【導讀】
當2025年全國新開集中商業數量同比下滑近三成，創下近十年來開業數量最少的一年;當REITs政策在年底實現歷史性擴容，將商業辦公、酒店、城市更新項目納入底層資產范圍;當人工智能從概念走向落地，開始重塑商業地產的招商、運營與資產管理全流程——中國商業地產行業正站在從"增量開發"向"存量運營"轉型的關鍵歷史節點。
2025年12月，中國商業地產行業迎來了一個具有里程碑意義的政策節點。國家發改委印發《基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目行業范圍清單》，將體育場館項目、商旅文體健多業態融合的商業綜合體項目、四星級及以上酒店項目、超大特大城市的超甲級及甲級商務樓宇項目，以及老舊街區、老舊廠區更新改造項目納入REITs發行范圍。此次擴圍實現了基礎設施REITs底層資產類型的重大突破，標志著我國REITs市場進入了"商業不動產與基礎設施并行發展"的新階段。
幾乎在同一時間，中國證監會發布《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》，初步明確了"1+3+N"的政策制度框架。這一框架的核心在于：通過頂層制度設計，將商業綜合體、商業零售、商業辦公樓、酒店等商業不動產納入REITs底層資產范圍，實現從"基礎設施證券投資基金(REITs)"向"不動產投資信托基金(REITs)"的名稱與內涵統一。
中研普華產業研究院在《商業地產"十五五"規劃前瞻研究》中指出，REITs政策的擴容具有三重戰略意義：一是為存量資產提供了標準化的退出渠道，形成"開發-培育-成熟-REITs退出-再投資"的良性循環;二是推動商業地產企業從資產的"持有者"轉變為"運營管理者"，通過收取管理費獲得穩定、優質的經常性收入;三是倒逼行業運營管理水平的提升，因為REITs對底層資產的現金流穩定性、合規性要求極高，只有具備專業運營能力的資產才能滿足發行條件。
從市場實踐來看，頭部企業已經開始積極布局。紅星美凱龍正在會同相關中介機構，遴選適合的商業地產項目，盡早推動商業地產REITs項目落地;高和資本與英格卡購物中心達成戰略合作，共同組建專項不動產基金，持有北京、無錫、武漢三個薈聚商業項目;弘毅投資持續收購多座萬達廣場，通過股權交易模式實現資產配置優化。這些案例表明，REITs不僅是融資工具，更是資產價值重估的催化劑。
對于可行性研究而言，REITs時代的到來意味著評估邏輯的根本性轉變。傳統的可行性研究側重于開發期的投資回報率測算，而中研普華主張建立"全周期資產價值評估模型"。這一模型需要納入：資產培育期的現金流穩定性分析、合規性審查(包括產權清晰度、土地剩余年限、環保合規等)、運營期的NOI(凈營運收入)預測、以及退出路徑的REITs適配性評估。特別是在合規性方面，新規要求主要依托租賃收入的項目，產生租賃收入的單體建筑應當全部納入資產范圍，且項目公司需取得符合規定比例的業主一致行動同意函，確保在公共空間改造、公用設施維修維護等方面具有決定權。
二、市場分化：核心城市優質資產的"獨立行情"與區域風險
在整體市場仍處于調整期的背景下，商業地產市場呈現出顯著的"結構性分化"特征。中研普華產業研究院監測數據顯示，核心城市優質資產憑借產業升級與消費升級需求保持韌性，而新興區域因供應過剩面臨去化壓力。這種分化不僅體現在區域之間，更體現在資產類別之間、同一城市不同區位之間。
從投資市場來看，上海作為核心城市的代表，展現出強勁的資產吸引力。2025年，上海大宗交易市場累計達成多宗交易，辦公資產以超過五成的成交金額占比穩固市場基本盤;投資性需求占比超過八成，較2024年進一步上升，反映出投資者對核心地段與回報率穩定的優質資產具有較強接受度，甚至可在一定程度上弱化土地剩余年限的制約。內環內貢獻了超過四成的成交金額和成交宗數，投資熱度持續回歸核心區域。
從租賃市場來看，結構性分化同樣明顯。甲級辦公樓市場中，金融行業仍為需求的首要驅動力，私募基金尤其是量化等證券投資基金業務規模增長，帶動相關租賃活動;科技互聯網行業需求占比攀升，人工智能相關領域的企業擴張尤為顯著。與此同時，以內資律所為代表的專業服務業保持韌性，戶外運動和潮玩品牌展現辦公擴張需求。這種需求結構的變化，要求可行性研究必須建立更為精細化的產業需求預測模型，而非簡單的"面積×租金"線性推算。
零售物業市場同樣呈現新業態驅動的特征。消費電子、運動服飾、潮玩雜貨、寵物消費和平價餐飲成為新增租賃需求的主要驅動力。這意味著傳統的"主力店+零售"業態組合邏輯正在失效，可行性研究需要深入分析目標客群的消費偏好變遷、首店經濟的落地可能性、以及夜間經濟等新業態的運營可行性。
中研普華在《商業地產投資風險評估體系》中特別強調，當前市場環境下，可行性研究必須建立"三維評估模型"：第一維度是城市基本面(人口流入、產業結構、消費能力)，第二維度是資產質量(區位稀缺性、建筑品質、業態適配性)，第三維度是運營能力(管理團隊經驗、品牌資源庫、數字化水平)。只有三個維度均達到基準線的項目，才具備穿越周期的投資價值。
