商業綜合體行業市場現狀分析及未來市場投資風險2024

商業綜合體是一種集商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間于一體的多功能、高效率的城市綜合體。這種綜合體通常由多個相互依存、相互裨益的子系統組成，形成一個復雜而統一的綜合體。

商業綜合體的特點在于其強大的整合能力和集約化效應，能夠將各種城市功能空間進行組合，形成一種相互促進的生態系統。中國連鎖經營協會的統計顯示，截至2022年底，國內購物中心項目存量接近6700個(30000平方米以上)，2022年購物中心市場整體開發與擴張速度有所放緩，全國新開業購物中心總計366個項目。

2022年全國購物中心總客流近270億人次，場均日客流數超15000人次，同比2021年降低19%。2023年上半年，場均日客流達1.85萬人次，同比2022年上半年增長超30%，同比2019年上半年下降約16%。

商業綜合體行業市場現狀分析

從政府層面來看，商業綜合體作為生活、商務、商業等業態的集合體，早已是城市內的重要基礎設施，代表了一個城市的形象與活力。我國城市綜合體的市場規模保持約10%的年均增長率，截止2022年底，我國城市綜合體數量約為3200個左右，建筑面積約為3.2億平方米，2022年的市場規模為5180.45億元。

由于疫情的影響，以及整體房地產行業的下行，使得我國本就供給過剩的商業綜合體再次加碼。2022年增加供給量0.36億平方米，供應規模為5981.92億元。2023年上半年全國新開業購物中心項目約120個，三季度(7—9月)全國開業購物中心項目超100個。

根據中研普華產業研究院發布的《2024-2028年中國商業綜合體行業市場深度調研及投資戰略研究報告》顯示：

浙江是商業綜合體項目大省。據不完全統計，過去三年 (2020-2022)，浙江開業的商業項目(建筑面積3萬平方米及以上的)超過100個，總體量接近1000萬平方米。杭州尤為突出，截至2023年9月，商業存量項目超過160個，位列全國第8位;商業存量面積超過1300萬平方米，其中購物中心130多個。

差異化運營將成為商業綜合體在競爭中突圍的關鍵。通過打造獨特的品牌形象、提供個性化的服務體驗，吸引并留住消費者。商業綜合體將根據所在城市和區域的特點，選擇合適的形式和風格進行布局和運營。例如，在新開發區的中心商貿區、城市副中心、CBD和交通樞紐等區域布局商業綜合體。

商業綜合體行業未來市場投資風險2024

一、市場風險

需求不確定性：商業綜合體的成功很大程度上依賴于市場需求，包括消費者購物、娛樂、辦公等多方面的需求。然而，市場需求受到經濟周期、消費者購買力、消費習慣變化等多種因素的影響，存在不確定性。特別是在經濟下行或消費者信心不足的情況下，市場需求可能下滑，導致商業綜合體經營困難。

競爭加劇：隨著城市化進程的加速和商業綜合體數量的增加，行業競爭日益激烈。同質化競爭嚴重，部分商業綜合體可能面臨招商難、租戶流失等問題。新興商業模式的出現，如線上購物、社區團購等，也可能對傳統商業綜合體構成沖擊。

二、運營風險

租賃率下降：商業綜合體的租賃收入是其主要的盈利來源之一。然而，受到市場需求下滑、租戶經營困難等因素的影響，租賃率可能下降，影響商業綜合體的盈利能力。

業態調整與招商難度：為了適應市場需求的變化，商業綜合體可能需要不斷調整業態布局和招商策略。然而，招商難度加大，優質租戶資源稀缺，可能導致商業綜合體在業態調整過程中面臨困難。

管理不善：商業綜合體的運營管理涉及多個方面，包括物業管理、安全管理、客戶服務等。如果管理不善，可能導致服務質量下降、客戶滿意度降低等問題，進而影響商業綜合體的形象和口碑。

三、政策風險

政策調整：政府的政策調整可能對商業綜合體的投資產生影響。例如，城市規劃的變更、土地使用政策的調整、商業稅收政策的變化等都可能給商業綜合體帶來不確定性。

法律法規風險：商業綜合體在運營過程中需要遵守相關法律法規，包括消防安全、環境保護、消費者權益保護等方面的規定。如果違反法律法規，可能面臨罰款、停業整頓等處罰，甚至影響商業綜合體的正常運營。

四、財務風險

投資規模大：商業綜合體項目投資規模龐大，需要大量資金投入。如果資金籌集不足或資金鏈斷裂，可能導致項目無法按時完成或運營困難。

回報周期長：商業綜合體項目的回報周期較長，需要長期穩定的運營才能實現盈利。如果市場變化或經營不善導致項目盈利能力下降，可能使投資者面臨資金壓力。

五、其他風險

突發事件風險：自然災害、公共衛生事件等突發事件可能對商業綜合體的運營產生影響。例如，疫情期間的停業、限流等措施可能導致商業綜合體收入銳減。

技術風險：隨著科技的發展，商業綜合體需要不斷引入新技術來提升管理效率和服務質量。然而，技術更新換代速度快，如果技術選型不當或應用不當，可能導致投資浪費或運營風險增加。

在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。報告準確把握行業未被滿足的市場需求和趨勢，有效規避行業投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰略性目標市場，牢牢把握行業競爭的主動權。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2024-2028年中國商業綜合體行業市場深度調研及投資戰略研究報告》。