李波
萬達集團出售資產的腳步確實仍在繼續。近日，合肥萬達廣場商業發展有限公司(合肥萬達)的股東、法定代表人、高管團隊均發生了重要變更。
股東變更：原全資股東大連萬達商業管理集團股份有限公司(萬達商管)已經退出，新增全資股東為蘇州聯商壹號商業管理有限公司(聯商壹號)。這一變更標志著萬達商管在合肥萬達的持股比例降為0，而聯商壹號則成為合肥萬達的全資股東。
法定代表人及高管團隊變更：合肥萬達的法定代表人、執行董事兼總經理由吳華卸任，由牟舟接任。同時，其他主要人員也發生了相應的變更。
公司背景信息：合肥萬達成立于2009年6月，注冊資本約1.09億元人民幣。其經營范圍廣泛，包括住宿、餐飲服務、汽車租賃、票務代理、酒店管理培訓、物業服務等。此次變更之前，萬達商管曾對合肥萬達進行了大額增資，注冊資本從4000萬元變更為10890萬元，增幅達172.25%。
股權穿透信息：聯商壹號的背后大股東為陽光人壽保險股份有限公司(陽光人壽)，后者系陽光保險的控股子公司。這表明，包括陽光保險在內的多家險資已經接盤了國內多家萬達廣場的關聯公司。
萬達集團通過出售合肥萬達等資產，持續進行資產瘦身和結構調整。這些變化不僅影響了公司的股權結構和經營管理，也反映了萬達在面臨市場壓力和挑戰時，積極尋求轉型和發展的戰略意圖。
根據中研普華產業研究院發布的《2024-2029年中國商業物業產業鏈供需布局與招商發展策略深度研究報告》顯示：
按照萬達集團董事長王健林此前計劃，萬達集團將出售其在全國范圍內的部分萬達廣場以換取流動資金。 業內人士介紹，萬達在全國范圍內擁有近500個萬達廣場，位于一線城市及各地省會城市的項目可能更加有利于轉讓，最終目的還是貫徹萬達集團的輕資產戰略。 萬達商管成立于2002年9月，是全球規模領先的商業物業持有及運營企業，珠海萬達商管是萬達商管旗下商業中心輕資產運營管理的唯一業務平臺。截至2023年11月，珠海萬達商管運營管理494個大型商業中心，其中290個為萬達商管旗下商業中心，204個為第三方輕資產商業中心。 為了優化自身資產結構，萬達集團積極去杠桿、減負債，發展輕資產和品牌輸出戰略，近期還加深了與太盟投資集團的合作。 2023年12月12日，太盟投資集團與萬達商管共同宣布簽署投資框架協議，對珠海萬達商管進行股權重組。 2024年3月30日，太盟投資集團、中信資本、Ares Management 旗下基金(Ares)、阿布扎比投資局(ADIA)旗下全資子公司Platinum Peony 和穆巴達拉投資公司(Mubadala Investment Company)正式簽署投資協議，聯合向大連新達盟商業管理有限公司(以下簡稱新達盟)投資約600億元，合計持股60%，萬達商管持股40%。據悉，本次投資是落實2023年12月12日投資協議的具體內容，將進一步優化新達盟獨立的法人治理，更有效激勵管理團隊，提高經營能力和增長潛力，充分發揮新達盟在商業廣場運營管理市場的行業龍頭效應，保障其長遠發展。
中國商業運營服務市場快速增長，總收入從2015年的4836億元增長至2020年的8369億元，年復合增長率高達11.6%。商業運營服務收入由2015年的1025億元增加到2020年的2059億元，年復合增長率高達15.0%。租金收入從2015年的3811億元增加至2020年的6310億元，年復合增長率達10.6%。
更數據顯示，2022年全年房地產開發投資132895億元，比2021年下降10.0%。其中辦公樓投資5291億元，下降11.4%;商業營業用房投資10647億元，下降14.4%。
2022年房地產竣工面積86222萬平方米，比2021年下降15.0%。其中辦公樓竣工面積2612萬平方米，同比下降22.6%，商業營業用房6800萬平方米，同比下降22.0%。2022年商品房銷售面積135837萬平方米，同比下降24.3%。其中辦公樓銷售面積3264萬平方米，同比下降3.3%，商業營業用房銷售面積8239萬平方米，同比下降8.9%。
從市場規模來看，商業物業行業的市場規模不斷擴大。越來越多的物業集團企業、中型物業企業及針對性物業企業層出不窮，為市場提供了豐富的物業產品和服務。尤其在某些熱點城市，物業市場的供應壓力較大，但同時也表明了市場需求的旺盛。
2023年1-9月全國房地產開發投資87269億元，比2022年下降9.1%。其中辦公樓投資3437億元，下降11.0%;商業營業用房投資6269億元，下降17.6%。2023年1-9月房地產竣工面積48705萬平方米，比2022年增長19.8%。
