不同的养老地产项目根据立项目的，服务对象，盈利模式采用不同的投融资模式。目前主要有政府投资、政府联合社会资本、社会资本自主投资三大类。

1、政府投资

政府投资又可以分为财政拨款、养老专项债两大类：

1）财政拨款：政府作为投资主体，主要为符合政府补助要求的老人提供养老服务的企业发放财政补贴，以此扩大养老服务的有效供给。补助的老人主要为“三无”老人、低收入老人，经济困难的失能半失能老人。优势是有利于推动普惠养老体系建设，保障困难老人养老需求，减轻家庭养老负担；但这种模式也会造成地方财政压力增加，企业提供的养老服务质量难以保障。

2）养老专项债：地方政府作为融资主体，为发展当地养老产业、建设养老设施而发行的养老专项债，并以项目经营性收益进行偿还的融资模式。项目收入主要来自运营中获取的包括床位费、伙食费、医疗费、护理费、水电费等服务费用。该模式适用对象是具备一定盈利空间，能够覆盖债务本息、实现资金自平衡的养老项目。优势是保障资金的专款专用，资金成本低，运作规范，劣势是专项债总量较少，投资强度受限，经营提升效率不高。

2、政府联合社会资本

1）PPP模式：PPP即政府和社会资本合作，政府是主导方，由其通过公开方式选择社会资本方，再由政府出资方代表和社会资本方共同成立项目公司。项目公司负责项目投融资、建设及运营管理的实施。政府考核项目的实施情况并支付可行性缺口补助。此种模式适用对象为边界较为清晰，经营需求明确，回报机制较为成熟的项目。而养老项目PPP模式相对较少，据财政部政府和社会资本合作中心数据，截至2022年3月，入库的养老项目仅有99个，占所有入库PPP项目的比重不到1%。养老项目投资额为612亿元，占所有项目投资额的比重仅有0.4%。该模式的优势是市场化运作，引入社会资本提高经济效率及经营价值，风险收益合理分摊，减轻政府财政压力；劣势是受10%红线影响，运作周期较长，符合PPP回报机制的项目偏少。

2）地方政府授权国企：地方国企为实施主体，通过承接债券资金与配套融资、发行债券、政策性银行贷款等方式筹集资金。项目收入来源于项目收益、专项资金补贴等方面。该模式适用对象为需政府进行整体规划把控，有一定经营收入，投资回报期限较长，需要一定补贴的项目。优势是可有效利用国企资源及融资优势，能承受较长期限的投资回报；劣势是收益平衡期限较长、较难，在目前国家投融资体制政策下融资面临挑战。

3）政府引导基金：政府引导基金又称创业引导基金，政府作为主导方，由政府出资引导基金，再根据设定的基金规模，剩余部分由金融、投资机构和社会资本参与出资的融资方式。养老产业引导基金的投向一般为省市级的养老产业项目，或投向次级行政单位的子基金。优势是政府债务性融资转换为股权融资，提高资金利用效率；劣势是受制于降低杠杆的政策要求，退出机制受政策影响较大，存在较大的违约风险。

3、社会资本自主投资

除了普惠型养老项目建设外，中高端的养老公寓及配套建设多为社会资本自主投资，项目以盈利为目的，服务对象是高收入老人。此类项目参与主体多样，包括房地产企业、保险企业、养老服务企业、医疗机构等。从项目开发建设运营中的主导地位来看，目前此类项目的投融资模式主要有以房企主导、险企主导和医疗或养老服务机构主导三种。

1）房企主导模式：房地产企业作为实施主体，开发建设的资金来源分为自有资金、自有资金+外部资金（包括银行贷款、发债、私募基金、信托基金等）两类。养老服务一般由专业的养老服务机构提供，也可由自有运营团队提供。项目盈利模式分为租售结合、房屋出售以及自持经营，目前多采用租售结合和自持经营的盈利模式。此种模式的优势是房地产企业可快速整合各方资源，降低开发建设成本，利用自有储备项目，快速实现品牌连锁布局；劣势是自有资金占用量大，收益平衡周期较长，运营不善易导致长期亏损。

2)险企主导模式:保险企业作为实施主体，投资方式主要分为自有资金投资建设、自有资金+外部资金（来源于其他金融机构及实业类企业）投资建设，直接投资养老机构（参股或控股）。运营主体分为自有运营团队、专业养老服务机构。项目收入来源于获得入住资格的保险产品的销售、房屋租赁和养老服务费。此种模式的优势是保险企业拥有雄厚的长期资金，高收入客户资源，能精准定位目标客户，快速满足养老项目的入住率要求。劣势是自身开发建设经验不足，运营管理能力普遍不强。

3)医疗或养老服务机构主导模式:医疗或养老服务机构作为实施主体，投资方式主要分为自有资金、自有资金+外部资金（来源于金融机构及实业类企业投资），养老医疗服务主要由自有运营团队提供，项目主要获取养老服务费、康复护理费、医疗保健费等经营性收入，此种模式的优势是依靠自身拥有的医疗或养老服务资源，运营管理能力强，已成熟运营的机构盈利能力较强。劣势是自身开发建设经验不足，长期资金较为短缺。