樓市大消息 事關各城市 住建部最新通知 城中村改造行業市場機遇分析報告

近日，住房和城鄉建設部下發通知，要求各地科學編制2024年、2025年住房發展年度計劃。各地要科學編制規劃，認真組織實施，根據人口變化確定住房需求，根據住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理，防止市場大起大落。

住房和城鄉建設部表示，住房發展規劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯動機制的重要抓手。各城市要根據當地實際情況，準確研判住房需求，完善“保障+市場”的住房供應體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學編制2024年、2025年住房發展年度計劃。

按照要求，住房發展年度計劃要明確年度各類住房及用地供應規模、結構和區位，測算房地產項目合理融資需求。保障性住房要進一步明確供應套數和戶型結構。

要將房地產市場平穩健康發展、住房保障輪候時間等納入目標管理。2024年4月30日前、2025年3月31日前，各城市要以適當方式向社會公布當年住房發展年度計劃有關情況。

完成改造的老舊小區，少有樓棟外立面整體翻新、小區內大面積種草種樹等“外觀改造”，更多是解決路不平、房頂漏、下水堵、停車難、隱患多等居民生活中遇到的難題。

“相較于老舊小區‘面子新’，我們更注重‘里子實’。”洪山區和平街道新綠美地社區居委會黨委書記李雅琴說，確定納入改造的老舊小區名單后，社區就和參建單位、小區物業圍繞“怎么改，改哪些”來走訪群眾、搜集意見，項目方案公示確定后再啟動改造，“真正讓老舊小區改造，改在居民最需要的地方”。

在位于武漢市洪山區中鐵花園社區的忠誠花苑小區，小區業主張天政和其他居民一起清理屋檐下的冰柱，避免砸傷行人。“這兒是武漢市首批商品房小區，當時樓頂裝飾的琉璃瓦松動脫落隱患大，還有電動車停不下、充電難等問題。”張天政說，這些大家長期反映的問題在老舊小區改造中都得到了解決。

為確保城中村改造行業數據精準性以及內容的可參考價值，我們研究團隊通過上市公司年報、廠家調研、經銷商座談、專家驗證等多渠道開展數據采集工作，并對數據進行多維度分析，以求深度剖析行業各個領域，使從業者能夠從多種維度、多個側面綜合了解城中村改造行業的發展態勢，創新前沿熱點，進而賦能城中村改造從業者搶跑轉型賽道。

2021年“十四五”規劃首次提出了城市更新[1]行動，城中村改造是本輪城市更新的重要組成部分。2021年3月，我國明確了“十四五”時期的城市更新目標：“完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造;基本完成大城市老舊廠區改造;改造一批大型老舊街區;因地制宜改造一批城中村。”

城中村指農村村落在城市化進程中，在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”，也泛指在城市高速發展的進程中，滯后于時代發展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。

2023年4月28日，中央政治局會議提出在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。7月21日，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，進一步細化了具體工作要求。

一方面，據住建部，目前廣州市城中村面積占廣州的1/10，其中常住人口占全市常住人口的35%左右;2017年北京有城中村952個，常住人口370萬(占全市2194萬常住人口的17%);2015年鄭州中心城區建成區共有124個行政村，村民人口約30萬(占全市957萬常住人口的3.1%);2020年，哈爾濱市確認中心城區共有77片城中村，涉及土地面積184平方公里(占全市的1.8%)。

因此，一個城市人口數量越多，城市發展過程中遺留的待改造城中村占比通常越高，城中村改造可以為特大超大城市區域高質量發展更好地賦能。

另一方面，根據“七普”數據，我國城鎮人均住房建筑面積為38.6平方米，而《2021年農民工監測調查報告》顯示2021年我國進城農民工人均居住面積僅為21.7平方米，“新市民”居住問題較為突出。尤其是一二線城市的房價較高，通過“新市民”購房改善居住條件面臨較大困難。

城中村改造行業市場機遇分析

城中村改造的本質是重新開發利用利用率低的土地，產生增值收益，使得原住居民等獲得更合理的價值分配。早在10年前，十八屆三中全會就提出集體建設用地與國有土地要“同等入市、同權同價”。

目前我國居民擁有的國有土地上建造的房屋可以交易，而農民在集體土地上建造的房屋則仍然不能交易(只能與本村村民交易)。

房產不能“同等入市、同權同價”，這是農民財產性收入低的重要原因。2020年12月，習近平總書記在全國農村工作會議上指出，“今后十五年是破除城鄉二元結構、健全城鄉融合發展體制機制的窗口期”。“城中村改造”可以充分利用農村建設用地，逐漸破除城鄉二元結構，讓農民財富倍增，是新型城鎮化進程的重要一環。

例如，2023年3月23日廣州出臺《廣州市支持統籌做地推進高質量發展工作措施的通知》(簡稱“做地10條”)，放棄了土地開發一二級聯動的城市更新模式，除重點城市更新片區還可以豁免采用土地開發一二級聯動外，其他地區可采取做地+土儲的城市更新模式，即一級開發后土地必須收儲，進行招拍掛之后才能進入二級開發。并且，做地主體限定在越秀集團、廣州建筑、廣州地鐵等全資國企。

改造方式方面，城中村改造涉及農村集體用地和房屋，可選擇拆除新建、整治提升、拆整結合等方式，強調要把城中村改造與保障性住房建設結合好。棚改則多通過大規模拆除新建改造國有建設用地上的危舊住房、破房爛院等。

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