政策紅利下的商業街“新基建”：2026-2030城市更新與消費提振的雙重機遇
商業街作為城市商業活力的核心載體與人文精神的具象表達，承載著消費服務、文化傳承、社交互動與城市形象塑造的多重使命。步入“十四五”規劃收官與“十五五”謀篇布局的關鍵節點，中國商業街行業正經歷從規模擴張向內涵提升的深刻轉型。在消費升級、數字技術、城市更新與文化自信多重力量驅動下，行業迎來重塑格局的戰略窗口期。
一、宏觀環境分析
(一)政策環境：城市更新與消費提振雙輪驅動
國家“十四五”規劃明確提出推動城市商業街區改造升級，多地政府相繼出臺支持政策，涵蓋用地保障、稅收優惠、綠色建筑補貼等。例如，商務部等五部門聯合發布的《城市商業提質行動方案》提出，通過發行REITs、財政補貼等方式盤活存量商業空間，支持“全國示范步行街(商圈)”創建，推動商業街與旅游景點、歷史建筑協同發展。此外，“提振消費專項行動方案”等政策持續發力，為商業街行業注入消費活力。
(二)經濟環境：消費結構升級與城鎮化深化
根據中研普華產業研究院《2026-2030年中國商業街行業市場全景調研與發展前景預測報告》顯示：隨著居民人均可支配收入穩步增長，中等收入群體擴大至4億人以上，消費結構向發展型、享受型升級。Z世代與新中產成為主力客群，其偏好從單一物質滿足轉向精神愉悅與社交體驗，推動商業街從“購物場所”向“生活方式策源地”轉型。同時，城鎮化率突破66%并向68%逼近，持續的人口聚集為商業街提供穩定客流基礎，縣域市場因鄉村振興戰略加速崛起，成為新的增長極。
(三)社會環境：文化自信與綠色理念深入人心
國潮興起帶動傳統文化元素與現代商業深度融合，漢服體驗、非遺展演、地方戲曲快閃等活動成為商業街文化傳播的重要載體。環保意識增強促使綠色低碳成為街區規劃、建設、運營的核心原則，光伏建材、雨水回收系統、垃圾分類管理等應用普及，綠色消費認證成為品牌入駐的重要參考。
(四)技術環境：數字化轉型重塑運營邏輯
5G、物聯網、大數據技術助力“智慧商業街”建設，實現客流分析、能耗管理、安全預警的智能化。AR導覽、虛擬試妝、數字藏品等應用增強互動趣味性，但技術始終服務于“人”的體驗，而非炫技。例如，部分商業街通過大數據分析實現商戶招商精準匹配與動態租金調整，顯著優化資產回報率。
(一)上游：空間供給與文化資源整合
商業街的上游包括土地開發、歷史建筑保護、文化IP挖掘等環節。政府通過城市更新行動釋放存量空間，企業則通過政企合作模式(如PPP)整合資源，平衡公共屬性與商業效益。例如，北京友誼商店通過懷舊風格改造，將廢舊鍋爐房變為“宋家莊魚市”，實現歷史建筑活化與商業價值重生。
(二)中游：業態組合與運營服務
中游環節聚焦業態規劃與運營創新。傳統零售占比持續下降，體驗類業態(如非遺工坊、劇本殺空間)和服務類業態(如健康管理中心)比重提升。運營方通過“首店經濟”、主題市集、夜間演藝等模式增強吸引力，同時利用數字化工具提升管理效率。例如，成都镋鈀街引入在地設計師品牌與潮玩文創，形成“旅游+演藝+購物”融合模式。
(三)下游：消費場景與社群運營
下游環節直接面向消費者，強調場景營造與社群運營。商業街通過空間生態化融合(如“長在公園里的街區”設計)、非標化場景運營(如明星主理人品牌、LIVEHOUSE)打造沉浸式體驗。同時，通過垂直興趣圈層構建(如露營、手作社群)、線上線下雙向賦能(如小程序導覽、會員數據打通)維持消費活力。
(一)區域競爭：一線存量更新與下沉市場增量機遇
