2026城市更新產業：“真金白銀”背后的邏輯轉向

如果你最近走過北京東六環，可能會注意到一個不太一樣的景象：曾經的高架路基變成了綿延的空中花園，廢棄的涵洞改造成了藝術餐吧，居民在步道上散步，寵物在草坪上奔跑。如果你最近路過深圳寶安，會發現一個更有意思的細節：鵬鼎控股的一個產業項目，從納入重大項目清單到土地掛牌，只用了四十多天。

這些看似不相關的場景，背后連著同一條線索：城市更新正在從“蓋新樓”變成“造空間”，從“政府獨唱”變成“多方合唱”，從“物理改造”變成“價值重構”。

作為中研普華產業咨詢師，我在梳理近期政策信號和產業動態時，越來越清晰地感受到一個信號：城市更新行業正站在一個關鍵的“分水嶺”上。過去幾年，行業談的是“拆多少、建多少”，現在的問題變成了“留什么、改什么、怎么運營才劃算”。中研普華在《2026-2030年城市更新產業現狀及未來發展趨勢分析報告》中有一個核心判斷：城市更新的競爭邏輯正在從“開發能力”轉向“運營能力”，從“一次性收入”轉向“持續性收入”。 這個判斷，正在被最新的政策實踐和項目落地反復驗證。

一、政策定調：第一部國家級專項規劃的“分量”

理解這一輪城市更新的變化，首先要看懂一份文件的分量。

2026年6月，國務院正式印發《城市更新“十五五”規劃》。這是城市更新領域的第一部國家級專項規劃，明確了“十五五”時期的目標指標、重點任務與重大工程。規劃提出了10項主要指標、23項重點任務、7個方面政策舉措、14項重大工程和行動。

這份規劃最值得關注的地方，不是它設定了多少目標，而是它用什么樣的語言在描述這個行業。

規劃開篇就點明了一個根本判斷：我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。這句話的分量極重。它意味著城市更新過去賴以存在的“增量邏輯”——人口進城、住房需求、基礎設施缺口——正在發生根本性轉變。蓋新樓的機會在收窄，改老樓、提品質、優服務的機會在打開。

住建部副部長秦海翔在發布會上用了一個很實在的表述：城市更新要“聚焦為民、便民、安民”，“解決好群眾身邊的急難愁盼問題”。翻譯成大白話就是：別光顧著蓋，得想想蓋出來的東西好不好用、耐不耐用、省不省心。

這個轉變在具體的指標設置上體現得很清楚。規劃提出的10項指標包括城鎮危舊房改造、城鎮老舊小區改造、老舊街區廠區改造提升、城中村改造、歷史建筑修繕、體育場地建設、公園綠地改造提升、地下管網改造、應急避難場所改造、城鎮房屋基礎信息數字化。這些指標串起來，恰好對應了城市更新從“面子”到“里子”的完整鏈條。政策關注的重點不再是“開工面積”“竣工面積”，而是“安全”“品質”“數字化”這些質量指標。

中研普華在《2026-2030年城市更新產業現狀及未來發展趨勢分析報告》中有一個判斷：城市更新政策導向正從“刺激規模”轉向“塑造能力” 。過去政策的核心工具是投資拉動和項目審批，現在的核心工具是標準制定、機制建設和資金引導。前者是“給錢”，后者是“給路”。路修好了，企業才知道往哪走。

二、資金賬本：“真金白銀”背后的邏輯轉向

政策在轉向，錢往哪里去?

2026年6月的國務院政策例行吹風會上，多部委聯合亮出了城市更新的“資金賬本”。國家發展改革委固定資產投資司負責人關鵬透露，2026年中央預算內投資安排城市更新專項資金規模為970億元，重點支持城鎮老舊小區改造、城市危舊房改造等項目建設，將惠及居民戶數約800萬戶。同時，在“兩重”建設中，通過超長期特別國債積極支持城市燃氣、排水、供水、供熱等地下管網建設改造，2026年安排資金規模為1600億元，比上一年增加250億元。

兩項合計，2026年的中央財政支持規模便高達2570億元。這筆錢的分量，從住建部建筑節能與科技司司長陳少鵬透露的一組信息中能看得更清楚：“十五五”期間，將繼續建設改造城市地下管網約77萬公里，其中燃氣管網約20萬公里、排水管網約17.5萬公里、供水管網約17.5萬公里、污水管網約10萬公里、供熱管網約12萬公里。

但比“錢有多少”更值得琢磨的，是“錢怎么花”。

關鵬在發布會上說了一句關鍵的話：將統籌推進“硬投資”和“軟建設”，將規劃明確的主要目標和重點任務落實落細到“群眾可感可及的一個個具體項目上”。這個表述的變化很重要。過去的城市更新投資，往往是“撒胡椒面”——給錢就行，項目自己想辦法。現在的邏輯是“精準滴灌”——優先支持公共安全和民生保障類工程，統籌支持發展類工程，對投融資模式創新性強、示范性好的項目予以引導支持。

