房地產行業：核心城市的回暖跡象已經從局部蔓延到更大范圍

房地產行業：核心城市的回暖跡象已經從局部蔓延到更大范圍

一、核心事件：博鰲論壇釋放的行業關鍵信號

2026年8月12日，樊綱在博鰲房地產論壇上明確提出，國內房地產市場已經出現較為快速的價格出清，觸底過程可能快于日本當年。這個判斷不是空泛的觀點輸出，而是基于當前市場結構性調整節奏的務實總結。

它打破了過去市場上兩種極端情緒的分歧，既不鼓吹房價會報復性反彈，也不認同樓市會長期陷入低迷，給行業傳遞了一個清晰的信號：調整周期已經步入后半段。

這次發言也和近期全國樓市的實際成交數據形成了呼應，核心城市的回暖跡象已經從局部蔓延到更大范圍。

二、當前市場的真實運行底色

2026年樓市整體處于“筑底企穩”的關鍵階段，核心城市的表現明顯優于全國平均水平，存量房交易已經成為市場主流。全國有207個城市新房和二手房交易總量實現同比正增長，二手房交易占比已經超過50%。

一線和強二線城市的核心區域率先回暖，北京、上海、深圳等地的二手房成交量創下近期新高，部分優質新盤開盤就快速售罄。三四線城市則因為人口外流、庫存高企，依然面臨不小的去化壓力，房價還在溫和陰跌。

新房供應端徹底轉向“控增量、優存量”，現房銷售試點的范圍持續擴大，過去困擾市場的期房交付風險正在逐步降低。

三、市場分化的底層邏輯

據中研普華產業研究院的《2026-2030年中國房地產行業市場全景調研與發展前景預測報告》分析

樓市早已告別了過去全國同漲同跌的時代，現在只有核心城市、核心地段、品質過硬的房源，才有價格向上修復的動力。遠郊大盤、人口流出小城、配套老舊的房產，幾乎很難分到本輪行情的紅利。

2026年上半年300城住宅用地成交建面同比下滑23.7%，土地出讓金同比回落31.2%，核心城市普遍選擇“縮量提質”，不再大規模出讓低質地塊。土地供應的收緊有6到12個月的傳導滯后，未來核心區域的新房供應格局會逐步改變。

人口持續向大都市圈聚集的趨勢沒有變，京滬深的房屋租金已經連續四個月走高，50城租金漲幅持續擴大，實實在在的居住需求底盤足夠穩固。

四、房企轉型的真實進展

過去高杠桿高周轉的舊模式已經徹底退出歷史舞臺，現在房企普遍轉向低杠桿、重運營的發展路徑。代建、資管、物業服務這些輕資產業務，已經成為不少頭部房企的新增長曲線。

房企的銷售回款情況持續向好，全國房地產開發企業定金及預售款的同比降幅已經連續4個月收窄，行業資金面的緊張局面得到明顯緩解。

REITs市場持續擴容，存量資產盤活已經成為行業的重要引擎，不少房企開始通過持有運營商業、產業地產項目獲取長期穩定收益。

五、后續走勢的判斷與展望

2026年是樓市打破“負循環”的關鍵年份，全國銷售規模的降幅有望持續收窄，但全面普漲式的復蘇短期內不會出現。市場的價值分化會進一步加劇，優質房源和劣質房源的價格鴻溝只會越拉越大。

政策導向已經從過去的短期刺激，轉向長效托底與行業模式轉型，不再走靠地產拉動短期經濟的老路，而是推動行業向更健康的存量運營模式過渡。

順著市場分化的大勢理性看待樓市周期，不管是購房者還是從業者，都不用再抱著過去的老經驗判斷市場，適配新的行業邏輯才是更穩妥的選擇。

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