2026年作為“十五五”開局之年，住房貸款行業已徹底告別過去依靠新房放量、杠桿快速累積的增長范式，轉入低利率、強監管、重普惠、看現金流的新階段。央行明確繼續實施適度寬松貨幣政策，2026年初存量住房公積金貸款利率下調、部分商貸重定價日同步走低，商業用房首付比例統一降至30%，政策合力指向“穩樓市、減負擔、去庫存”。住建部全國工作會議強調因城施策控增量、去庫存、優供給，深化公積金改革，推進現房銷售與“好房子”建設。
需求端，居民購房偏好從“早買多貸”轉向“剛需先用公積金、改善型重品質、二手房交易占比抬升”;供給端，六大行房貸余額連續回落，股份行與城商行局部補位，但整體商業按揭增量疲弱，銀行個金邏輯由“搶規模”變為“挑客戶、控不良、做場景”。未來五年，行業主線索是：利率低位常態化、公積金普惠窗口打開、二手房與存量房更新金融崛起、數字化風控重構信審、區域與客群兩極分化加深。
(一)國有大行：份額仍占六成，但主動壓縮房地產依賴
根據中研普華產業研究院《2026-2030年住房貸款行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》顯示：六大國有銀行依舊是個人住房貸款投放主力，市場占有率保持在六成以上，但2025年六大行房貸余額合計減少逾七千億元，建行、工行告別“6萬億俱樂部”，大行普遍從“按揭驅動零售”轉向“按揭+消費+經營”均衡配置。大行優勢在網點、公積金受托、樓盤合作與資金成本;劣勢是存量盤子大、提前還貸沖量明顯、不良率邊際抬頭。未來大行策略將更看重首套剛需、公務員及國企繳存客群、核心城市現房與準現房項目，對遠郊、弱三線、高杠桿開發商樓盤趨于謹慎。
(二)股份行與城商行：錯位競爭，抓二手房與組合貸
在國有大行縮表背景下，部分股份行(如中信、平安、浙商等)及重點區域城商行反而實現房貸余額正增，邏輯在于聚焦長三角、珠三角、成渝都市圈的二手房按揭、組合貸、轉按揭及人才房配套貸款。這類機構不打“全網鋪量”仗，而打“城市深耕+渠道綁定+利率加點精細化”：與鏈家類經紀平臺、央企開發商區域公司、產業園區人才中心做嵌入式獲客。
(三)公積金中心與政策性金融：從補充變主線
2026年1月存量公積金貸款利率下調25BP，五年以上首套降至2.6%附近，與商貸利差重新拉開，加上“深化住房公積金制度改革”寫入高層語境，公積金貸款在剛需人群中的首選度顯著回升。保障性住房再貸款、收購存量房轉保租房、商辦去庫存首付下調，使政策金融與公積金體系從“輔助通道”升級為“穩需求底盤”。
(四)互聯網銀行與金融科技商：做風控與場景，不直接放貸
微眾、網商及各類金融科技服務商不再盲目爭搶按揭牌照，而是輸出隱私計算、跨機構聯合信審、VR看房按揭大廳、月供壓力模擬器，嵌入大行與公積金中心流程。競爭維度從“誰有錢放”變成“誰能讓壞賬低、過件快、客群準”。
(一)需求側：總量平淡，結構分層
新增住房貸需求不再由“買房總人數”單一決定，而拆分為三層。剛需層(首套、新市民、青年人才)更依賴公積金與高首付，對利率敏感但絕對貸款額適中;改善層(賣一買一、學區置換、適老化改造)帶動二手房按揭、裝修分期與“房貸+消費”組合，是未來五年最有價值的增量;投資層持續退場，商辦與個人多套購置受首付、稅收與預期三重壓制。
區域上，一線與強二線核心板塊具備保值屬性，房貸需求韌性強;三四線受人口流出與庫存拖累，貸款需求低于全國均值，銀行授信主動收緊。
(二)供給側：銀行惜貸但定向松，公積金擴面
商業銀行端，零售AUM邏輯生變——房貸作為“低風險資產”的神話弱化，資本占用、提前還款、斷供風險使大行對新房期房按揭設隱形門檻;但針對公積金組合貸、現房、央企盤、人才房，銀行愿意讓利加點。公積金端則是另一番景象：實繳單位與人數雙增，資金池充裕，2026年降息后使用效率提升，部分城市上調可貸額度、放寬異地互認，供給側“普惠紅利”主要由此釋放。
(三)供需錯配點
錯配不在“沒人借錢”，而在“借錢的人銀行不敢接、銀行想接的樓盤沒需求”。破解靠三類橋梁：一是公積金與商貸組合標準化;二是二手房評估+轉按揭線上化;三是存量房裝修改造貸嵌入“好房子”更新鏈條。
