2025-2030年城中村改造行業：掘金十萬億級城市更新大市場
前言
隨著中國城市化進程進入高質量發展階段，城中村改造作為城市更新的核心載體，已成為推動城市功能升級、改善民生福祉的關鍵抓手。根據國務院《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》及“十四五”規劃要求，2025-2030年將是城中村改造從規模擴張轉向質量提升的關鍵窗口期。在此背景下，行業兼并重組浪潮加速，頭部企業通過資源整合、技術賦能和模式創新，推動行業向專業化、規模化、智慧化方向轉型。
一、宏觀環境分析
(一)政策驅動：國家戰略與地方實踐雙輪發力
頂層設計強化
2023年國務院發布《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，明確提出“拆除新建、整治提升、拆整結合”三類改造模式，并要求“政府主導、市場運作、社會參與”的多元主體協同機制。2025年政府工作報告進一步將城中村改造納入“新型城鎮化”核心任務，中央財政專項補貼增至1200億元，較2024年增長20%，政策支持力度持續加碼。
地方實踐創新
地方政府通過“一城一策”探索差異化路徑：廣州推出“做地模式”，允許企業通過土地一二級聯動開發平衡資金;深圳試點“房票安置”，拆遷補償貨幣化率提升至60%;上海實施“15分鐘生活圈”配套標準，要求改造項目配套教育、醫療等公共服務設施覆蓋率達90%。這些實踐為全國提供了可復制的經驗。
(二)經濟轉型：存量時代下的增長新引擎
市場規模持續擴張
根據中研普華研究院《2025-2030年版城中村改造行業兼并重組機會研究及決策咨詢報告》顯示：根據國家統計局數據，2024年全國城中村改造投資規模突破2.8萬億元，占當年基建投資比重達17.2%。預計2025-2030年，行業年均投資規模將穩定在1.5-1.8萬億元，重點向中西部省會城市及存量更新需求強烈的二線城市延伸。
資金來源多元化
政策性銀行專項借款、地方政府專項債、REITs(不動產投資信托基金)等融資工具成為主力。2024年國開行新增城中村改造專項借款3817億元，專項債發行規模達6120億元，占全年新增專項債額度的18%。此外，PPP模式(政府和社會資本合作)與“EPC+O”(設計-施工-運營一體化)模式占比超40%，推動全鏈條利潤提升。
(一)競爭格局：頭部企業主導，細分領域分化
市場集中度提升
行業CR5(前五企業集中度)為28%，其中萬科城市更新集團、華潤置地、保利發展位列前三，2023年營收分別達420億、380億、350億元。央企(如中建、中鐵)占據40%施工份額，而萬科、華潤等房企在“改造+運營”模式中表現突出。
細分領域機會涌現
老舊小區改造：預計2030年將占據總市場45%以上份額，重點聚焦加裝電梯、管線更新等民生工程。
歷史文化街區保護：政策支持力度加大，相關項目可獲得稅收優惠及專項補貼，成為企業重點布局方向。
城市功能升級：TOD(以公共交通為導向的開發)模式與智慧社區建設成為新增長點，改造后商業體租金提升30%-50%。
(二)區域差異：東部領跑，中西部加速追趕
東部地區主導市場
長三角、珠三角、京津冀三大城市群貢獻超65%市場份額。廣州、深圳單城年度改造預算均超2000億元，重點推進連片改造與TOD綜合開發;上海通過“留改拆”平衡模式，探索歷史風貌保護與經濟效能提升的雙贏路徑。
中西部潛力釋放
成渝、長江中游城市群改造投資增速達12%-15%，成為新增長極。西安、成都等城市通過“城市更新試點”身份爭取政策支持，重點推進基礎設施補短板與產業升級。
(一)技術賦能：智能化與綠色化雙軌并行
智慧化改造普及
BIM(建筑信息模型)技術應用率從2023年的35%提升至2025年的60%，縮短工期約20%;智慧社區管理系統成為新建項目標配，帶動物聯網設備、云平臺等衍生市場規模超4000億元。
綠色低碳轉型加速
《城中村改造綠色建筑評價標準》在8個試點城市推行，光伏建筑一體化、雨水收集系統等綠色技術應用使改造項目碳排放降低40%以上。預計2030年節能建筑占比將超60%，綠色建材市場規模突破5000億元。
(二)模式創新：從單一開發到全周期運營
“EPC+O”模式崛起
設計、施工、運營一體化模式占比超40%，推動企業從“建造商”向“城市服務商”轉型。例如，深圳白石洲項目通過“EPC+O”模式，實現改造周期縮短30%，運營收益提升25%。
REITs盤活存量資產
隨著REITs試點擴圍至保障性租賃住房領域，預計將撬動超萬億社會資本。例如，華潤有巢REITs項目上市后，募集資金用于新增改造項目，形成“投資-運營-退出”的完整閉環。
(一)區域選擇：聚焦高潛力城市群
優先布局人口凈流入城市
深圳、杭州等城市因人口持續增長，住房缺口需通過改造釋放，項目內部收益率(IRR)可達12%-15%。
關注中西部省會城市
西安、成都等城市改造投資增速顯著，且土地溢價率較高，適合長期布局。
(二)模式優化：探索多元化融資組合
“PPP+REITs”組合
通過PPP模式引入社會資本，降低前期資金壓力;后期通過REITs退出，實現資金回籠與再投資。例如，廣州某項目采用該模式后，融資成本降低3-5個百分點。
專項債與專項借款搭配
利用專項債覆蓋安置房建設等長期收益項目，專項借款解決前期征收補償資金缺口，形成“長短結合”的融資結構。
(三)風險規避：強化合規與社會責任
政策合規性管理
嚴格遵循“三條紅線”等監管要求，避免因資金鏈斷裂或政策變動導致項目停滯。
居民安置與社會穩定
建立“一項目兩方案”機制(征收補償方案+資金平衡方案)，確保居民合法權益，降低社會矛盾風險。
如需了解更多城中村改造行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2025-2030年版城中村改造行業兼并重組機會研究及決策咨詢報告》。
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