上海首單全國超大特大城市城中村改造專項借款落地 規模15.58億元 城中村改造行業市場機遇分析報告

昨天，國家開發銀行上海市分行向上海金橋(集團)有限公司發放首筆城中村改造專項借款15.58億元，用于浦東新區唐鎮小灣村、暮二村等地塊城中村改造項目前期工作、征收補償等，該項目被列入住建部2024年城中村改造專項借款項目清單。

就在近兩日(1月30日至31日)，已有廣州、南京、蘇州、成都、合肥、成都、西安、青島、石家莊、沈陽、濟南等在內的十余個城市宣布首筆城中村改造專項借款已在當地實施投放，主要用于項目前期工作、征收補償安置、安置住房建設以及安置住房小區的配套基礎設施建設等。

據廣州市住房和城鄉建設局官微，1月30日，廣州市白云區羅沖圍片區潭村、民科園片區大瀝村等14個城中村改造項目獲得國家開發銀行、農業發展銀行首批城中村改造專項借款授信1426億元，首批發放15億元。

為確保城中村改造行業數據精準性以及內容的可參考價值，我們研究團隊通過上市公司年報、廠家調研、經銷商座談、專家驗證等多渠道開展數據采集工作，并對數據進行多維度分析，以求深度剖析行業各個領域，使從業者能夠從多種維度、多個側面綜合了解城中村改造行業的發展態勢，以及創新前沿熱點，進而賦能城中村改造從業者搶跑轉型賽道。

據每經記者不完全統計，截至目前，已有廣州、南京、蘇州、成都、合肥、成都、西安、青島、石家莊、沈陽、濟南等11個城市獲得城中村改造專項借款，授信總金額達到約3200億元。其中，廣州獲得授信額度最高，達1426億元;其次是成都，為1200億元。

1月30日，國家開發銀行實現城中村改造專項借款首批發放90.8億元，涉及廣州、鄭州、濟南、南京、石家莊等城市近百個項目，惠及村(居)民超過10萬戶，建設安置房23.84萬套，全力以赴做好城中村改造金融服務。

1月30日，中國農業發展銀行官微發布信息稱，農發行發放石家莊市新華區南高基城中村改造項目貸款7900萬元，標志著全國金融機構首筆城中村改造專項借款成功落地;農發行同期還在濟南、成都分別投放了40.5億元、10.84億元支持第一批項目專項借款投放。

政府統籌做地模式下，資金的來源和使用成為業內外關注的重點。廣州市社科院城市管理研究所所長黃石鼎告訴第一財經記者，本次城中村專項借款這類財政資金的支持，這將有助于政府在城中村改造中發揮主導作用。

廣東省房協專家委特約研究員、克而瑞廣佛地區首席分析師肖文曉告訴記者，根據去年廣州市政府發布的《廣州市統籌做地推進高質量發展措施的通知》，未來廣州舊改試點以越秀集團、廣州建筑/地鐵/城投/交投、珠實集團、機場建投集團等全資國企為做地主體，參與舊村、TOD、成片開發等土地整理。

這里核心問題是資金來源，PSL資金的注入非常重要，這等于為這些地方國資參與城中村改造提供一個中長期的低成本的資金來源渠道。

依據廣州《城中村改造專項規劃》，探索以政府統籌做地模式推進城中村改造分為兩種模式。模式一是做儲結合，滾動開發。由政府認定的做地主體籌集資金配合屬地政府實施征收補償安置工作，實施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套設施建設工作，整理的土地納入儲備后組織土地供應，助力重大項目"上馬"。

據統計局近期公布的數據，2023年房地產下行幅度超過市場預期。其中，商品房銷售金額跌破12萬億元(116622億元)，回落到2016年的水準(117627億元);商品房銷售面積僅為111735萬平方米，創近十年以來新低。2023年全國住宅新開工面積約6.9億平方米，亦創下近十年以來新低，僅為2019年巔峰年份的四成。

有專家表示，此次城中村改造城市的擴圍，其帶動的投資規模將超過10億平方米。而城中村改造、房票安置以及低息PSL這套政策組合，將帶動房地產市場建設，促進市場成交、助力樓市穩定增長。

據悉，結合《2020中國⼈口普查分縣資料》來看，城中村改造擴圍的是常住人口超過200萬的大城市，包括唐山、海口、柳州、徐州、煙臺、汕頭、臨沂、西寧、銀川、拉薩、蘭州、中山、惠州、淄博、溫州、呼和浩特、紹興等17個城市。而納入保障房建設的城市的城市共71個，除上述城市外，還包括珠海、南通、洛陽、邯鄲、包頭等。

我們估算本輪超大特大城市“城中村”待改造面積或有13.4億平;總投資額或達8.2萬億元，年均8200億元、占比2022年全國房地產開發投資完成額為6.2%;涉及城中村改造的新建總面積原則上應不超過5.4億平。

考慮到本輪城中村改造項目周期偏長，拉動投資作用預計更為溫和，亦需確保開發商或參與主體項目經驗較為豐富、現金流較為穩健。

城中村改造行業市場機遇分析

事實上，包括保障性住房、城中村改造在內的“三大工程”建設，被監管部門明確為2024年房地產行業重點工作任務。今年1月以來，多個省市召開的住建會議表示，要全力實施“三大工程”，推動保障性住房、城中村改造等，形成更多增量投資。

目前，廈門、合肥、廣州、南寧等城市均公布了首輪城中村改造計劃，普遍計劃3-5年完成改造。就現有公布數據來看，合肥計劃3年內完成104個城中村改造項目，涉及2.8萬戶;南寧計劃未來5年實施改造22個城中村，涉及4.4萬戶，總投資近2500億元;

浙江提出2024年要實施城中村改造2.7萬戶;遼寧要在全省14個地級城市全面開展城市體檢，改造城中村項目51個;四川將實施城中村改造項目70個。

保障房方面，目前南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設量。其中，深圳、廣州、福州計劃1萬余套，同時國家開發銀行已向福州一項目授信2.02億元，并完成首筆1000萬元的貸款發放，后續預計各地的配套資金也將加快落地。

2021年《十四五規劃》首次提出了城市更新[1]行動，城中村改造是本輪城市更新的重要組成部分。2021年3月我國明確了“十四五”時期的城市更新目標：“完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造;基本完成大城市老舊廠區改造;改造一批大型老舊街區;因地制宜改造一批城中村。”

城中村指農村村落在城市化進程中，在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”，也泛指在城市高速發展的進程中，滯后于時代發展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。

2023年4月28日，中央政治局會議提出在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。7月21日，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，進一步細化了具體工作要求。

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