六大行房貸凈減少7000億元：去杠桿化背后的房地產結構性調整研究

六大行房貸凈減少7000億元：去杠桿化背后的房地產結構性調整研究

近期，“六大行個人房貸減少約7000億元”的熱搜持續高居榜首，引發了市場的極大關注。作為普通購房者，這意味著房貸利率或將繼續下探?作為投資者，這又預示著哪些行業機會與風險?中研普華產業研究院將結合大量權威數據與案例分析，深度解析這一現象背后的宏觀邏輯、行業最新動態以及未來的市場走向。

一、數據透視：房貸真的在“萎縮”嗎?

1. 1+1=2：這是一個“負增長”還是“正優化”?

根據六大行年報數據顯示，截至2025年末，六大行個人住房貸款余額合計超25萬億元，較2024年末減少約7000億元，同比下滑2.82%。

2. 為什么會減少?

自然到期歸還：2024-2025年間，國有銀行個人住房貸款中到期歸還貸款占比顯著提升，2025年上半年個人住房貸款余額減少約1078億元，主要是“歸還”而非“違約”。

去杠桿行為：部分購房者基于自身資金安排，為了少還利息，選擇提前還房貸，或縮短貸款期限，導致存量貸款余額凈縮減。

新增投放不足：受房地產市場整體預期不佳影響，2025年新增按揭貸款投放力度不足，導致存量還款大于新增投放，形成了凈流出。

二、中研普華觀點：這是一個“去化”還是“坍塌”?

作為國內領先的行業研究機構，中研普華在其最新的《2026-2030年中國房地產行業深度發展研究與“十五五”企業投資戰略規劃報告》中對這一現象進行了深度剖析。

1. 房貸利率中樞下探的信號

中研普華指出，近年來多次的存量房貸降息政策(2008年、2023年、2024年)已將房貸利率壓至相對低位。特別是2024年的政策，降息不再區分首套和二套，惠及5000萬戶家庭，平均每年減少利息支出約1500億元。

核心解讀：隨著利率中樞的下探，房貸的“粘性”大幅提升。理論上，這應該會刺激購房需求，抑制提前還貸潮。然而，2025年的數據仍顯示“還貸”在增多，說明市場信心恢復尚需時日。

2. 市場在經歷“結構性調整”

中研普華認為，當前的房貸收縮不是“壞消息”，而是“好事變壞”。過去的房貸增長主要依賴于“價格杠桿”(即房價越高，貸款額越大)，而現在的收縮更多是“資金杠桿”的去化(即居民存量資金回流)。

一句話總結：房貸的“收縮”是健康的，說明居民手中有錢，銀行資產質量在提升，但這也意味著房地產市場的“高杠桿”效應正在逐步消退。

三、行業深度解析：哪些行業受影響?

中研普華在《2026-2030年中國房地產行業深度發展研究與“十五五”企業投資戰略規劃報告》中指出，這一次的房貸收縮，對上下游產業鏈的沖擊并非單一維度，而是波及整個房地產生態圈。

1. 直接受影響：房地產開發與建筑業

影響程度：極高

去庫存加速：房貸收縮直接抑制了新房購買力，導致開發商資金回籠受阻，去庫存壓力加劇。特別是對于資金鏈緊張的三四線城市房企，這無疑是雪上加霜。

投資熱度下降：隨著購房成本降低，部分投資客可能會選擇觀望，導致投資性購房需求進一步壓縮。

2. 中間受影響：建材與家裝業

影響程度：高

建材需求下行：隨著新房開工和竣工速度放緩，對水泥、鋼材等基礎建材的需求將受到連帶影響。

家裝行業分化：一線城市由于人口基數大，家裝需求相對穩健;但在房地產調控嚴厲的地區，家裝市場可能進入“盲目”階段(如部分業主選擇翻新而非置換)。

3. 受益者：消費與運營服務業

影響程度：中等

消費貸增長：數據顯示，六大行的個人消費貸款和經營性貸款在2025年表現亮眼，增長分別達到20.56%和15.63%。這說明資金正在從“硬資產”(房產)流向“軟資產”(消費)。

長租公寓與運營租賃：隨著購房者觀望情緒加重，租賃市場需求旺盛，長租公寓等運營服務模式有望受益。

4. 監管與合規風險：房貸返點亂象

中研普華特別提示，隨著房貸業務競爭加劇，房貸返點等不當競爭行為可能加劇。銀行與中介機構可能通過暗箱操作來爭奪流量，這不僅擾亂了市場秩序，也可能埋下金融風險隱患。

四、政策解讀與未來趨勢

1. 政策層面的“雙刃劍”

利率下探：雖然利率下降意味著購房成本降低，但對于銀行來說，凈息差壓縮，盈利壓力增大。因此，銀行在發放新貸時可能會更加審慎。

貼息與降息：2026年有傳聞部分地區可能啟動“房貸貼息”政策，假設100BP貼息，2026年可能產生532億元的財政支出。這將進一步改善居民現金流，但財政負擔不容忽視。

2. 未來行業展望

正增長的可能性：多家銀行高管透露，2026年3月以來，按揭貸款進件量已出現回暖跡象。隨著2024-2025年房貸降息政策的紅利逐步顯現，2026年可能是房貸業務正增長的拐點。

銀行策略調整：銀行可能會將重點從“房貸”轉向“消費貸”，加大對小微企業和消費金融的發放力度，以此來平衡資產結構。

五、投資者視角：怎么做?

房地產板塊：建議關注基本面好、現金流穩的龍頭企業，以及具備長租運營能力的企業。對于重資產、負債率高的企業需保持警惕。

銀行板塊：關注凈息差穩定、資產質量優良的大行。消費金融業務增長顯著的銀行可能是潛在的黑馬。

消費與服務：隨著購房者轉向消費，相關的汽車、家電、旅游等消費板塊可能迎來機會。

從“減債”到“降息”的轉換

六大行個人房貸減少約7000億元，這既是一個危機，也是一個轉機。從中研普華的視角來看，這標志著房地產市場正在從“高杠桿”模式向“去杠桿”模式平穩過渡。雖然短期內對房企和建材行業有壓力，但從長期來看，這將有利于資源的優化配置和市場的健康發展。對于投資者而言，最重要的不是恐慌，而是要看清這場“收縮”背后的結構性機遇。

中研普華產業研究院將持續跟蹤房地產行業的發展動態，為行業參與者及關注者提供更多深度研究與分析。

免責聲明：

本報告由中研普華產業研究院編制，所引用數據來源于公開信息及行業調研。報告中的分析與判斷僅供參考，不構成任何投資建議。投資者據此操作，風險自擔。未經中研普華書面許可，任何機構或個人不得以任何形式復制、轉載或傳播本報告內容。

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