一線及新一線城市商業街進入精細化運營階段，重點通過歷史文脈保留與現代商業元素結合實現資產升值。例如，上海南京路持續引入首店經濟與沉浸式體驗業態，北京三里屯太古里聚焦國際品牌首發。而下沉市場(三四線城市及縣域)則依托政策紅利與本地消費需求，走出特色化發展道路。例如，山東樂陵善化橋棉廠舊址改造為“樂陵拾光沉浸式街區”，成為區域經濟新引擎。
(二)企業競爭：頭部企業主導與新興品牌突圍
萬達、華潤、龍湖等頭部房企憑借全鏈條開發能力主導市場，通過品牌標準化與輕資產輸出模式擴大份額。與此同時，TX淮海、阿那亞等新興運營品牌通過內容創新與社群運營實現差異化突圍。例如，TX淮海以“策展型零售”為核心，引入藝術展覽與獨立設計師品牌，吸引年輕客群。
(一)文商旅融合邁向深層次與場景化
商業街將更徹底地融入地方文化敘事與旅游動線，通過引入小型博物館、非遺工坊、定期藝術節慶等構建獨特“地方感”。例如，西安大唐不夜城以“唐文化”為主題，結合夜間演藝與燈光藝術，成為文旅商融合典范。
(二)數字化轉型從工具應用走向智能生態
智慧商業街建設將超越基礎設施層面，進入以數據驅動決策、優化全鏈條的閉環階段。物聯網、AI與大數據的應用將從單點體驗提升擴展至客流動線優化、商戶組合動態調整等領域。預計到2030年，超60%的新建或改造商業街區將具備初級以上智慧運營能力。
(三)綠色低碳制度化與全鏈路實踐
綠色低碳將從理念宣傳轉向全鏈路可持續實踐。建設階段采用光伏幕墻、雨水回收系統;運營階段推廣垃圾分類、綠色包裝;業態規劃引入環保產品專區、二手交易市場。例如，蘇州觀前街通過綠色認證與碳積分兌換機制，引導消費者參與低碳行動。
(四)縣域商業體系化與城鄉融合
縣域商業街將承擔城鄉融合關鍵節點功能，整合農產品上行、工業品下行、鄉村旅游服務。例如，浙江安吉余村通過商業街改造，串聯鄉村旅游與生態農業，成為共同富裕示范案例。
(一)優先關注存量改造與文化定位項目
投資者應優先選擇位于核心區位、具備深厚文化底蘊的存量街區改造項目，通過文商旅融合設計形成不可復制的競爭優勢。例如，北京王府井、上海南京路等核心商圈的升級項目，因文化IP與商業價值的雙重溢價潛力，成為投資熱點。
(二)審慎評估縣域商業街潛力
縣域市場需重點考察人口結構、產業基礎與交通條件。優先選擇人口凈流入、消費升級需求旺盛的縣域，引入符合本地消費習慣的業態(如生鮮超市、便民餐飲)，同時引入一線城市優質體驗(如親子教育、健康管理)，實現“精準匹配”與“特色賦能”。
(三)將ESG表現納入投資評估體系
綠色低碳項目將獲得政策支持與市場認可。投資者應青睞注重長期價值與社會責任的運營主體，例如采用光伏建材、雨水回收系統的商業街，或通過綠色認證引導消費行為的品牌。
2026—2030年是中國商業街行業邁向內涵式、可持續高質量發展的關鍵五年。行業競爭的核心將從物理空間的爭奪，升維至文化價值、情感連接與運營智慧的比拼。唯有堅守“以人為本”的初心，深度融合文化、科技與綠色理念，方能在時代浪潮中行穩致遠。商業街不僅是消費場所，更是城市記憶的容器、社區活力的源泉、文化自信的展窗。期待各方攜手，共同繪就既有煙火氣、又有書卷氣、更具未來感的中國商業街新圖景。
如需了解更多商業街行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2026-2030年中國商業街行業市場全景調研與發展前景預測報告》。
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