2025年12月，東莞萬象濱海購物村、上海前灣印象城、北京中關村ART PARK大融城東區等商業項目開業受到廣泛關注。這些項目的共同特征是：傳統大盒子式商業形態影響力減弱，開發商轉而大幅增加公共綠地、活動展演與社交休憩區域，強化開放式、生態性與生活化屬性。通過融合市集、藝術與自然元素，突破了傳統商業邊界，體現出商業空間從交易功能向體驗、社交等城市"非消費功能"延伸。
這一趨勢的背后，是消費邏輯的深刻變遷。當Z世代逐步成為消費市場主力軍，他們的消費需求早已跳出"買商品"的單一維度，轉向對情感價值、社交認同、個性表達與圈層歸屬的綜合追求。數據顯示，能調動多感官體驗的商業項目，消費者平均停留時間較傳統項目顯著延長，復購率提升明顯。
中研普華產業研究院將這一變革概括為"五感場景"的構建：通過視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺的多維協同，構建能觸發消費者情緒波動、形成記憶錨點的沉浸式空間。視覺層面，要做到"一眼吸睛+持續留客";聽覺層面，需要通過背景音樂、自然聲景營造氛圍;嗅覺層面，獨特的氣味記憶能夠形成強烈的品牌聯想;味覺與觸覺層面，則需要通過餐飲業態和互動體驗實現深度連接。
對于可行性研究而言，開放式商業的興起帶來了全新的評估維度。首先是空間效率的重新計算——開放式商業的公共綠地、活動展演區域雖然不直接產生租金收入，但通過延長停留時間、提升消費轉化率，能夠顯著拉高整體坪效。可行性研究需要建立"體驗價值-租金溢價"的量化模型，評估公共空間投入的經濟合理性。其次是運營復雜度的指數級上升——開放式商業對活動策劃、商戶協同、客流管理提出了更高要求，可行性研究必須評估運營團隊的專業能力和資源儲備。再次是氣候適應性的深度考量——開放式商業在不同氣候區的適用性差異巨大，可行性研究需要結合當地氣候特征進行場景適配性分析。
四、科技賦能：人工智能重塑商業地產全生命周期管理
2025年，人工智能在商業地產領域的應用已從概念驗證走向規模化落地。德勤調研結果顯示，人工智能在商業地產行業的應用雖然仍處于起步階段，但超過七成的受訪者表示所在企業正在進行人工智能流程和解決方案的研究、試點或早期部署。走在前列的房地產企業更關注財務規劃和分析、風險管理和內部審計以及物業經營等領域的AI應用。
中研普華產業研究院在《AI賦能商業地產發展報告》中梳理了人工智能在商業地產全生命周期的應用圖譜：
在設計與建造階段，生成式AI可結合BIM技術生成設計階段的各類平面圖，幫助建筑師快速落實構思;AI還深度參與施工規劃、人員管理和項目管理，如根據建筑工地的基本信息生成方案，自動化生成無人機測量方案。建造科技的應用使得外墻噴涂效率大幅提升，綜合成本逐步下降;智能建造體系可實現"三天一層樓"的施工速度突破。
在招商營銷階段，AI技術正在改變傳統的招商模式。仲量聯行推出的AI關系情報工具，自動整合CRM、郵件、日歷中的碎片化數據，構建動態關系網絡，同時實時掃描新聞源，自動識別并購、高管變動、融資等關鍵信號，并按優先級推送。智慧化招商管理解決方案通過AI模型精準識別具有搬遷、擴張或新設需求的企業，支持業主快速鎖定潛力客群。qbiq智能化平臺則能在短時間內自動生成多套完整的空間布局方案，幫助房地產項目的平均成交周期縮短近四成。
在運營階段，AI的應用更為深入。華潤置地北京清河萬象匯通過萬象云AI大模型智慧運維管理平臺，打造了"硬件升級+軟件賦能"的全鏈路綠色管理體系，破解了商業綜合體"高能耗、難管控、體驗與節能難平衡"的行業痛點。萬物云"蝶城"系統通過AI巡檢與物聯網設備，將設備故障響應時間從小時級縮短至分鐘級，人力成本顯著下降。
對于可行性研究而言，AI技術的普及意味著評估方法論的創新。中研普華主張在可行性研究中納入"數字化成熟度評估"維度，包括：項目是否具備部署智能安防、智能停車、智能能耗管理的技術條件;運營團隊是否具備數據分析和AI工具應用能力;項目是否預留了足夠的智能化基礎設施接口。這些因素將直接影響項目未來的運營效率和資產估值。
結語：以專業咨詢賦能存量時代的價值發現
商業地產市場的深刻變革，對項目可行性研究提出了前所未有的挑戰。傳統的可行性研究報告往往側重于財務測算和技術描述，而忽視了REITs適配性評估、數字化運營能力分析、以及輕資產模式的可行性論證。
中研普華依托專業數據研究體系，對行業海量信息進行系統性收集、整理、深度挖掘和精準解析，致力于為各類客戶提供定制化數據解決方案及戰略決策支持服務。通過科學的分析模型與行業洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風險，優化運營成本結構，發掘潛在商機，持續提升企業市場競爭力。
若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2025-2030年版商業地產項目可行性研究咨詢報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。
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