恒大物業午盤持續走高 物業行業市場機遇分析2024

截至2023年9月底，南都物業累計總簽約項目724個，累計總簽約面積8573.17萬平方米，2023年1-9月公司新簽物業服務項目72個，新簽約面積約712.69萬平方米。

對于地產應收款、全年業績目標等問題，南都物業稱，近年來受整體經濟形勢和房地產市場等宏觀因素影響，物業行業從過去追求規模擴張，回歸到平穩發展的階段。在這樣的市場環境下，公司也在調整自身組織架構，梳理核心業務，從而應對行業變化及應收賬款的影響。

對于利潤問題，南都物業介紹，因產業結構不同，各業態毛利也有所不同。整體來看，商寫、住宅的毛利率相對城市服務、公建類項目高一些。隨著整體經濟形勢和房地產市場等宏觀因素影響，公司近年來新承接的項目超半數是城市服務、公建類。

為確保物業行業數據精準性以及內容的可參考價值，我們研究團隊通過上市公司年報、廠家調研、經銷商座談、專家驗證等多渠道開展數據采集工作，并對數據進行多維度分析，以求深度剖析行業各個領域，使從業者能夠從多種維度、多個側面綜合了解物業行業的發展態勢，以及創新前沿熱點，進而賦能物業從業者搶跑轉型賽道。

傳統物業管理，由于技術含量低，只是勞動密集型的行業。面對現代科技飛速發展，以建筑智能化、寬帶社區網絡為代表的高新技術在現代建筑中的廣泛運用，物業管理行業的各種物業“硬件”發生著前所未有的變化。怎么適應這一發展趨勢，實現物業管理行業的技術變革，是所有物業管理企業面臨的“難題”。有效破譯這個“難題”的“密碼”，就是建立“網絡大平臺”，實現網絡管理現代化。

住宅區是一個小社會，實現社會成員之間的協調運轉，必須借助網絡化手段

住宅是一個產品群，而不是單一產品，包含了環境、配套設施以及日常生活各方面。物業管理為了給這個產品群提供良好的服務，必須遵循一定的規則。建立小區物業管理的“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧工作、生活，物業公司也需要利用這個“平臺”來聯系大家，實現人與人之間的溝通，讓物業服務變得更人性化。

全國房地產新開工面積在2019年達到高點，然后逐年下降。房屋竣工面積2021年達到高點，2022年同比大幅下滑。這意味著，未來物業管理潛在的規模增速將全面放緩。2022年1-11月，全國房地產開發企業房屋新開工面積11.2億平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面積5.6億平方米，同比下降19.0%。

典型頭部房企2022年供貨大幅下降，將導致相關物企2023規模增速下滑。2022年，房企新增土地建面TOP100合計為1.2億平方米，同比下降76%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面積也將大幅下降。意味著兩至三年后，物業公司可從地產母公司獲取的新增在管面積將大幅減少。2022年，房企操盤面積TOP100為4.1億平方米，同比下降46.4%。同樣意味著，一至兩年后地產公司可交付的新房物業管理面積可能減少近一半。

2022年全年商品房銷售額約為13.3萬億，銷售面積約為13.6億平米，行業規模重回2015年，彼時銷售面積為12.8億平米左右。對于未來，丁祖昱預判，未來十年住房增量需求將回落至100億平方米左右。相對過去十年住房增量減少32億平方米。

物業行業市場機遇分析

隨著物質生活的不斷完善，人們對于精神的需求也越加強烈。現代家居生活突破了以往的室內封閉居住理念，而是追求進一步拓展居住空間，將自己的家居生活與社區環境乃至整個大自然融合為一體。現在，“生態化”與“全生命周期綠色環保”住宅概念已經出現在房地產市場上，并受到了公眾的廣泛關注。

從長期來看，增量市場向存量市場轉化，保障性住房等大力推進，物企需要關注從服務地產企業為主，到新增渠道多元化的轉變趨勢。從追求規模、速度的增長，到關注利潤的增長。從多元業務探索到明晰自身能力圈，錨定長期發展戰略。依托拓展力、服務力、運營力的綜合能力提升，走有質量的增長道路。

相應的物業管理行業的集中度也持續增強，強者恒強的格局愈加凸顯。物業管理行業是一個“大行業、少龍頭”的行業，專業壁壘低，但想要做出色卻很難。近幾年，在資本市場紅利期的加持下，物業管理行業實現了迅猛的增長，依托資源、背景和自身的能力的差異，頭尾部物企之間的差距也進一步拉開，行業馬太效應加劇。根據克而瑞物管數據，物業管理行業企業數共有20余萬家，截至2022年底，預計30余家物企在管面積超過1億平方米，近20家物企在管面積超過2億平方米，行業中更多的則仍為一般中小物企，行業的長尾現象長期存在，但頭部物企的格局基本形成。

未來，了解更多本行業研究分析詳見中研普華產業研究院《2024-2029年中國物業服務行業市場形勢分析及投資風險研究報告》。