2026-2030年中國城市更新行業全景調研：聚焦“好房子”與資產盤活的發展前景
我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向以存量提質增效為主的階段，城市發展方式迎來歷史性拐點。2025年5月，中辦、國辦印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，明確到2030年城市更新行動實施取得重要進展。在此基礎上，國務院于2026年5月正式印發《城市更新"十五五"規劃》，這是我國首部國家級城市更新專項規劃，為未來五年行業劃定了時間表與路線圖。在"創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧"的現代化人民城市目標牽引下，城市更新已從地方探索上升為國家戰略行動，行業底層邏輯從"高周轉、大拆建"徹底轉向"留改拆并舉、運營前置、長效治理"，萬億級存量市場正迎來系統性重構的歷史機遇。
根據中研普華產業研究院《2026-2030年中國城市更新行業全景調研與發展前景預測報告》顯示：當前城市更新市場已形成"央地國企主導片區統籌—龍頭運營商跟進—專業服務機構補位"的分層協同生態，不同類型主體在價值鏈上的站位日趨清晰。央企及地方國企平臺是本輪更新的"底盤"擔當，憑借低成本融資優勢和政信資源，主要承接跨街區的片區綜合開發、地下管網等準公益性工程，以及做地、一級整理和存量資產初始盤活。以上海城投、深圳特區建發為代表的地方城市更新集團加速崛起，成為連接政府與市場的關鍵紐帶，在區域重點項目中占據核心份額。
混合所有制房企及品牌運營商聚焦具備穩定現金流的經營性更新。部分頭部房企收縮高杠桿拿地后，轉而以商業管理、長租公寓、產業園運營切入老舊廠區改造和閑置商辦盤活，通過運營提升凈營運收入，再以類REITs或公募REITs退出。這類主體面臨的關鍵考驗是能否真正建立長周期運營賬算平的能力。
民營專業服務機構走"小而美"精細化路線。工程代建、電梯加裝、智慧社區改造、適老化設施、檢測鑒定等細分領域為民企提供了差異化生存空間。相比國企承擔的重資產與統籌職能，民企更適宜作為城投及國企的配套服務商，通過公開招投標或年度戰略合作入庫獲取業務。部分具備技術壁壘的檢測機構和數字化市政服務商，因掌握"城市體檢"數據入口，在項目生成階段便擁有較強話語權。
區域競爭態勢呈現明顯梯度分化。京津冀、長三角、粵港澳大灣區的核心城市政策成熟度高、社會資本活躍，適合布局策劃—投資—改造—運營全鏈條業務;省會及經濟強市多以EPC+O模式切入;多數三四線城市更新仍依賴中央轉移支付，以基礎類老舊小區改造和管網單項工程為主。值得警惕的是，行業仍存在一定程度的地方保護主義與低價中標現象，且部分城市更新實施主體資質良莠不齊。
城市更新產業鏈是以規劃、投資、建設、運營為主線的綜合性體系，涵蓋土地整理、基礎設施建設、產業導入、商業運營、公共服務配套等多個環節，涉及政府、開發商、金融機構、技術服務商、運營商等多方主體。產業鏈價值正呈現明顯的"微笑曲線"——利潤從傳統施工環節向前端檢測鑒定、規劃設計和后端物業管理、資產運營轉移。
產業鏈上游聚焦存量空間資源、資金資本及技術賦能三大模塊。老舊小區、閑置廠房、歷史建筑等構成更新的核心載體，其權屬梳理與整合是項目啟動的前提。資金層面形成"政府+市場"雙輪驅動模式，中央財政設立城市更新專項，地方政府發行專項債券，政策性銀行加大信貸支持，REITs試點持續擴圍為持有運營型項目提供了市場化退出渠道，從根本上改變了行業的估值邏輯。
產業鏈中游是規劃設計與工程建設深度融合的核心執行環節。規劃機構需平衡歷史保護與開發需求，通過容積率轉移、建筑風貌管控等方式實現保護與經濟平衡。工程建設環節逐步推廣EPC、EPC+O等模式，整合設計、施工、融資全流程，同時引入綠色建筑技術，推動外墻保溫、光伏屋頂等節能改造。
