一、城市經營行業市場規模與增長動能
(一)整體市場規模持續擴張
根據中研普華產業研究院發布的《2025-2030年中國城市經營行業經營模式分析及發展前景展望報告》，2025年中國城市經營行業市場規模預計將達到5萬億元人民幣，年復合增長率保持在8%以上。這一增長得益于新型城鎮化、智慧城市建設和雙碳目標的疊加效應。其中，智慧城市、綠色建筑等新興領域貢獻超過30%的增量，成為拉動行業增長的核心引擎。
(二)細分領域增長動能分化
智慧城市領域：數字孿生、人工智能等技術加速落地，推動市政設施數字化管理覆蓋率目標達90%。預計到2025年，全國將建成50個市級CIM(城市信息模型)平臺，實現運維成本降低30%。
城市更新領域：2024年全國城市更新項目投資規模突破3.2萬億元，老舊小區改造覆蓋率提升至65%。北京坊、上海愚園路等案例顯示，通過歷史文化街區活化與老廠房改造，實現資產價值提升。
綠色建筑領域：住建部明確2025年新建綠色建筑占比超70%，光伏建筑一體化(BIPV)市場規模預計突破800億元，碳中和目標驅動綠色建材與可再生能源技術規模化應用。
根據中研普華產業研究院發布《2025-2030年中國城市經營行業經營模式分析及發展前景展望報告》顯示分析
二、城市經營行業競爭格局演變
(一)市場主體分層競爭
頭部企業主導市場：
綜合服務商：萬物云、龍湖智創生活通過“科技+服務”模式，在城市運營服務市場占據23%份額。
房地產開發企業：萬科、保利等房企轉型“開發+運營”雙輪驅動，2024年城市服務收入增速超45%，智慧社區覆蓋率突破70%。
技術新勢力崛起：
商湯科技、特斯聯以AIoT解決方案切入城市治理，2024年訂單額同比增長200%，在智慧安防、交通調度領域市占率突破25%。
區域深耕者差異化競爭：
成都興城、廈門建發等企業依托地方資源稟賦，在片區開發、文旅運營領域形成差異化優勢，凈資產收益率(ROE)達15%-18%。
(二)區域競爭格局分化
城市群優勢突出：長三角、大灣區等區域釋放60%的新增投資機會，基礎設施REITs、智慧城市項目高度集中。
中小城市面臨挑戰：數字化滲透率不足一線城市的1/3，運營人才缺口達120萬人，依賴政府付費的項目占比超70%。
三、城市經營行業未來發展趨勢
(一)技術驅動：全域數字化轉型加速
城市治理智能化：
智能交通系統利用AI算法優化交通流量，緩解擁堵問題;智慧環保系統實時監測空氣質量，提高環境治理效率。
數字孿生技術支撐城市規劃與應急響應，如新加坡、赫爾辛基已建成城市級數字孿生平臺，推動管理效率提升。
公共服務數字化：
“一網通辦”平臺普及，政務服務線上化率超80%，部分城市實現證件辦理“只跑一次”。
(二)模式創新：市場化與資本化并進
PPP模式升級：
TOD(軌道交通導向開發)、EOD(生態環境導向開發)項目占比達67%，社會資本參與度提升至55%，項目回報周期縮短至8-10年。
資產證券化突破：
基礎設施REITs發行規模突破6000億元，保障性租賃住房、產業園區類資產溢價率最高達35%，成為盤活存量資產的核心工具。
全域運營服務商崛起：
頭部企業通過“空間運營+產業導入”模式，將物業費收入占比從85%降至52%，增值服務毛利率達40%以上。
(三)綠色發展：碳中和目標重塑產業邏輯
綠色建筑規模化：
BIPV技術成本下降推動應用普及，預計2025年新增光伏建筑裝機容量超10GW。
低碳城市試點：
深圳、上海等城市試點碳賬戶體系，通過碳積分激勵節能行為，推動建筑、交通等領域減排。
(四)民生服務升級：精準化與普惠性并重
社區嵌入式服務：
養老、托育等網點三年行動計劃啟動，2025年將新增超12萬個服務設施，催生萬億級民生服務市場。
智慧城市應用場景拓展：
數字公民身份普及，電子證照、在線政務服務覆蓋率超95%，部分城市試點區塊鏈技術實現數據共享。
四、行業風險與挑戰
(一)財政可持續性壓力
土地出讓收入同比下滑12%，43%的三線城市債務率超警戒線，依賴土地財政的模式難以為繼。
(二)技術應用鴻溝
中小城市數字化滲透率不足，導致智慧城市項目成本增加，技術落地效率降低。
(三)盈利模式單一
70%的城市運營項目仍依賴政府付費，市場化收入占比低于30%，長期運營風險突出。
五、未來發展戰略建議
(一)企業層面
技術投入：研發投入占比提升至5%以上，聚焦AIoT、數字孿生等核心技術。
模式創新：探索“開發+運營+服務”全鏈條模式，通過REITs等資本工具盤活存量資產。
區域聚焦：重點布局長三角、大灣區等城市群，參與智慧城市、城市更新標桿項目。
(二)政策層面
完善基礎設施REITs稅收制度：優化征稅細節，給予公益性項目稅收優惠。
推動數據共享：建立全國統一的數據標準，打破部門間數據孤島，提升治理效率。
加強人才培養：校企合作培養“智慧城市+運營”復合型人才，緩解人才缺口。
2025年城市經營行業正處于轉型關鍵期，技術革新、模式重構與綠色發展構成三大主線。頭部企業通過數字化、資本化手段鞏固優勢，中小城市需借力政策與技術創新實現追趕。未來，行業將從“規模擴張”轉向“價值創造”，深度參與城市治理的企業將在15萬億市場中占據先機。
如需獲取完整版報告及定制化戰略規劃方案，請查看中研普華產業研究院的《2025-2030年中國城市經營行業經營模式分析及發展前景展望報告》。
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