吳澳燕
物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
一般而言，物業服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內容。
從服務類型來看，物業服務可以大致分為三類：公共服務、特約服務和代辦服務。公共服務是為全體住戶提供的常規性服務業，包括房屋建筑主體、設施設備、環衛、綠化、治安、消防和車輛道路等方面的管理。特約服務則是根據住戶的個別需求而提供的增值性服務業，如家庭水電急修、家具拆裝移動等。代辦服務則是為方便住戶而提供的便利性服務，如代收快遞信件、代繳水電氣費用等。
物業服務行業相關政策
在中央發布的《“十四五”規劃綱要和2035年遠景目標綱要》中，多次提及物業管理行業，并將包含物業在內的服務業作為加快生活性服務業品質化發展重要方向，進一步推動物業融入社區治理。此外，多項利好物業行業拓寬邊界鼓勵性政策發布。
2022年1月，國務院辦公廳印發《“十四五”城鄉社區服務體系建設規劃》，全面推進城市一刻鐘便民生活圈建設，引導市場、社會力量發展社區托育、養老等服務業態，鼓勵發展社區物業、維修、家政、餐飲、零售、美容美發等生活性服務業;鼓勵有條件的地方引進專業化物業服務，建立健全業主和物業服務企業雙向選擇機制。
2022年2月，國務院印發《“十四五”國家老齡化事業發展和養老服務體系規劃的通知》，支持物業企業發揮貼近住戶的優勢，與社區養老服務機構合作提供居家養老服務。在政策的推動下，物業行業逐步奠定社區治理中的核心地位，行業向管理更規范、業務更多元方向探索。
2023年房地產行業風險尚未出清，關聯度較高的物業管理行業也還在調整期，但在政策及市場推動下，物業服務企業正加速進入“換擋提質”通道。2023年，百強企業管理面積均值達到6798.10萬平方米，同比增速為6.21%;合約面積均值為8759.36萬平方米，同比增長2.16%。2023年，百強企業儲備面積均值為1881.78萬平方米，首次出現下降。
2023年，百強企業第三方管理面積占比達到54.53%，已連續三年超過50%，與2022年基本持平。2023年，百強企業非住宅業態管理面積占比達34.16%。其中，醫院物業、學校物業和公眾物業成熱門賽道，百強企業的管理面積占比均有提升，由于這幾大領域專業性較強，有一定進入壁壘，目前競爭較為分散，存在發展及整合空間。
從經營績效看，2023年，百強企業營業收入均值達15.5億元，同比增長4.56%。從收入構成看，2023年，百強企業基礎物業服務收入持續增長，均值達12.72億元，近四年占比首次超過八成，達到82.05%，占比較上年提升2.97個百分點，為近幾年新高。增值收入均值2.36億元，社區增值服務與上年基本持平。百強企業有側重地發力城市服務、IFM等業務，創新型服務收入均值為0.42億元，同比增長5.0%，保持連續增長態勢。
根據中研普華產業研究院發布的《2024-2029年中國物業服務行業市場形勢分析及投資風險研究報告》顯示：
百強企業“增收不增利”現象仍在持續，毛利率和凈利率雙雙下降，但降幅收窄：毛利率均值為20.85%，較上年下降0.77個百分點，凈利率均值為5.41%，較上年下降0.96個百分點，降幅分別收窄2.72個百分點和1.75個百分點。
從行業長遠發展看，做好基礎服務的同時，各項增值服務和創新服務依然是物業企業必須攻克的領域，尤其在房地產存量市場中，如何充分發掘物業的自身優勢進一步激活多元賽道潛力，是行業面臨的重要課題。
在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。報告準確把握行業未被滿足的市場需求和趨勢，有效規避行業投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰略性目標市場，牢牢把握行業競爭的主動權。
更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2024-2029年中國物業服務行業市場形勢分析及投資風險研究報告》。
研究院服務號
中研網訂閱號