中國城市更新行業政策趨向與產業鏈結構分析

按照城市發展的一般規律，我國已經進入城市更新發展階段。我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。城市更新是指對城市中的舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村等已不適應現代化城市社會生活的地區進行改造和提升，旨在完善城市功能、優化產業結構、改善人居環境、推進土地、能源、資源的節約集約利用，促進經濟和社會的可持續發展。城市更新不僅僅是建筑翻新或區域改造，而是涉及城市功能、產業結構、居住環境、文化傳承等多方面的系統工程。

前8月全國新開工改造城鎮老舊小區2.17萬個

隨著城市化進程的不斷深入，城市面臨著各種挑戰，如老舊城區基礎設施滯后、功能布局不合理、環境質量下降等。城市更新旨在優化城市功能布局、提升城市品質和競爭力、推動產業升級和傳承城市文化。住建部數據顯示，2025年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區2.5萬個。根據各地統計上報數據，1-8月份，全國新開工改造城鎮老舊小區2.17萬個。分地區看，河北、遼寧、江蘇、安徽、重慶、新疆建設兵團已全部開工。我們的報告《2025-2030年中國城市更新行業市場調查分析及發展前景展望報告》包含大量的數據、深入分析、專業方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業的趨勢、風險和機遇。在未來的競爭中擁有正確的洞察力，就有可能在適當的時間和地點獲得領先優勢。

城鎮化是解決城鄉差距的根本途徑,也是最大的內需所在，與此同時，城鎮化在拉動我國經濟增長中亦起到了引擎的作用。而城市更新作為我城鎮化中的重要手段之一，政策主導為行業的重要特征。自2019年中央經濟工作會議首次提出“城市更新”以來，政策層層加碼、紅利持續釋放，標志著城市更新不僅是民生工程，更是推動經濟高質量發展的核心引擎。

城市更新行業政策趨向分析

我國城市更新政策演變總體可以劃分為三大階段，“八五”到“十五”階段，我國城市開發尚未進入成熟階段，城市建設主要以提高居民生活環境為主，以舊區改造為輔;“十一五”到“十二五”階段，棚戶區改造、“城中村”改造為發展重心，加強保障性住房供給是工作實施的核心;“十三五”到“十四五”階段，城鎮棚戶區和危房改造任務基本完成，城市更新正式作為城鎮化的核心要點之一被提出，城市更新進入高速發展階段。

當前，城市更新已成為擴大內需的重要抓手，被賦予完善城市功能、修復生態系統、保護歷史文化的多重使命，在政策強力驅動與市場需求倒逼下，正形成覆蓋老舊小區改造、歷史街區活化、產業園區升級、智慧城市構建的超級市場。

城市更新行業產業鏈結構分析

上游：資源供給與要素保障層

產業鏈上游聚焦空間資源與要素供給，包括存量土地與建筑資源、資金資本及技術賦能三大模塊。空間資源方面，老舊小區、閑置廠房、歷史建筑等構成更新的核心載體，其權屬梳理與整合是項目啟動的前提。資金層面形成“政府+市場”雙輪驅動模式，中央財政專項基金與地方專項債形成政策資金合力，同時社會資本通過容積率獎勵、稅收優惠等政策引導參與投資，部分區域試點通過未來收益權質押、設立專項基金等創新方式拓寬融資渠道。技術要素則以BIM建模、智能建造、數字孿生等技術為核心，為設計優化、施工提效與運營升級提供支撐，推動更新項目從傳統工程向智慧化轉型。

中游：實施運營與價值轉化層

中游是產業鏈的核心執行環節，涵蓋規劃設計、工程建設、運營管理三大主體。規劃設計機構需平衡歷史保護與開發需求，在保留城市文脈的基礎上注入現代功能，例如通過容積率轉移、建筑風貌管控等方式實現保護與開發的經濟平衡。工程建設環節逐步推廣EPC、EPC+F等模式，整合設計、施工、融資全流程，提升項目落地效率;同時引入綠色建筑技術，推動外墻保溫、光伏屋頂等節能改造，兼顧生態效益與長期運營成本優化。運營管理則從傳統物業管理升級為綜合生態運營，涵蓋商業招商、社區服務、智慧平臺運維等多元內容，通過導入文旅、科技、文創等產業資源，實現空間價值的持續釋放。

下游：需求牽引與場景落地層

下游聚焦終端需求場景，包括居住改善、產業升級、公共服務提升三大方向。居住場景以老舊小區改造為核心，涵蓋適老化設施配置、公共空間優化、管網更新等內容，響應居民從“有房住”向“住好房”的需求升級。產業場景通過舊廠區改造、產業園區升級等方式，盤活閑置空間并導入高端制造、數字經濟等新興產業，推動城市產業結構調整。公共服務場景則涉及歷史街區活化、公共設施補短板等，通過修復綠地綠廊、構建藍綠交織生態網絡，提升城市公共空間品質與文化內涵。

據中研產業研究院《2025-2030年中國城市更新行業市場調查分析及發展前景展望報告》分析：

城市更新產業鏈的高效運轉離不開多層級主體的協同聯動與政策工具的創新應用。城市更新正從單一項目開發向區域協同更新演進，而政策工具的創新則為產業鏈各環節提供了明確的激勵導向，推動資源向高效益、高價值的更新項目聚集。隨著技術深度滲透與模式持續創新，產業鏈將進一步向“設計—建設—運營”全周期一體化方向發展，形成多元主體共贏的生態閉環。

另外，數字技術正全面重塑城市更新的全流程，數字孿生城市覆蓋率逐步提升，AI驅動的交通預測、停車管理、環境監測等智慧場景加速落地，使城市空間具備動態感知與智能響應能力。例如，通過AI客流預警系統優化歷史街區游覽體驗，或利用數字孿生技術模擬改造方案對周邊生態的影響，實現精準規劃。綠色技術則成為項目標配，建筑節能改造推廣低碳建材與可再生能源利用，生態修復聚焦黑臭水體治理與綠地網絡構建，推動更新項目從“物理更新”向“綠色低碳更新”轉型，兼顧環境效益與長期運營價值。

城市更新作為中國城市發展從增量擴張轉向存量優化的核心路徑，已超越單純的物理空間改造，成為推動城市功能升級、產業結構調整、生態環境改善與歷史文化傳承的系統性工程。其產業鏈呈現“上游要素供給—中游實施運營—下游場景落地”的協同架構，在政策工具創新與技術賦能雙輪驅動下，正從單點項目實踐向區域協同更新演進。

未來，隨著數字孿生、綠色低碳等技術的深度滲透，以及EPC+O、REITs等模式的持續成熟，城市更新將進一步實現從“空間再造”到“場景革命”的躍升，不僅為居民創造更高品質的生活環境，更通過產業導入與生態運營構建城市發展新動能。在健康中國、智慧城市等國家戰略的疊加下，城市更新行業將成為踐行高質量發展理念的關鍵載體，推動城市邁向更具韌性、更富活力、更有溫度的可持續發展新階段。

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