2024城市更新行業市場前景研究與項目規劃

《中共中央 國務院關于全面推進美麗中國建設的意見》提出，建設美麗城市。提升城市規劃、建設、治理水平，實施城市更新行動，強化城際、城鄉生態共保環境共治。

業內人士表示，城市更新應堅持以綠色發展理念，將城市更新與綠色城市建設相結合，將城市物質環境的綠色更新與城市社會軟環境的綠色重構相統一，實現功能復合、健康宜居、安全韌性的城市更新模式。

根據中研普華研究院撰寫的《2024-2029年中國城市更新行業市場調查分析及發展前景展望報告》顯示：

城市更新行業市場前景研究與項目規劃

推動建筑綠色化是降低建筑能耗的重要途徑之一。近年來，各地不斷推進綠色建筑從單體建筑向整體區域擴展。今年1月，北京亦莊入選生態環境部第一批城市和產業園區減污降碳協同創新試點名單，通過加強技術研發、強化基礎設施協同增效、推進生態治理和擴容增匯協同等舉措，力爭形成減污降碳協同推進的工作格局。

城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。它涉及到對中心城區建成區內城市空間形態和功能的整治、改善、優化，旨在實現房屋使用、市政設施、公建配套等全面完善，以及產業結構、環境品質、文化傳承等全面提升。

“秦淮區城市更新規劃研究”榮獲江蘇省優秀國土空間規劃一等獎。面對配套政策、資金平衡、群眾參與等方面的更新難點問題，南京市秦淮區連續兩年把城市更新作為“一區一特色”改革任務選題方向，按照“精明增長、緊湊城市”的理念，緊扣基于歷史文化保護和民生改善的存量更新盤活、提質增效的工作特色，從堅持規劃引領、理順產權關系、創新多元參與、賡續歷史文脈、突出人民至上等五個維度入手，積極探索規劃引領下的內涵式、集約化、品質型城市更新模式，相關改革舉措可供學習借鑒。

作為“特而精、最南京”主城核心區，秦淮區城市更新面臨歷史風貌保護和人居條件改善的雙重挑戰。一方面，秦淮是古都金陵的起源，明城墻和秦淮河環抱的老城南片區歷史遺跡星羅棋布、古城風貌特色鮮明、街巷肌理保存完好、傳說典故不勝枚舉，全區現有區級以上文物保護單位130處，全國重點文保單位數量占全市1/5，歷史文化街區數量占全市2/3。另一方面，秦淮人口密度大，又集中了全市最多的棚戶區、危舊房，部分區域居住條件亟需改善。

此外，城市更新是一個系統工程，涉及多專業、多部門、多主體，在實施過程中遇到不少難點問題，比如，現行的城市規劃、建設、治理的政策標準和審批流程不完全適用于城市更新;經過多年“舊改”“棚改”，秦淮剩余未更新的區域多為“難啃的硬骨頭”，項目自身平衡難度較大;居民“按戶拆遷等安置”的預期比較強烈，產權人成本共擔、自主更新的推進機制還處于摸索階段，鮮有先例可供參照，等等。基于這樣的資源稟賦和現實條件，城市更新對秦淮區而言，既是必須而為，更是大有可為。

城市更新行業市場投資

隨著城市化進程的加速和基礎設施的不斷完善，城市更新項目將成為未來城市建設的重要方向。

城市更新主要包括舊城改造、棚戶區改造以及城市中的舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村等已不適應現代化城市社會生活的地區的更新。這些更新旨在完善城市功能，優化產業結構，改善人居環境，推進土地、能源、資源的節約集約利用，促進經濟和社會的可持續發展。

目前，我國城市更新資金主要依靠政府財政預算、發行專項債等，籌資模式單一，資金缺口巨大。參與城市更新的房企多數仍采用傳統融資渠道，融資成本高疊加資金占用時間長，導致城市更新項目利潤進一步降低。因此，優化融資方式與結構，拓寬融資渠道，降低融資成本，是城市更新市場面臨的重要挑戰。

城市更新的商業模式尚未跑通，測算回報不高。以首開模式和勁松模式為例，首開模式針對社區內道路、綠化等進行了基礎性軟硬件升級改善，但收入來源相對較少，投資回報周期較長。勁松模式在單項目上投入較大，收益來源較首開模式更為豐富，但因前期投入過大，實際投資回報周期預估也要達到10年以上。這表明，城市更新項目需要更多的創新和探索，以實現商業模式的可行性和投資回報的可持續性。

城市更新行業前景趨勢

城市更新產業鏈包括上游的工程技術提供方(如建筑施工企業、建筑設計與規劃企業)，中游的城市更新開發企業(包括一級開發如地方政府、城投公司以及城市更新企業，二級開發則更聚焦于城市更新項目的商業化發展，以地產公司為主)，以及下游的住宅運營、商業運營以及園區運營等。參與者眾多，市場競爭激烈。

城市更新工作將在國家政策的持續推動下蓬勃發展。近年來，已有近40個省市出臺了百余條城市更新相關政策，為城市更新行業的發展提供了有力的政策保障。

在我國城鎮化的關鍵階段，行業下游需求規模持續擴大是發展的必然趨勢。城市更新工作將更加注重完善城市功能、優化產業結構、改善人居環境等方面，以滿足人們日益增長的美好生活需求。

隨著我國城市化進程的加快和城鎮化率的提高，城市更新行業的需求將持續增長。預計到2029年，城市更新工作的投資規模將超過9萬億元，市場規模將呈現穩步增長的態勢。

在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。中研網撰寫的城市更新行業報告對中國城市更新行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。同時揭示了市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

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