2024長租公寓行業發展現狀及市場規模分析

近年來，隨著城市化進程的加速和人口流動性的增加，越來越多的人開始需要長租公寓來解決居住問題。尤其在一線城市和重點城市，長租公寓的市場需求更加旺盛。另一方面，由于長租公寓需要投入大量的資金和精力進行建設和運營，因此也面臨著資金壓力和盈利難題。

公寓：公共寓所，分為商業公寓和職工公寓。是一種商業或地產投資中的居住形式，外形一般中規中矩，每層樓內有若干個套房和公共的走廊、廁所和浴室等，主要方便辦公居住和對外租賃之用。商業公寓指旅店賓館或別墅，可以自用也方便對外租賃，空間大小適當、布局規范緊湊，經濟實用。職工公寓也包含學校宿舍，比較方便實用。

公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的高級職員、政府公務員居住;還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。

長租公寓行業發展現狀及市場規模分析

“長租公寓”，又名“白領公寓”、“單身合租公寓”，是房地產市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。

長租公寓下游渠道主要采取線上線上同步進行的方式。一方面通過地標性的建筑，以公寓外墻的彩色涂覆作為招牌性形象視覺吸引，盡量與同業競爭者實現差異化產品設計;另一方面通過線下租房中介通過合作，待形成一定用戶規模后也通過老客戶介紹的方式快速引流。線上主要是通過自建網站，APP，以及與其他的第三方房屋租賃平臺商(58同城、百姓網等)的合作，植入廣告，發布相關產品和服務的消息。

我國長租公寓市場規模從2016年的136.01億元增長至2021年的513.89億元，2022年在疫情影響出租率下降的同時疊加新建長租公寓速度下降，市場規模增速下降明顯，2022年我國長租公寓市場規模約580.39億元，同比2021年增長12.9%左右。

我國長租公寓供給情況而言，下游需求持續增長帶動我國長租公寓房源持續增長。數據顯示，2016年我國長租公寓房源數量僅為67.3萬間左右，至2022年我國長租公寓房源數據已增至258.8萬件，較2021年增長約31.6萬件，其中集中式及服務式長租公寓房源212.1萬件，長租公寓房源數為46.7萬件，主要集中在一線城市和新一線城市等高線城市，主要受城市人口遷動影響較大，三四線城市發展潛力較小。出租率情況而言，2022年受整體疫情反復影響，消費者收入受到影響后一定程度減少固定開支降低風險，導致出租率有所下降。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國長租公寓行業深度分析及發展前景預測報告》顯示：

我國長租公寓月均價變動情況而言，隨著上游房地產材料、人工等成本持續增長，疊加通脹等因素驅動，我國長租公寓均價持續走高，集中式及服務式相較分散式整體外觀和附加值服務更完備，整體租賃均價略高，數據顯示，2022年我國長租公寓中式及服務式和分散式月租賃均價分別為2095元/月/間和1805元/月/間。

數據顯示，2021年萬科泊寓長租公寓管理規模和開業規模分別為21.51萬間和15.95萬間，2022年公共衛生事件影響租賃需求，整體增速有所下降，2022年萬科泊寓長租公寓管理規模和開業規模分別為16.66萬間和21.51萬間，整體營收達32.4億元。

2022年的中國長租公寓市場規模約為16958億元。從結構占比情況來看，中國的長租公寓市場較為分散，九成的市場份額仍被非機構化長租公寓占據;2022年，非機構化長租公寓的市場比重約為91.8%，較上年有微弱的下降。據統計，2022年的中國機構化長租公寓的滲透率約為8.2%，市場規模達1394億元。細分來看，2022年分散式長租公寓市場的規模為883億元，集中式長租公寓市場的規模則是511億元。

我國長租公寓發展較早，早期主要以創業型品牌為主，如魔方生活等，隨著政策推動主流房企持續布局，具備資金優勢和產業鏈聯通優勢的主流房企快速布局并搶占市場份額，目前國內主要長租公寓內全部主流房企基本已完成相關布局，目前主要處于持續增量階段，其中萬科泊寓和龍湖冠寓整體開業規模位列一二，2022年開業規模分別為16.66萬件和11.6萬件，同時管理規模也位于前二位。

長租公寓行業還存在著一些問題，如服務質量參差不齊、租賃關系不穩定、租金水平較高等。因此，長租公寓行業需要加強自身的規范化管理和監管，提高服務質量和租賃體驗，以滿足市場需求。

長租公寓行業未來發展趨勢

科技的不斷發展為長租公寓行業提供了新的發展機遇。例如，互聯網和移動互聯網的普及使得長租公寓的預訂和租賃更加便捷，同時也為長租公寓提供了更多的營銷手段。品牌化經營成為了長租公寓發展的重要趨勢。通過打造品牌、提升知名度和信譽度，長租公寓可以更好地吸引和留住顧客，提高市場競爭力。

跨界融合成為了長租公寓行業的新常態。長租公寓可以與健康、養生、美發、美甲等領域進行合作，提供一站式的生活服務體驗，滿足消費者的多元化需求。總的來說，長租公寓行業未來發展前景廣闊，但企業需要加強技術創新和質量提升，提高產品附加值和競爭力，同時積極開拓市場和加強品牌建設，以適應市場的變化和需求。

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