其中辦公樓竣工面積1461萬平方米，同比增長15.0%，商業營業用房3469萬平方米，同比增長3.6%。2023年1-9月商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%。其中辦公樓銷售面積1948萬平方米，同比下降11.8%，商業營業用房銷售面積4501萬平方米，同比下降17.0%。
一、市場規模
商業物業行業市場規模在不斷擴大。根據市場調研數據，全球商業地產物業管理市場的規模已達到數萬億元，而中國市場也呈現出快速增長的趨勢。隨著中國經濟的發展和城市化進程的加速，商業物業市場規模不斷擴大，各類商業地產項目如購物中心、寫字樓、酒店等不斷涌現，為市場帶來了巨大的商機和活力。
二、發展趨勢
技術驅動：隨著科技和信息技術的快速發展，商業物業行業也面臨著數字化和智能化的變革。物業管理公司借助物聯網、云計算和人工智能等技術手段，提高了管理效率和服務質量。例如，通過智能監控系統和遠程管理平臺，物業管理人員可以實時監測和管理商業地產，減少了人力成本和資源浪費。
服務升級：為了提高客戶體驗和滿足不斷變化的需求，商業物業行業不斷升級服務。從傳統的基礎物業管理，逐漸向增值服務和定制化服務轉型。物業管理公司提供更精細化和專業化的服務，如增加商業地產的品牌價值、推出定制化的物業管理解決方案等，以滿足客戶個性化的需求。
精細化管理：商業物業行業也越來越注重精細化管理。通過數據分析和運營管理，物業管理公司可以更好地把握商業地產的運營情況和用戶需求，及時調整管理策略，提高商業地產的運營效益。同時，物業管理公司也不斷提升員工素質和管理水平，為商業地產提供更專業的管理服務。
三、挑戰與對策
商業物業行業發展面臨著一些挑戰，包括市場競爭激烈、管理成本高等。為了應對這些挑戰，物業管理公司可以采取以下對策：
加強品牌建設：通過提供專業化服務、創新管理模式和建立良好的口碑，提高品牌知名度和市場認可度。
提高服務質量：提高服務質量是商業地產物業管理公司提升競爭力的關鍵。通過加強員工培訓、優化服務流程等方式，不斷提升服務質量，以滿足客戶日益增長的需求。
拓展業務范圍：物業管理公司可以積極拓展業務范圍，如提供商業地產的租售代理、營銷策劃等服務，以增加收入來源并提升市場競爭力。
四、未來展望
未來，商業物業行業將繼續保持快速發展的態勢。隨著科技的不斷進步和市場的不斷變化，商業物業行業將面臨更多的機遇和挑戰。物業管理公司需要不斷創新和改進，以適應市場的變化和滿足客戶的需求。同時，政府和社會各界也需要加強對商業物業行業的支持和監管，促進商業物業行業的健康發展。
一、市場發展趨勢
數字化轉型：隨著信息技術的快速發展，商業物業行業將更加注重數字化轉型，通過引入智能化管理系統和物聯網技術，提供更加高效、便捷的服務。這不僅會提升物業管理的質量和效率，還能夠降低成本，提高市場競爭力。
服務品質升級：隨著消費者對服務品質要求的提升，商業物業行業需要不斷提升服務品質，提供更加專業、精細化的服務。這包括優化客戶服務流程、提高服務響應速度、加強服務人員的培訓等。
跨界合作：商業物業行業將積極探索跨界合作，與其他相關行業進行深度融合，共同打造更加完善的服務生態。例如，與電商平臺合作提供線上服務，與金融機構合作提供融資服務等。
二、市場機遇
城市化進程加速：隨著城市化進程的加速推進，商業地產項目將不斷涌現，這為商業物業行業提供了巨大的市場機遇。同時，隨著城市人口的增加，商業物業的需求也將持續增長。
消費升級：隨著消費者對購物環境和品質要求的提升，商業物業行業需要提供更加優質的服務和便利的購物體驗。這將推動商業物業行業不斷升級服務品質，創新服務模式，以滿足消費者的需求。
技術創新：信息技術的快速發展為商業物業行業帶來了技術創新的機會。通過引入人工智能、大數據等先進技術，商業物業行業可以實現智能化管理，提高管理效率和服務質量。
綜上所述，商業物業行業市場未來的發展趨勢是數字化轉型、服務品質升級和跨界合作，而市場機遇則主要來自于城市化進程加速、消費升級和技術創新。對于商業物業企業來說，要緊跟行業發展趨勢，抓住市場機遇，不斷提升自身競爭力，以實現可持續發展。
隨著科技的快速發展，智能化、信息化將成為商業物業行業的重要發展方向。例如，通過應用大數據、物聯網、人工智能等先進技術，商業物業可以實現更精細化的管理和更高效的服務。
比如，智能安防系統可以實時監控物業安全，智能能源管理系統可以優化能源消耗，智能停車系統可以提升停車效率等。這些都將極大地提升商業物業行業的運營效率和服務質量。此外，隨著城市化進程的推進和消費結構的升級，商業物業行業的需求將持續增長。
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