當中國城鎮化進程徹底告別“攤大餅”式的外延擴張，全面轉向存量空間價值深耕的新階段，城市更新早已跳出早年局部建筑改造、立面美化的狹義范疇，成長為貫穿城市發展全維度的系統性戰略工程。過去數十年的高速建設，讓國內絕大多數城市快速搭建起了現代化的空間骨架，也同步積累下大量建成年代久遠、功能適配性不足、運行效率偏低的存量空間。這些沉淀下來的存量資產，既是過去城市發展留下的印記，也是支撐未來城市高質量發展的核心底盤。進入2026年，隨著國家層面頂層專項規劃的全面落地，城市更新不再是個別城市的試點探索，而是成為覆蓋全國所有城區、聯動政府、市場、社會多元主體的長期核心發展主線，整個行業也在政策迭代、市場磨合、技術滲透的多重驅動下，完成了從“拆建驅動”到“價值共生”的根本性范式轉換，進入了發展確定性極強的全新成熟階段。
一、2026年中國城市更新行業發展現狀
當前國內城市更新行業已經徹底走過了早年野蠻生長的探索期，進入了規則清晰、路徑明確、協同有序的高質量發展深水區，行業運行的底層邏輯、參與模式和實施標準都發生了全方位的結構性重塑。
1.1 政策框架從碎片化試點轉向全國統籌的制度閉環
根據中研普華產業研究院發布的《2026-2030年中國城市更新行業深度發展研究與“十五五”企業投資戰略規劃報告》顯示：行業頂層設計已經完成系統性的體系化搭建，國家層面的專項規劃正式印發后，各地快速跟進出臺適配本地城市特征的落地細則，從過去零散的鼓勵性政策，升級為覆蓋項目全生命周期的完整制度體系。長期困擾行業的權屬界定、跨部門審批協同、土地性質調整、收益分配規則等歷史遺留堵點，正在通過全國性的統一制度設計逐步打通，不同城市之間的更新操作標準也在逐步形成共識，徹底告別了過去不同地區規則差異過大、項目推進不確定性過高的行業痛點。政策導向也從過去追求改造速度和工程量，轉向強調“留改拆”協同、生態優先、民生兜底的精細化方向，從制度層面徹底杜絕了大規模無序拆除重建的可能性，為整個行業劃定了清晰的價值底線。
1.2 市場參與格局從單一主體開發轉向多元協同共生
過去由單一開發主體包攬項目全流程的傳統模式已經完全瓦解，當前行業已經形成了分工高度細化、優勢互補的多元參與生態。國資背景的統籌主體更多承擔片區級更新項目的整體協調職能，依托自身的資源整合能力，統籌跨業態、跨權屬的大型片區更新項目的整體推進，平衡不同參與方的利益訴求;市場化專業機構不再局限于傳統的工程建設環節，而是向前期城市體檢、空間策劃、長期運營、細分場景技術服務等垂直領域深度延伸，憑借專業能力占據產業鏈的高附加值環節。更重要的是，過去長期作為改造對象的城市居民，已經從被動接受改造的角色，轉變為項目全流程的核心參與方，居民自主申報、共同出資、全程參與方案決策的更新模式正在大量落地，徹底改變了過去政府單向推動的傳統邏輯，讓更新項目的最終效果真正貼合普通居民的真實生活需求。
1.3 實施邏輯從物質空間改造轉向系統價值重構
當前城市更新的實施內容已經不再局限于建筑硬件的翻新，而是延伸到城市運行的每一個深層維度。傳統的老舊小區改造，已經從早年的路面修補、管線更換，升級為完整社區的系統性營造，同步補齊養老托育、便民商業、公共活動空間等長期缺失的民生短板;片區級更新項目不再追求單個建筑的網紅化效果，而是通過空間織補、功能聯動，打通片區內部的資源流動壁壘，激活整個片區的長期活力。同時，低碳生態、氣候韌性的理念已經深度融入所有更新項目的底層設計，不再是項目的附加宣傳噱頭，通過自然化解決方案的植入，讓存量空間在提升安全運行能力的同時，重新修復城市內部的生態網絡，實現人工建成環境與自然生態系統的良性互動。
當前城市更新的市場體量已經成長為支撐國內固定資產投資平穩增長的核心支柱，整個市場的增長邏輯已經從過去單一的工程量擴張，轉向結構性升級帶動的價值持續釋放，呈現出總量長期穩健擴容、內部結構持續優化、區域梯度協同推進的鮮明特征。
2.1 整體市場處于長周期高景氣的上升通道
隨著全國性城市更新專項規劃的全面落地，未來很長一段時間內，整個行業的市場容量都將維持在持續擴張的穩健上升區間，整體市場的長期體量遠超傳統建筑細分賽道，成為貫穿新型城鎮化全過程的核心主線。不同于過去地產開發行業短期脈沖式的投資波動特征，城市更新的需求釋放是均勻且持續的，依靠海量分散的存量改造項目逐步落地，形成長期穩定的市場需求，不會出現大起大落的劇烈波動，這種穩健的增長特質讓整個行業的發展具備了極強的可持續性，也為全產業鏈的市場主體提供了清晰穩定的長期發展預期。
