商業地產產業現狀調研及前景機遇分析

商業地產規模也有大有小。規模大的商業房地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式;商業地產項目，可以打包上市，形成商業房地產金融;對于規模較小的商業房地產而言，大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。

作為商業地產的重要組成部分，寫字樓的現狀反映了整個商業地產市場的走勢。美國房地產公司高緯物業(Cushman & Wakefield)的一項研究發現，截至去年年底，全美約有五分之一的寫字樓處于空置狀態，甚至連洛杉磯和休斯敦這樣的大城市，寫字樓的空置率都達到了25%。

為確保商業地產行業數據精準性以及內容的可參考價值，我們研究團隊通過上市公司年報、廠家調研、經銷商座談、專家驗證等多渠道開展數據采集工作，并對數據進行多維度分析，以求深度剖析行業各個領域，使從業者能夠從多種維度、多個側面綜合了解商業地產行業的發展態勢，創新前沿熱點，進而賦能商業地產從業者搶跑轉型賽道。

就商業地產市場竣工面積情況而言，2011-2017年我國房地產整體向好，商業地產竣工面積逐年增長，2017年達到近年來最高值16676.8萬平方米，2018年起竣工面積開始出現負增長，2020年受疫情影響我國商業地產竣工面積大幅度下降，降幅超過20%，最新數據顯示，2021年我國商業地產有所回暖，竣工面積為12094，同比2020年增長3.7%左右。

根據數據，我國商業地產2010-2020年銷售面積總體呈上升趨勢，但增速有所波動，2016-2017年銷售面積增速一度達到20%以上，而2018年開始受房地產市場改革增速下滑到負增長水平，2021年，全國商業地產銷售面積為12421萬平方米，同比2020年下降1.6%左右;銷售金額為14393億元，同比2020年14936億元下降3.64%左右。

國際貨幣基金組織(IMF)在一篇博文中表示，美國商業地產價格正在經歷半個世紀以來最嚴重的暴跌，自2022年3月美聯儲加息以來已經下跌11%。

在過去10年的低利率環境下，全球投資者紛紛涌入寫字樓和其他商業建筑，將其視為債券的安全替代品。然而，疫情后美國商業地產需求萎靡，以寫字樓為代表的商業地產價值出現了較大的跌幅。不僅如此，為了遏制通貨膨脹，美聯儲激進加息，導致優惠貸款利率急升，利率成本加重。美國商業地產市場面臨著來自需求市場和利率市場的雙重打擊。

國際貨幣基金組織(IMF)在一篇博文中表示，美國商業地產價格正在經歷半個世紀以來最嚴重的暴跌，自2022年3月美聯儲加息以來已經下跌11%。而摩根士丹利援引Real Capital Analytics的數據顯示，美國寫字樓物業價格已從高峰期下跌了約20%。

在商業地產的疲軟環境下，美國的銀行系統也面臨著巨大的壓力。數據顯示，到明年年底，到期的美國商業地產貸款總量將超過1萬億美元(約合人民幣7.2萬億元)，而到2027年，這一數據將達到2.2萬億美元。這意味著，美國商業地產的困境可能成為未來兩年最大的潛在危機。

2023年3月，國家發改委發文支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目和保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。之后，華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT等首批項目正式獲批，引起行業廣泛關注。

REITs是商業地產行業投融管退閉環的重要通道，對行業的可持續發展至關重要，因此國內對于REITs的出臺期待已久。在國家對房地產融資嚴控的政策背景下，REITs的出臺意味著將商業地產從房地產領域剝離出來，給予了消費基礎設施新的定位，成為了政策支持與鼓勵對象，為商業地產的健康發展提供了有利條件。

商業地產產業發展機遇分析

近年來，大型綜合購物中心已經迅速成為不少城市商業零售市場的主力軍，而傳統的商業物業已經很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產行業留下了巨大的市場空白，于是融合傳統流通業與地產業的商業地產企業就應運而生。

2023年6月，萬達商管赴香港上市第四次遇挫，由此公司將觸發年底380億巨額對賭條款。為應對這一緊迫的債務危機，公司集中出售了上海、廣州、湖州、蘇州等地十余個萬達廣場以回籠資金。

此次萬達出售的重資產項目有的雖然位于中小城市，但由于運營管理與現金流表現良好，依然獲得資本市場的認可。在當前宏觀經濟仍然面臨較大壓力，企業資金鏈普遍緊張的情況下，大宗商業資產變現困難，而戰略性地持有優質商業資產的企業更具危機的應對能力。

隨著我國房地產整體持續發展，雖然新開工面積相較2020年有所下降，但我國我國房地產施工面積仍保持穩步增長。根據統計局數據顯示，2021年我國房地產開發施工面積達到97.54億平方米，同比2020年增長5.25%。就放我施工面積結構占比情況而言，相較住宅施工面積我國商業地產施工面積仍占比較小。根據數據，2021年我國商業地產施工面積約占13.17%左右，其中辦公樓占比3.87%、商業營業用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商業地產整體施工面積較小，又因為疫情導致，整體占比相較2020年的14.06%有所下降。

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