黃文玉
2024年3月29日，《廣州市城中村改造條例》獲廣東省人大常委會批準。該《條例》是全國首個專門針對城中村改造的地方性法規條例。《條例》共三十九條，針對城中村改造中的一些熱點問題進行了明確規定，例如集體土地怎么收、征收補償標準怎么定、征地補償安置方案、保障性住房建設、村民的社會保障等。
《廣州市城中村改造條例》規定拆除新建類城中村改造項目啟動之前，需得到改造項目所在村的農村集體經濟組織三分之二以上成員和三分之二以上十八周歲以上村民同意。過半數被征地的農村集體經濟組織成員對征地補償安置方案有異議，應當組織召開聽證會。
近年來，隨著城市化進程的加速和政府對城市更新和改造的重視，城中村改造行業得到了快速發展。特別是在超大特大城市中，城中村改造被視為改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的重要舉措。
中村改造是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特殊現象。改革開放以來，我國城市化 進程表現為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設布局出現無序乃 至失控。城市的擴張將城市周邊的農村納入城市的規劃范圍，城市周邊的農村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。
我國的城中村存在的幾類問題：(1)居住人員和社會組織方面，存在著人口密度過高、社會治安壓力較大、村民就業和社會保障壓力大、城中村管理薄弱等問題;(2)土地、房屋權屬狀況方面，存在著土地權屬混雜、結構失衡、房屋使用性質更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質量參差不齊、安全隱患大等問題;(3)規劃建設狀況方面，存在著村莊規劃缺失、規劃落實和建設管理難度大、公共服務設施欠缺、居住環境差等問題。
城中村改造不是新一輪大拆大建。超大特大城市城中村改造分三類推進實施，第一類是符合條件的實施拆除新建;第二類是開展經常性整治提升;第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。住房和城鄉建設部發布消息稱，城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫改造項目162個。城中村改造應因地制宜，依據具體情況，該拆的拆，適宜整治的則進行整治。隨著城中村規模的不斷擴大以及城中村引發的社會管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。經過幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。
根據中研普華產業研究院發布的《2024-2029年中國城中村改造行業市場分析及發展前景預測報告》顯示：
2023年以來，城中村改造多次被中央重要會議提及。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，是站在戰略全局高度作出的具有重大而深遠意義的工作部署。城中村改造的推進，關乎民生福祉，也有助于促進經濟社會發展。
超大特大城市是當前推進城中村改造的主要范圍。按照城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市劃分，根據第七次全國人口普查數據，全國目前有7個超大城市和14個特大城市。超大特大城市實現了快速發展，但這些城市的城中村可以說是經濟社會發展的薄弱環節。
專家學者建議，積極穩步推進城中村改造，需要加大政策支持力度，把切實保護好村民合法權益、有效激發社會資本參與開發經營的積極性、促進區域可持續發展放在更突出位置，真正把好事辦好、實事辦實，形成村民“愿意改”“愿意整治”、企業“愿意投資”的局面。
城中村改造行業將更加注重提升居住環境和城市形象。通過城中村改造，可以消除安全隱患，改善居住環境，提升城市面貌。同時，改造過程中也將注重歷史建筑的保護和文脈傳承，使城市更具特色和魅力。因此，未來城中村改造行業將更加注重環境改善和品質提升，為居民創造更好的生活條件。
城中村改造行業將積極引入社會資本和創新金融產品。通過創新專項金融產品等手段，可以吸引更多社會資本介入城中村改造項目，加快改造進程。同時，政府也將加大對城中村改造的資金支持和政策扶持力度，為改造工作提供有力保障。這將有助于推動城中村改造行業的快速發展和市場規模的擴大。
城中村改造行業市場未來的發展趨勢及前景十分看好。隨著城市化進程的加速和政策支持的加強，城中村改造行業將繼續保持增長態勢，并在提升居住環境和城市形象、引入社會資本和創新金融產品等方面取得更多進展。然而，也需要關注到行業發展中可能面臨的挑戰和限制因素，并積極尋求解決方案。
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