2026年中國城市更新行業深度發展研究與 “十五五” 企業投資戰略規劃

一、城市更新行業產業基底與十五五周期發展環境

城市更新屬于復合型城市建設服務賽道，完整覆蓋前期片區策劃規劃、建筑檢測鑒定、工程改造施工、業態重構、資產運營維護、資產盤活退出全業務鏈條。業務涵蓋老舊小區、低效樓宇、老舊廠區、歷史街區、基礎設施升級等方向，景氣度與城市發展迭代、存量資產盤活需求深度綁定。

行業內部分化持續加劇，單純工程施工類業務競爭激烈，盈利空間不斷被壓縮;具備策劃研判、多元產權協調、長效運營能力的市場主體形成較高壁壘。行業重心已經從改造工程建設，轉向前期策劃、實施落地、后期可持續運營的全鏈條綜合能力比拼。

根據中研普華產業研究院發布的《2026-2030年中國城市更新行業深度發展研究與“十五五”企業投資戰略規劃報告》顯示，十五五周期行業告別大規模拆建擴張模式，資源更多向有機微更新、存量資產活化、基礎設施提質、片區綜合運營方向傾斜。只依靠工程建設、缺少后期運營思維的業務模式發展空間持續收窄，全周期綜合能力成為企業生存的核心評判標尺。

二、十五五周期城市更新行業整體發展態勢

需求端邏輯發生根本轉變，市場不再追求大規模拆除重建，更加看重人居改善、功能提升、歷史風貌保護、產業活化的綜合價值。公益性內容與市場化業態需要統籌平衡，單一改造工程難以實現項目閉環，片區綜合化更新逐步成為主流實施形態。

業務實施模式持續迭代，運營前置理念被廣泛接納，在策劃階段就要統籌后期業態、收益來源、運維責任。各類市場化工具不斷完善，為存量資產開辟新的流轉路徑，改變傳統項目投資、回款與退出路徑，重塑各參與主體之間的協作關系。

行業資源整合、業務重組活動保持常態化。橫向整合補齊專業門類與服務能力;縱向打通策劃‑實施‑運營‑退出完整業務閉環。賽道很難出現普漲行情，大量項目公益性屬性較強，發展機會集中在具備可持續商業邏輯的細分領域。

中研普華《2026-2030年中國城市更新行業深度發展研究與“十五五”企業投資戰略規劃報告》的觀點提到，十五五周期行業增長不再來自工程規模的簡單擴張，更多來源于存量空間價值重估帶來的結構性紅利。市場主體需要跳出只做工程建設的固有思維，把前期研判、產權協調、長效運營納入核心經營維度，以此構建自身市場競爭地位。

不同區域市場稟賦差異進一步拉大，存量資產質量、消費基礎、配套條件直接決定項目可行性。跨區域開展更新業務，簡單照搬成熟項目模式，容易出現業態不匹配、收益不及預期的落地風險。

三、產業鏈各環節價值邏輯與十五五投資機遇

前端策劃咨詢、檢測鑒定環節，核心價值集中在片區研判、方案策劃、建筑安全評估能力。普通標準化咨詢業務增值空間有限;能夠完成片區整體策劃、權屬梳理、可行性論證的業務方向具備投資價值，該環節對項目經驗、多專業協同能力門檻較高。

中游改造實施工程環節，是空間落地的載體。傳統土建改造業務競爭充分，盈利空間有限;聚焦綠色化改造、智慧基礎設施升級、歷史風貌修復、復合功能改造的業務模式，適配十五五存量提質訴求，是企業布局的重點區間。

下游資產運營、社區綜合服務、存量資產盤活環節正在形成全新價值邏輯。跳出單純改造完工交付的傳統模式，延伸業態導入、物業運維、資產托管、資產證券化配套服務，可以實現空間價值持續釋放，構建區別于傳統工程業務的業務護城河。

產業鏈不同環節抗波動能力存在明顯差異，單純工程施工業務容易受項目周期、回款節奏擾動;策劃咨詢、資產運營類業務依靠專業壁壘，可以一定程度對沖外部環境沖擊。投資研判需要區分短期項目景氣紅利，和項目本身長期運營基本面。

四、行業核心風險識別

中研普華《2026-2030年中國城市更新行業深度發展研究與“十五五”企業投資戰略規劃報告》表示，項目周期與資金回款風險貫穿整個行業，城市更新項目普遍周期漫長，前期投入大，公益性占比高。收益兌現時間拉長，回款受多重因素影響，容易出現資金投入與現金流回款節奏錯配，擾動項目現金流與投資回報預期。

項目落地協調與業態風險不容忽視。更新項目涉及多元產權主體，溝通協調復雜度高，方案落地變數較多。即便改造工程完成竣工，若業態策劃脫離實際，會造成后期運營困難，項目難以實現可持續運轉，帶來經營層面不確定性。

市場競爭風險需要充分評估。基礎改造工程賽道競爭激烈，持續壓制盈利水平;高價值策劃運營賽道，同樣面對成熟主體擠壓，新進入主體突圍難度較高。跨區域拓展項目，還需要適配本地空間條件、市場規則，帶來額外試錯成本。

運營層面，專業復合型人才儲備、技術標準迭代、后期運維投入都需要持續消耗資源。盲目承接大規模片區項目，容易出現能力儲備和項目體量錯配。存量資產持續老化，也會帶來持續性改造成本，形成經營層面潛在變量。

五、十五五周期企業投資與戰略規劃指引

項目業務布局層面，企業應當弱化盲目承接大規模重拆建項目導向，優先打磨前期策劃研判、產權協調、全周期運營能力。優先布局有機微更新、存量低效資產活化、片區綜合服務方向，審慎對待商業邏輯模糊、公益性占比過高缺少配套平衡機制的項目。

區分不同市場主體定位開展投資布局。工程服務主體補齊策劃、運營配套短板，重視投后復合型人才體系搭建;資本方需要深度盡調項目權屬條件、收益平衡機制、現金流模型，合理把控資金投入節奏，重視長周期屬性。

投建經營管理環節，不能只看重工程規模，還需要跟進項目可行性研判、權屬協調進度、后期運營方案、成本管控等產業維度指標。完善內部風控體系，理性控制項目擴張節奏，防范盲目拿項目帶來的資金壓力。搭建風險預案，對沖周期波動、項目延期帶來的沖擊。

資產與業務調整路徑需要提前規劃，城市更新屬于典型長周期賽道，項目回報周期較長。可以結合資產并購、業務板塊分拆、存量資產證券化等多元思路設計調整路徑，不能套用短周期項目收益預期，匹配存量產業本身發展節奏建立合理經營預期。

根據中研普華產業研究院的研判，十五五周期城市更新行業紅利集中在全周期綜合運營賽道。把握住策劃前置、有機更新、可持續運營主線的市場主體，更有機會獲取長期發展空間;脫離現實收益平衡條件的規模擴張，會面臨較高經營風險。

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