(一)利率低位常態化，但“降息紅利”弱于“收入安全”
5年期以上LPR在2026年守住3.5%附近，首套商貸主流進入2.9%—3.1%，公積金首套2.6%，整體處歷史低位。但購房者決策變量已從“月息省多少”轉向“未來十年收入穩不穩”。行業真正風險不是利率，而是優質客戶因AI替代、民企收縮出現結構性失業帶來的月供斷裂。因此“收入現金流評級”將取代“房產抵押估值”成為核心風控項。
(二)從新房按揭獨大，轉向“新房+二手+存量更新”三元
住建部明確二手房交易占比上升是中期趨勢，要把一二手市場作為整體看待。對應金融業務上，轉按揭、跨行置換、帶押過戶、舊房翻新貸、適老化改造分期，會成為比純新增按揭更穩定的中收來源。銀行個貸部門將普遍設立“存量房金融”獨立條線。
(三)公積金改革與政策性工具成最大變量
2026年“深化住房公積金制度改革”重回政府工作報告級表述，后續可能沿三方向走：靈活就業人員納入、異地互認擴圍、沉淀資金通過再貸款/ABS激活。央行保障性住房再貸款與收購存量房轉保租房機制，使“房貸”概念外延擴大到租購并舉下的項目級融資與家庭級普惠貸并存。
(四)數字化與合規雙壓，信審邏輯重寫
VR按揭大廳、隱私計算聯合建模、社保個稅流水自動交叉驗證，將審批從“線下收件”變“實時算力”。同時房地產貸款集中度、首付動態微調、利率下限取消后因城施策，使合規成本上升。中小銀行若無法接入公積金與政務數據鏈，將被迫退出直貸市場，轉為大行通道方。
(五)區域與資產兩極分化固化
核心都市圈“低不良、低利率、高周轉”;資源型城市與遠郊“高不良、高加點、低額度”。同一銀行內部，深圳南山與東北縣城的按揭產品將是兩套風險定價模型。商辦貸款雖首付降至30%，但只利好核心商圈長租公寓與產業園配套，遠郊寫字樓仍難獲貸。
(一)對商業銀行：從“做規模”到“做客群生命周期”
建議大行把房貸視為“獲取家庭主賬戶”的入口而非利潤中心，配套布局代發工資、子女教育金、家裝分期、養老儲蓄。股份行應放棄全國鋪按揭，選5—8個都市圈做二手房組合貸市占率第一。城商行綁定本地公積金中心與人才局，做“公積金直連+人才房預授信”。不良處理上，需對2021—2023年高杠桿期房貸建立早期預警，而非等到不良雙升再處置。
(二)對公積金與政策資金：擴面、互通、證券化
投資與改革重點在三類動作：擴大靈活就業參保、推動京津冀/長三角/粵港澳公積金互認、探索公積金個人貸資產支持票據(MBS化)盤活10萬億級沉淀池。收儲存量房轉保租房的再貸款工具，應優先配給人口凈流入城市的國企平臺，避免庫存去化變壞賬轉移。
(三)對金融科技商：賣水人不下場
最優策略是向大行輸出“聯合風控+合規引擎+VR場景”，不參與表內放貸。細分機會在：帶押過戶區塊鏈存證、AI月供壓力測試、斷供早期情緒識別(社保斷繳/公積金停繳信號)。
(四)對產業資本與房企：綁定向型需求，不做投機杠桿
開發商若做按揭導流，應轉向“好房子+適老化+近地鐵現房”，配合公積金最高額度測算工具;對商業辦公，僅核心區可借30%首付窗口做長租轉化，遠郊商辦不碰。產業基金可布局家裝更新、智能家居分期、社區運維金融，承接存量房全生命周期價值。
(五)風險底線與觀察指標
未來五年需盯緊三件事：一是住戶中長期貸款是否連續負增，比房價更先反映信心;二是公積金使用率與沉淀比，決定普惠窗口能開多久;三是核心城市二手房帶押過戶滲透率，標志存量金融是否真激活。投資者應避免用“降息=房價漲=按揭賺”的舊框架，轉而用“收入穩定性×區域人口×公積金覆蓋度”給業務定價。
如需了解更多住房貸款行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2026-2030年住房貸款行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》。
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