產業鏈下游的長效運營是價值閉環的關鍵。改造后的歷史街區、老舊廠房不再一改了之，而是通過文創招商、長租托管轉化為長期現金流。城市更新對企業的核心要求，正在從"開發商"向"資產管理者"轉變，核心競爭力從"快速復制"轉為"長期價值創造"。
(一)從碎片化改造走向片區統籌更新
單一小區改造的邊際效益正在遞減，以片區為單元、統籌規劃、連片開發的模式正成為主流。政策明確推行片區統籌更新，結合產業周期規律，推動空間更新與產業升級深度融合。未來更新項目將更加強調"肥瘦搭配、以豐補歉"，以商業開發的收益反哺公益性基礎設施和公共服務配套，實現片區層面的資金自平衡。
(二)綠色低碳與"好房子"建設全面融入
"安全、舒適、綠色、智慧"已成為"好房子"的剛性標準，新版《住宅項目規范》將品質要求從倡導轉為底線約束。在"雙碳"目標約束下，綠色建筑、近零能耗建筑、裝配式裝修、海綿城市等理念將全面融入更新全流程。同時，城市地下管網改造被列為重大工程，未來五年將繼續建設改造約77萬公里，其中燃氣管網、排水管網、供水管網、污水管網、供熱管網同步推進，在增強城市安全韌性的同時帶動有效投資。
(三)數字技術賦能全生命周期管理
以城市體檢、建筑信息模型(BIM)、城市信息模型(CIM)、人工智能輔助設計為代表的數字技術正重塑行業作業模式。健全國家、省、市三級城市運行管理服務平臺體系，推進政務服務"一網通辦"、城市運行"一網統管"，精準掌握需求，精準提供服務。數字孿生城市、智慧社區等應用場景推動更新從靜態藍圖向動態平臺演進，實現從前端設計到全生命周期管理的貫通。
(四)公眾參與和文脈賡續重塑規劃價值觀
城市更新全過程強調保護第一、應保盡保，落實"老城不能再拆"要求，嚴禁隨意拆除具有保護價值的老建筑。規劃決策中，社區營造、公眾參與、文化保護等社會價值維度的權重持續提升。規劃師從"畫圖者"轉變為多方利益協調者與社區治理推動者，通過"城市合伙人"等模式實現政府、市場、居民資金合理共擔。
基于上述趨勢研判，針對2026-2030年城市更新行業的投資布局，建議采取"聚焦賽道、能力匹配、規避風險"的差異化策略。
在賽道選擇上，應優先布局城市更新規劃、保障性住房設計、完整社區建設、低效用地盤活等政策性業務領域，這些領域受宏觀周期波動影響較小，且具有穩定的財政與金融資源支撐。同時，具備綠色技術服務能力(如光伏建筑一體化、低碳社區規劃)及數字化平臺服務能力的企業，將享受較高的估值溢價。
在標的篩選上，應重點考察機構的跨專業整合能力與全鏈條服務能力。單純依賴標準化施工、缺乏投融資策劃與運營思維的機構將面臨盈利持續收窄的風險;而具備政策解讀優勢、能夠銜接"人房地錢"要素聯動機制、擁有全過程咨詢經驗的頭部機構，具備更強的抗周期能力與成長確定性。
在融資模式上，需把握"投資信貸化、運營證券化"的基本規律。前期投資階段更多需要股權方式融資，可由政府引導基金或市場化私募基金介入;中期建設階段可更多利用銀行貸款、信托貸款等債權工具;后期運營階段項目現金流趨于穩定，可采取基礎設施公募REITs、CMBS、ABS等資產證券化工具實現前期投資人退出。
在風險規避上，需警惕非核心區域商業地產更新、同質化高端業態等賽道的結構性過剩風險。此外，城市更新項目公益性強、收益周期長，對機構的投融資方案設計能力提出極高要求，應避免陷入回報機制不清晰、過度依賴財政補貼的項目陷阱。投資者應重點關注項目是否具備清晰的"投融管退"閉環，以及運營團隊是否具備真實的產業導入與業態運營能力。
如需了解更多城市更新行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2026-2030年中國城市更新行業全景調研與發展前景預測報告》。
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