2024年住房貸款行業分析 央行引導開展存量房貸調整

央行引導開展存量房貸調整

9月29日晚間，中國人民銀行網站發布關于完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關事宜的《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》。

中國人民銀行有關負責人表示，市場利率定價自律機制將發布倡議，引導商業銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。各商業銀行將發布有關公告和批量調整細則，統一調降房貸利率在LPR基礎上的加點幅度，并盡可能為借款人提供便利。絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業銀行網點辦理，具體請及時關注承貸商業銀行官方平臺發布的有關信息。批量調整完成后，借貸雙方還可按照中國人民銀行公告〔2024〕第11號，基于市場化原則自主協商、動態調整存量房貸利率。

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9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發布會上表示，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。

此次是中國人民銀行第二次推動調整存量房貸利率。中國人民銀行還將把全國層面的二套房貸款最低首付比例從當前的25%下調到15%，由此統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

住房貸款行業分析

個人住房按揭貸款(個人住房貸款)一直是銀行的優質資產，不良率大幅低于其他資產，而且過去數年來年均2位數的增長為銀行的增長提供了不小的助力。但是隨著政策的調整和市場的反應，個人住房貸款增長走低。年報數據顯示，2023年國有六大行中，除郵儲銀行外，其他五大行個人住房貸款均出現下滑。

在房地產市場轉型的影響下，個人住房貸款下降屬于必然趨勢，不過這一下降跟最近兩年居民的提前還貸也有較大的關系。

住房貸款是銀行及其他金融機構向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持，通常以所購房屋作為抵押。

住房貸款利率是分為住房開發貸款利率和個人住房貸款利率兩類。個人住房貸款利率以銀行同期基準利率為基礎，不同銀行的貸款利率略有上浮。而住房開發貸款利率執行同期法定固定資產貸款利率。另外，個人住房貸款利率根據貸款期限的長短而有所不同，期限越長，利率越高。

據中研產業研究院《2024-2029年住房貸款行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》分析：

隨著房地產市場調控策略的持續深化與精準化，新發放的首套房貸利率也成為了調控房地產市場的重要手段。

中指研究院數據顯示，截至目前，2023年以來約有60個城市宣布階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

業內人士指出，一方面，取消首套房貸利率下限，進一步拓寬了金融機構自主定價空間，對于推動房貸利率市場化改革具有重要作用。另一方面，取消首套房貸利率下限，有利于推動首套住房商業性貸款執行更優惠的利率，可進一步降低購房者貸款負擔，增強房地產市場活力，有利于穩定市場預期，提振住房消費意愿，促進房地產信貸市場平穩發展。

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