中研普華在《2026-2030年城市更新產業現狀及未來發展趨勢分析報告》中有一個判斷：城市更新的資金邏輯正在從“財政兜底”轉向“多元可持續” 。2026年8月，金融監管總局和住建部聯合印發了首部《城市更新項目貸款管理辦法》，首次設立“城市更新項目貸款”專門品種。這份辦法的一個核心要求是：項目需要“具備能夠覆蓋貸款本息的經營性收入”，貸款資金不得用于繳納土地出讓金及前期征收拆遷補償。這個要求說明什么?說明政策制定者希望城市更新項目自己能“造血”，而不是永遠靠“輸血” 。

三、深圳寶安的“實驗”：當“有解思維”遇上城市更新

政策在頂層，落地在基層。理解城市更新的真實進展，不能只看文件，還要看地方在干什么。

2026年9月，深圳寶安區舉行了一場不太尋常的活動：三季度重點項目開工暨資源對接活動。集中開工20個項目，集中展示31個項目，把開發建設單位、運營商、金融機構、科創企業、社區股份公司全部拉到現場，面對面談合作。

這個活動的形式本身就是一個信號。寶安區相關負責人說得很直白：要“引導社會各界參與構建寶安城市更新共同體，共享城區蝶變的發展紅利”。翻譯一下就是：城市更新不是政府一家的事，也不是開發商一家的事，得大家一起干、一起分。

寶安的做法有幾個細節值得琢磨。

第一個細節是“空間定制”的邏輯。 以黃田社區土地整備利益統籌項目為例，針對“空間定制難、周期不可控”等難題，寶安將部分產業物業調整為“政府收儲、按需供應”，目前已保障寶安集成電路高端裝備產業園落地。這個轉變的本質是：空間供給從“有什么給什么”轉向“產業需要什么就給什么”。

第二個細節是速度。 鵬鼎控股相關項目，從納入重大項目清單到土地掛牌，僅用時42天。燕羅一宗產業遴選地塊，僅6個工作日便完成規劃、生態線、農轉用等市級審批，9天便完成產業遴選到掛牌出讓。這種速度的背后，是一套“改造—儲備—供應”滾動空間保障體系在運轉。在土地整備階段就同步謀劃片區產業定位，提前對接意向企業，把“等人來”變成“找人去”。

第三個細節是“利益共享”的機制設計。 寶安集中展示的31個項目中，包含社區留用地開發、城市更新、產業提容等不同類別，總用地面積達231.5公頃，預計釋放產業空間579.18萬平方米。這些項目吸引了各類主體現場對接，試圖在“產業長期收益”和“房地產開發收益”之間找到平衡點。

中研普華在《2026-2030年城市更新產業現狀及未來發展趨勢分析報告》中指出，城市更新的“深圳模式”值得關注的核心不在于某個具體做法，而在于它的“系統思維” 。從空間整備到產業遴選，從資源對接到利益共享，它試圖把城市更新的各個環節串成一條鏈，而不是做成一個個孤立項目。這個思路，對于其他城市有很強的參考價值。

四、北京東六環的“轉身”：從物理屏障到空中花園

如果說深圳寶安是“造空間”的代表，北京東六環就是“變空間”的樣本。

東六環入地改造后，騰退出來的舊路基、老橋梁，沒有被簡單拆除，而是被整體改造為長約14公里、寬300至500米的帶狀生態公園。今年“五一”，六環高線公園的啟動段正式對外開放。

改造之前的場景，周邊的居民很熟悉：廢棄高架路基如同一道物理屏障，隔開兩側居住區與產業園，居民出行繞行多，公共服務難以互通，大片空間長期閑置。改造之后，經過覆土植綠、布設步道，成為1.7公里的空中慢行廊道，串聯起城市綠心公園、大運河森林公園等多處城市公園。

六環高線公園項目部副總經理孫佳偉介紹了一個細節：改造采用“因地制宜，充分利用老六環的基礎設施，避免大拆大建”的原則。過去老六環的一個涵洞，現在被打造為“藝術感和特色感的餐吧”，既能保證交通東西向的串聯，又能提供特色就餐區。

這個案例的價值在于：它展示了城市更新的一種“低成本、高價值”路徑 。沒有大拆大建，沒有巨額投入，而是利用既有基礎設施進行功能轉換。橋還是那座橋，路還是那條路，但它的“意義”完全變了——從交通通道變成了公共空間，從城市“背面”變成了城市“正面”。

中研普華在《2026-2030年城市更新產業現狀及未來發展趨勢分析報告》中有一個判斷：城市更新的“價值重構”正在從“拆建”轉向“激活” 。過去判斷一個城市更新項目好不好，看的是“拆了多少、建了多少、投資多大”。現在判斷的標準變成了“激活了多少空間、服務了多少人群、創造了多少持續價值”。這個轉變對企業的能力要求完全不同——前者拼的是開發能力，后者拼的是運營能力。

結語

中研普華依托專業數據研究體系，對行業海量信息進行系統性收集、整理、深度挖掘和精準解析，致力于為各類客戶提供定制化數據解決方案及戰略決策支持服務。通過科學的分析模型與行業洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風險，優化運營成本結構，發掘潛在商機，持續提升企業市場競爭力。

若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2026-2030年城市更新產業現狀及未來發展趨勢分析報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。