引入數字經濟、文化創意等新興產業，形成“產業園區+城市客廳”的復合功能，實現從“工業銹帶”到“生活秀帶”的轉型;完整社區建設加速推進，聚焦“一老一小”需求，補齊公共服務短板，如成都曹家巷項目通過“自治改造+商業反哺”模式，將老舊社區升級為集居住、商業、文化于一體的城市綜合體。

據中研產業研究院《2025-2030年城市更新產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》分析：

央國企憑借資金實力和資源整合能力，主導重大項目落地，如中交集團聚焦城中村改造，國家電網在老舊小區推廣“光儲充一體化”系統;市場化機構則細分賽道打造差異化優勢：平安不動產通過“投融管退”閉環模式實現REITs退出，收益率達行業平均水平以上;華潤置地、保利發展等企業依托“開發+運營+資本”全產業鏈能力，深度參與城中村改造與產業園區運營。資本運作能力成為競爭關鍵，公募REITs的擴容為項目提供了退出通道，首批城市更新REITs平均年化分派率符合市場預期，吸引社保基金、保險資金等長期資本入場，推動行業從“重資產投入”向“資產運營+資本運作”轉型。

當前，城市更新已從“有沒有”的階段邁向“好不好”的階段，政策紅利釋放、市場需求升級與技術迭代加速的疊加，既帶來前所未有的機遇，也面臨資源約束、利益協調、可持續運營等挑戰。如何平衡政府目標與市場效益、短期投入與長期回報、保護與開發的關系，成為行業下一階段發展的核心命題。

城市更新產業未來趨勢預測

1. 模式創新：從“政府主導”到“多元共建”的機制突破

未來將更強調“市場化運作、可持續發展”。一方面，政府通過購買服務、特許經營等方式引入社會資本參與運營，如北京試點“更新合伙人”制度，鼓勵企業、居民、社會組織共同參與項目設計與管理;另一方面，收益模式從單一的土地增值，向“空間運營+產業孵化+資本收益”多元化拓展，上海淮海路舊改項目通過引入首店經濟、文創IP，實現商業坪效提升30%以上，驗證了“運營型更新”的潛力。

2. 文化傳承：從“物理改造”到“文脈延續”的深度融合

城市更新正從“重形態”轉向“重內涵”。歷史文化街區改造注重“修舊如舊”與功能活化結合，如蘇州平江路保留古民居格局的同時，引入精品民宿、非遺工坊，實現文化保護與經濟收益的雙贏;工業遺存改造強調“記憶留存”，通過保留廠房結構、設備遺產，打造具有工業特色的文創空間，如廣州紅磚廠、武漢平和打包廠項目，成為城市文化新地標。文化價值的注入，不僅提升了項目吸引力，更增強了居民的身份認同與情感共鳴。

3. 智慧治理：從“技術應用”到“生態構建”的系統升級

智能化將從工具層面深化為城市治理的底層邏輯。未來社區將實現“數字孿生”全覆蓋，通過物聯網傳感器實時監測環境、能耗、安全等數據，結合AI算法優化資源配置;智慧市政系統將整合交通、能源、水務等數據，實現“一網統管”;居民端則通過“城市服務APP”享受政務、便民、商業服務一體化體驗。技術的終極目標不僅是效率提升，更是構建“宜居、韌性、智慧”的城市生態，推動更新成果向“人的需求”深度下沉。

城市更新已超越單純的工程范疇，成為推動城市高質量發展的系統性工程。其核心價值在于：通過存量空間的盤活，破解土地資源約束;通過產業植入與功能升級，培育新的經濟增長點;通過社區治理優化與文化傳承，提升居民幸福感和城市軟實力。未來，行業需在三方面持續突破：一是完善市場化機制，平衡公共利益與商業可持續性;二是強化技術創新與文化賦能，避免“千城一面”的同質化改造;三是健全風險防控體系，防范資金鏈條斷裂、社會矛盾激化等問題。隨著政策紅利持續釋放、市場主體活力增強，城市更新將成為“十四五”乃至更長時期內，中國城鎮化紅利的重要來源，為城市可持續發展注入持久動力。

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