2.2 細分賽道形成多線并行的多層次增長格局
整個市場的內部結構已經完成深度調整，不同細分賽道的需求同步釋放，構建起層次豐富的完整增長體系。作為民生核心主線的老舊小區改造，已經從基礎硬件修補全面轉向品質升級階段，適老化改造、兒童友好空間搭建、智慧社區系統植入等內容的占比持續提升，改造的價值重心從“滿足基礎居住需求”轉向“構建完整的15分鐘社區生活圈”。作為城市安全底線的地下管網升級，不再是過去零散的單點修補，而是轉向城市級的系統性管網更新，同步推進硬件更換和智慧化管理體系搭建，從根本上補齊城市基礎設施運行的長期短板。除此之外，城中村有機更新、老舊工業空間活化、歷史文化街區保護、城市公共空間織補等細分領域的需求也在持續釋放，不同賽道之間相互支撐，共同推動整個市場的價值層級不斷提升。
2.3 區域市場形成梯度協同的全域增長態勢
當前城市更新的增長動能已經從過去核心一線城市集中釋放，逐步轉向全國范圍的全域普及，不同區域的市場呈現出差異化的發展特征。經濟先發的城市群核心區域，依托成熟的產業基礎和資本優勢，率先探索出片區統籌、價值聯動的成熟更新模式，形成可復制的經驗向周邊輸出，項目的投資強度和專業度處于行業領先水平。廣大中西部地區和縣域市場，在政策紅利的持續加持下，展現出更快的增長速度，大量過去被忽略的縣城老舊片區、老舊基礎設施改造需求集中釋放，成為支撐整個市場規模持續擴大的全新增長極。這種東部引領、中西部追趕、縣域市場快速崛起的梯度格局，徹底打開了城市更新的市場縱深，避免了局部市場飽和帶來的增長瓶頸。
2.4 2023-2025年中國城鎮老舊小區改造數據
站在當前的行業發展節點觀察，城市更新的長期發展空間依然十分廣闊，未來整個行業將沿著全周期價值創造、技術深度賦能、社會生態多元共生的方向持續演進，最終徹底重塑國內城市的長期發展邏輯。
3.1 全生命周期運營成為行業核心價值主線
未來城市更新的行業競爭重心將徹底從改造建設環節，轉移到改造完成后的長期運營階段，行業的評價標準不再是建筑立面改得有多新，而是改造后的空間能否持續創造長期穩定價值。過去“重建設輕運營”的行業誤區將被全面規避，所有項目在前期策劃階段，就會把后續的長期運營方案、資金平衡路徑同步納入整體規劃，通過空間功能的精準適配、業態的持續動態調整、公共服務的不斷迭代，讓沉睡的存量資產持續產生穩定的現金流回報，最終構建起“投資-建設-運營-退出”的完整閉環，讓城市更新從一次性工程變成可持續的長期價值創造過程。
3.2 場景融合催生大量垂直細分專業機會
未來城市更新的行業邊界將持續拓寬，不再局限于傳統建筑行業的范疇，而是和民生服務、文化創意、數字經濟、綠色生態等多個領域深度融合，催生出大量垂直細分的全新賽道。針對不同人群的差異化需求，適老化場景營造、兒童友好空間打造、零碳社區搭建、歷史文化活態傳承等細分場景的專業需求會持續爆發，過去通用化的改造方案將無法滿足這些細分場景的特殊要求，具備垂直領域專業能力的市場主體將獲得更大的發展空間，整個行業的專業化分工會越來越細，產業鏈的整體附加值也會持續提升。
3.3 城市治理現代化推動行業走向深度協同
未來城市更新將不再是單純的工程行為，而是深度嵌入城市治理現代化的整體進程當中，成為推動城市治理體系升級的重要載體。覆蓋全國所有城市的城市體檢機制將持續深化，成為所有更新項目立項的法定前置環節，通過系統性的城市體征排查，精準定位城市運行的薄弱環節，讓每一筆更新投入都能真正解決城市的實際問題。政府、市場主體、社區居民、社會組織等多元主體的協同機制會越來越成熟，不同利益相關方的訴求能夠在統一的框架下得到充分協調，最終形成全社會共同參與、共同受益的良性生態，讓城市更新真正成為惠及全體居民的長期民生工程。
總結
回望整個行業的發展歷程，從早年零星的舊城改造試點，到如今上升為國家戰略的系統性城市行動，中國的城市更新行業用十余年的時間，完成了對傳統城市發展邏輯的全面重構。2026年作為“十五五”城市更新規劃的開局之年，既是對過去多年探索實踐的總結沉淀，也是未來數十年城市存量價值深耕的全新起點。它承載的不只是空間改造的物理功能，更是讓城市生命體持續自我迭代、自我修復、自我升級的核心能力，最終將推動國內所有城市在保留自身獨特文化根脈和生活記憶的前提下，實現安全韌性、宜居宜業、生態友好的高質量發展，真正成為支撐億萬居民美好生活的核心載體。
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