從傳統基建主導邁入全要素運營，2025年城市經營行業發展前景展望

從傳統基建主導邁入全要素運營，2025年城市經營行業發展前景展望

城市經營是指城市政府及多元經營主體，根據城市功能對城市環境的要求，運用市場經濟手段，對以公共資源為主體的各種可經營資源進行資本化的市場運作，以實現這些資源在容量、結構、秩序和功能上的最大化與最優化，從而達到城市建設投入產出的良性循環，促進城市社會、經濟、環境的和諧可持續發展。它不僅關乎城市基礎設施的建設與運營，更涉及到公共服務的提供、房地產開發的合理規劃以及城市整體運行的高效性。

當前，中國城市經營行業在新型城鎮化與雙碳目標的疊加效應下，已從傳統基建主導邁入全要素運營時代。未來，數字技術快速發展，城市經營行業將加速向數字化轉型。數字孿生城市、CIM平臺等先進技術的應用將推動市政設施數字化管理覆蓋率的提升，降低運維成本，提高城市管理效率。在雙碳目標和可持續發展理念的推動下，城市經營行業將更加注重ESG(環境、社會和公司治理)價值的重構。

一、行業現狀與市場規模

1. 市場規模與增長

2020-2024年中國城市經營行業市場規模從7.8萬億元增至12.5萬億元，年復合增長率(CAGR)達9.8%。其中，智慧城市、綠色建筑等新興領域貢獻超30%增量。

細分領域：

城市更新：2024年項目投資規模突破3.2萬億元，老舊小區改造覆蓋率提升至65%。

綠色建筑：2025年新建綠色建筑占比目標超70%，光伏建筑一體化(BIPV)市場規模預計突破800億元。

智慧城市：全國將建成50個市級CIM(城市信息模型)平臺，市政設施數字化管理覆蓋率目標達90%。

2. 區域分布特征

核心城市群：京津冀、長三角、大灣區貢獻60%新增投資機會，2025年TOD(軌道交通導向開發)、EOD(生態環境導向開發)模式占比達67%。

下沉市場潛力：二線城市成為投資熱點，三、四線城市通過新型城鎮化戰略推動跨越式發展，冷鏈物流技術將農產品損耗率從30%降至15%。

二、供需分析

1. 需求驅動因素

政策紅利：

《新型城鎮化規劃》明確推進城市更新，2025年計劃新增保障性租賃住房超12萬套。

以舊換新補貼規模預計突破2000億元，帶動智能家居、新能源汽車(銷量增速達45%)等產業鏈延伸。

技術升級：

AIoT解決方案在智慧安防、交通調度領域市占率突破25%，訂單額同比增長200%。

低空經濟試點擴容(深圳-珠海-廣州走廊)，無人機物流和空中交通加速商業化。

消費升級：

社區嵌入式養老、康復護理機器人研發獲政策支持，湖北天門試點生育補貼(年補1.2萬元)緩解家庭壓力。

2. 供給格局

頭部企業主導：

萬物云、龍湖智創生活等通過“科技+服務”模式占據23%市場份額，物業費收入占比降至52%，增值服務毛利率達40%以上。

萬科、保利等頭部企業2024年城市服務收入增速超45%，智慧社區覆蓋率突破70%。

中小企業挑戰：

據中研普華產業研究院《2025-2030年中國城市經營行業經營模式分析及發展前景展望報告》顯示，70%項目依賴政府付費，市場化收入占比低于30%，區域失衡導致中西部產能過剩。

運營人才缺口達120萬人，中小城市數字化滲透率不足一線城市的1/3。

3. 供需矛盾

高端產品缺口：X100級有機微量元素(如納米鋅)國內自給率僅55%，依賴進口。

區域失衡：東部沿海需求集中(占全國60%)，中西部因基建滯后增速較慢。

三、產業鏈結構與投資機會

1. 產業鏈全景

上游：以BIM(建筑信息模型)、物聯網設備為核心的智能建造技術供應商，2024年CR5(行業前五企業份額)達48%。

中游：服務集成商分化明顯，頭部企業通過“空間運營+產業導入”模式提升附加值，如華潤萬象生活增值服務毛利率超40%。

下游：地方政府(65%)、公共機構(20%)、商業地產(15%)為三大核心需求方。

2. 投資策略建議

技術方向：聚焦AI驅動的動態頻譜管理、低功耗高覆蓋產品開發，如可穿戴式屏蔽器。

市場拓展：

國內：參與“土壤修復”“水產養殖”等新興場景，提供定制化解決方案。

國際：通過CE、FDA認證進入歐美市場，2025年出口占比目標提升至20%。

產業鏈整合：向上游延伸布局菌種研發，目標2030年原料自給率達80%。

四、未來趨勢與挑戰

1. 發展趨勢

數字化轉型：數字孿生城市加速落地，2025年市政設施數字化管理覆蓋率目標達90%，運維成本降低30%。

綠色化：2030年碳排放強度目標較2020年下降45%，氫基還原技術加速落地。

服務多元化：開發“微量元素+益生菌”復合制劑，提升產品附加值，社區嵌入式服務設施建設催生萬億級市場。

2. 主要挑戰

合規風險：歐盟REACH法規對添加劑限制趨嚴，出口合規成本增加20%。

技術迭代壓力：納米技術、基因編輯等新技術應用加速，企業需持續高研發投入(建議占比超10%)。

結論：2025年中國城市經營行業將迎來智能化、綠色化與多元化服務融合的關鍵期，企業需通過技術創新與產業鏈整合提升競爭力，同時應對合規與市場風險。

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