2026年購物中心行業現狀 / 格局 / 痛點 + 發展趨勢 + 調研解析

2026年購物中心行業現狀 / 格局 / 痛點 + 發展趨勢 + 調研解析

購物中心行業正經歷一場 "量的分化" 與 "質的重塑"。戴德梁行數據顯示，截至 2026 年二季度，中國內地 15 個主要城市的中高端商場存量達 1.23 億平方米;與此同時，行業平均空置率超過 15%，弱二線城市租金年均下探 5% 至 8%。供應龐大、空置高企、租金承壓，構成行業的存量底色。但另一組數據同樣值得關注：2026 年上半年，樣本購物中心客流加權平均增長 5.7%，銷售額增幅卻明顯低于客流 —— 人氣在回暖，消費轉化卻不盡如人意。

一、存量格局：供應過剩與空置分化

中研普華產業研究院的《2026-2030年中國購物中心行業競爭格局及發展趨勢預測報告》分析，購物中心行業的首要現實，是供給端的存量過剩與結構分化，它定義了行業的整體格局。從總量看，行業已全面進入存量運營階段。主要城市的中高端商場存量規模龐大，而增量擴張的傳統路徑 ——"拿地 — 建設 — 銷售"—— 已難以為繼，2025 年全國辦公樓開發投資額同比下滑 22.8%、新開工面積同比下降 21.9%，商業地產供給進入收縮通道。從結構看，空置與租金呈現明顯的分化。全國平均空置率超過 15%，但不同城市、不同區位差異懸殊：核心城市核心商圈韌性較強，空置率相對低位;弱二線及以下城市的空置壓力與租金下行則更為突出。市場呈現 "核心區有韌性、外圍區承壓" 的二元格局。存量格局的核心判斷是：行業機會不在 "開新場"，而在 "盤活存量、優化結構"—— 能級、區位與運營能力，決定了不同項目截然不同的處境。

二、客流與銷售：人氣回暖與轉化乏力

把需求放到購物中心的經營層面，行業呈現 "人氣回暖、轉化乏力" 的錯位，這是當前最直接的現狀特征。客流端，在促消費政策協同作用下，購物中心客流穩步回暖，樣本項目客流加權平均增長明顯，新興業態與活動運營持續帶動人氣。銷售端，卻出現轉化乏力。銷售額增幅明顯低于客流增幅，客流增長未能等比例轉化為銷售額，反映出消費者 "逛而不買、比價下單" 的心態，以及線上分流對線下轉化率的侵蝕。客流與銷售的剪刀差，說明購物中心的經營，已不能只靠 "有人氣" 取勝，而要在 "把人流轉化為銷售" 上實現突破。這一錯位，既是現狀，也是痛點 —— 人氣與業績的背離，壓縮了商戶的經營空間，也加劇了招商與運營的壓力。

三、業態重塑：傳統業態退場與新興賽道填補

在客流與銷售的分化背后，是業態結構的劇烈重塑，它構成行業格局變化的集中體現。傳統業態加速調整。傳統超市、大賣場等主力業態出現退場與收縮，過去 "一個大超市 + 若干專賣店" 的標準組合，已難以適應當下的消費與租金環境，主力店的更替成為購物中心調改的常態。新興業態快速填補。以 "新鮮零食" 為代表的新興賽道崛起，帶動客流并填補傳統超市退場后的空缺;餐飲、體驗、親子、運動、文娛、健康等體驗性業態的占比持續提升。購物中心的定位，正從 "購物場所" 轉向 "生活方式與體驗空間"，體驗業態成為拉動客流與留時的核心。業態重塑表明，購物中心的競爭已從 "品類齊全" 轉向 "體驗價值"，誰能持續引入有吸引力的新興業態、保持內容的新鮮感，誰就能在存量競爭中維持活力。

四、運營之難：租金承壓與調改成本

據中研普華產業研究院的《2026-2030年中國購物中心行業競爭格局及發展趨勢預測報告》分析

存量與業態的分化，最終集中為運營層面的深層痛點，這是行業最難突破的環節。其一，租金與空置的雙殺。租金下行壓力普遍存在，核心市場租金環比下跌、外圍市場跌幅更大，而空置高企進一步削弱了業主的議價能力，"降租保租" 成為常態，資產回報率持續承壓。其二，調改的高成本與不確定性。為應對業態迭代與消費變化，購物中心需要持續投入改造，動線調整、業態重排、空間煥新成本高昂，而調改效果存在不確定性，投入與回報的錯配風險突出。其三，客流變現與坪效提升的難題。人流回暖但轉化乏力，如何通過運營活動、會員體系、場景設計把人流轉化為消費、提升坪效，是購物中心精細化運營的核心考驗。運營之難的本質，是行業從 "收租模式" 向 "經營模式" 轉型過程中，能力建設跟不上環境變化的陣痛。

五、趨勢方向：存量調改、體驗業態與資產運營

立足存量、客流、業態與運營的現狀與痛點，購物中心行業的趨勢方向已經清晰。趨勢一，存量改造與調改升級成為主旋律。行業由增量擴張轉向存量提質，存量項目的定位重塑、空間改造與業態優化，成為價值修復與資產增值的主要路徑。趨勢二，體驗業態與內容運營持續深化。餐飲、文娛、親子、運動、健康等體驗業態占比繼續提升，活動運營、IP 引入與內容創新成為拉動客流、延長留時的關鍵，購物中心向 "生活方式目的地" 演進。趨勢三，資產管理精細化與 REITs 化。商業地產走向資產運營，通過提升出租率、租金與運營效率優化資產回報，REITs 等金融工具為存量資產提供退出與循環通道，資產運營能力成為核心競爭力。趨勢四，數字化與科技賦能運營。數據驅動的招商、運營與客流分析，線上線下一體化的會員與營銷體系，持續提升運營效率與消費轉化，數字化能力成為購物中心精細化運營的基礎設施。總體來看，購物中心行業已告別 "規模擴張" 的黃金期，進入 "存量精耕" 的轉型期。供應過剩與租金承壓是現實的約束，而客流回暖、業態重塑與存量調改則提供了結構性的機會。能夠完成體驗化轉型、提升客流轉化、并具備資產管理能力的主體，將在存量博弈中占據主動;行業整體的出路，在于從 "收租的物理空間" 升級為 "創造體驗與價值的運營平臺"。

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