房地產金融行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究

廣州市南沙區住房和城鄉建設局于9月27日發布的《關于優化調整南沙區房地產政策的通知》具體內容如下：

住房限購政策調整

主要內容：在南沙區范圍內購買商品住房不再審核購房資格。

影響：這一政策調整意味著南沙區全面放開了住房限購，居民和投資者在購買商品住房時將不再受到購房資格的限制，有助于促進南沙區房地產市場的活躍和需求的釋放。

車位、車庫限購政策調整

前提條件：針對項目可售(含已售)車位、車庫數量超過本項目區劃內房屋套數的商服類項目，且需同時滿足以下三個條件：

項目土地用地性質為B類。

項目已完成竣工驗收一年以上。

項目已公開出售整體車位、車庫半年以上。

政策內容：在保證本項目區劃內業主可購買或租用一個車位或車庫的前提下，剩余可售車位、車庫全面放開限購。

影響：這一政策調整旨在解決部分商服類項目車位、車庫過剩的問題，通過放開限購，促進車位、車庫的銷售和流轉，同時保障項目區劃內業主的基本停車需求。

政策實施時間

實施日期：本通知自2024年9月28日起施行。

執行原則：原有政策與本通知不一致的，按本通知執行。

此次南沙區房地產政策的優化調整，旨在深入貫徹落實黨中央、國務院的決策部署，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。通過全面放開住房限購和有條件地放開車位、車庫限購，南沙區將進一步激發房地產市場的活力，推動區域經濟的持續健康發展。

根據中研產業研究院發布的《2024-2029年房地產金融行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》分析：

發展現狀

市場規模穩定增長：近年來，盡管面臨諸多挑戰，如房地產市場調控政策的加強和金融市場的波動，但房地產金融行業的市場規模仍保持穩定增長。具體數據可能因統計口徑和時間段的不同而有所差異。

融資環境面臨挑戰：房企融資環境面臨一定挑戰，主要體現在銀行貸款審批更加嚴格、債券融資金額同比下降、海外債發行規模銳減等方面。盡管如此，房企仍在積極探索多元化融資渠道以降低融資成本和提高資金使用效率。

政策調控影響顯著：中央及地方政府持續推出政策以促進房地產市場平穩健康發展，包括下調首付比例、降低房貸利率、放開限購限售等措施。這些政策對房地產金融市場產生了深遠影響，既為市場注入了流動性，也增加了市場的不確定性。

未來發展趨勢

多元化融資渠道：未來，房企將繼續探索多元化融資渠道以降低融資成本和提高資金使用效率。除了傳統的銀行貸款和債券融資外，房企還將加強股權融資、REITs等新型融資工具的應用。

市場競爭加劇：隨著房地產金融市場的不斷發展壯大和市場競爭加劇，各金融機構將更加注重風險管理和客戶服務質量。同時，房企也將更加注重項目質量和品牌影響力以提升市場競爭力。

政策環境持續優化：政府將繼續加強監管和自律管理以促進房地產金融行業的健康穩定發展。同時，隨著政策調控的深入和市場環境的變化，房地產金融市場的競爭格局也將發生深刻變化。

科技驅動創新：金融科技的發展將推動房地產金融行業的創新。通過應用大數據、人工智能等技術手段，金融機構可以更加精準地評估風險、優化產品設計、提高服務效率。這將為房地產金融市場帶來更多的創新機遇和發展空間。

投資風險與機遇

投資風險：房地產金融行業的投資風險是多方面的、復雜的。投資者在進行投資決策時，需要綜合考慮宏觀經濟環境、政策法規、市場需求、企業經營狀況、金融市場波動等因素的影響。同時，還需要關注房地產市場周期性和波動性帶來的風險。

投資機遇：盡管面臨諸多挑戰，但房地產金融市場仍存在一定的投資機遇。隨著保障性住房供應的增加和租賃市場的規范發展，相關領域的投資機會將逐漸顯現。此外，在“一帶一路”倡議和新型城鎮化戰略的推動下，房地產金融市場也將迎來新的發展機遇。

房地產金融行業在面臨諸多挑戰的同時仍具有廣闊的發展前景。未來隨著政策調控的深入和市場環境的變化以及金融機構和房企的共同努力下該行業有望實現更加健康、穩定的發展。然而需要注意的是在發展過程中仍需密切關注市場動態和政策變化加強風險管理意識以應對可能出現的風險和挑戰。

房地產金融行業未來市場展望

從日前公布的全國房地產市場基本情況統計數據可以看出，房地產市場出現的積極變化，主要體現在兩個方面。

一是：房地產投資、銷售等指標降幅收窄。2023年，房地產開發投資比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4個百分點。房地產開發企業到位資金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3個百分點。

商品房銷售降幅明顯收窄，2023年全國商品房銷售面積比上年下降8.5%，銷售額下降6.5%，但降幅分別比上年大幅收窄15.8個和20.2個百分點。2023年12月份，新建商品住宅網簽備案量比2023年8月份回升20.2個百分點。從70個大中城市監測情況看，新房和二手房的成交量都在溫和上升。

二是：房地產竣工面積增加較快。保交樓工作正穩步推進，效果持續顯現。2023年，房地產開發企業竣工房屋面積比上年增長17%。

中央經濟工作會議明確提出，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。當前，民營房地產企業的融資狀況正在得到改善。

2023年11月以來，工行、農行、中行、建行、交行等主要銀行已向非國有房企投放房地產開發貸款300多億元，其中近兩周投放140多億元。

金融監管總局數據顯示，2023年銀行分別發放了3萬億元開發貸款和6.4萬億元住房按揭貸款，這兩項加起來將近10萬億元。2023年銀行投資房地產企業發行的債券金額比2022年增長了15%。

此外，銀行在2023年還向房地產企業提供了并購貸款、存量展期貸款，加起來超過1萬億元。去年12月，多家銀行再次召開房企座談會，聽取企業訴求，提出具體舉措，與部分房企達成銀企合作協議和融資意向。

從近期樓市政策來看，高能級城市進一步放寬或解除限購，多地房地產融資協調機制快速運轉，表明支持房企銷售端和融資端的力度均在加大。若能確保紓困政策執行到位，扎實推進因城施策、因企施策，乃至因項目施策，防風險與穩預期雙管齊下，房地產市場有望企穩回升。

值得注意的是，多地已就房地產融資協調機制的落實采取積極行動。廣州市人民政府辦公廳1月27日發布的《關于進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》提到，“建立廣州市房地產融資協調機制”。

與此同時，銀行等金融機構也迅速跟進。中國建設銀行表示，對于房地產融資協調機制推送的支持項目，將盡快啟動業務流程，盡快提供融資服務，盡快實現建成交付;對于暫時困難但資金基本能夠平衡的項目，貸款該延的延，該增的增，穩住資金鏈條，穩住施工進度，穩住市場信心。

對于2024年房地產市場發展，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，將穩定房地產市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策，持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序;

構建房地產發展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。

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