2025年中國商業物業市場深度調研

中國商業物業市場伴隨城市化進程與消費升級蓬勃發展，已成為現代服務業的重要支柱。自20世紀80年代起步以來，行業從單一住宅管理逐步擴展至購物中心、寫字樓、酒店、產業園區等多元業態。

商業物業是指建設規劃中必須用于商業性質的房地產，它是城市整體規劃建筑中的一種重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物場所。

其中，公共性商業樓宇是因商業發展而興起的一種新的房地產類型，與一般零售商店不同，零售商店即使規模再大，仍然只有一個經營實體。而公共性商業樓宇一般會有很多獨立的商家從事經營，各行各業的經營服務都有，范圍遠遠超過零售商店，它不僅包括零售商店，而且包括銀行、餐飲等各種服務性行業和各種娛樂場所。它的經營范圍已遠遠超出原來商場的概念，是一種集商業、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經營場所。

商業物業市場深度調研

物業管理行業作為現代服務業的重要組成部分，與城市治理和居民生活質量密切相關。第五次全國經濟普查數據顯示，截至2023年末，全國物業企業實現營業收入16960.5億元，較2018年增長87.1%，展現出行業的蓬勃發展態勢。

過去相當長一段時間，物業管理行業熱衷于規模擴張，眾多物企將在管面積、合約面積的增長視為首要目標。物企通過收購、拓展新項目等方式，快速做大管理規模。然而，近年來形勢發生了顯著轉變。

據中研產業研究院《2025-2030年中國商業物業市場深度調研及投資前景預測研究報告》分析：

從數據來看，物業上市公司的管理規模增速持續放緩，管理面積均值增速由2020年的37.29%一路下滑至2023年的12.40%，進入2024年這一趨勢仍在延續。甚至部分物企，如萬物云、合景悠活等，在財報中不再披露管理面積數據。究其原因，一方面，隨著城市服務、IFM(綜合設施管理服務)等業務的興起，管理面積與營業收入之間的直接關聯度被削弱。

在學校、醫院、景區、軌道交通等項目中，服務內容和要求更為復雜，大多根據具體服務內容核算項目金額，而非單純依據建筑面積收取物業費。另一方面，行業發展漸趨成熟，市場飽和度提升，管理面積增長空間受限，很難再現以往的高速增長態勢。

與此同時，部分物企在規模導向下，收購或拓展了一些低盈利甚至潛在虧損的項目，給企業后續的高質量、可持續發展埋下隱患。在2024年上半年，多家企業主動解除合約項目及在管項目。雖然短期內導致管理規模下降，但從長遠看，有助于提升運營質效，有效遏制經營效益的下滑，實現從單純追求規模到注重質量與效益的轉變。

當前，中國商業物業市場呈現“規模擴張”與“結構優化”的雙重特征。一方面，頭部企業通過并購加速整合，TOP10企業市占率逼近18%，碧桂園服務、華潤萬象生活等龍頭企業依托品牌與資本優勢，在高端寫字樓、綜合體領域構建護城河;另一方面，中小型物業公司聚焦細分賽道，如產業園區運營、文旅商業等，以專業化服務實現差異化競爭。

市場痛點亦不容忽視：運營成本攀升(人力成本年均增長8%)、租戶需求多元化(企業ESG要求、消費者體驗升級)倒逼管理模式革新。未來三年，行業將步入“精益化”與“創新化”并行階段——數字化工具深度滲透業務流程，如AI巡檢、能源管理系統降低能耗20%以上;增值服務收入占比預計從15%提升至30%，涵蓋企業服務、社群營銷等場景。政策對綠色建筑的傾斜進一步塑造行業新生態。

商業物業市場未來展望

中國商業物業市場歷經四十余年發展，已從粗放式規模增長邁入高質量發展新周期。在宏觀經濟增速放緩的背景下，行業展現出較強的抗周期屬性，成為資本青睞的“現金牛”領域。核心驅動要素呈現三重演變：政策端，法規完善與綠色導向為行業發展劃定框架;需求端，消費升級與企業降本增效需求催生精細化服務標準;技術端，數字化轉型從“可選”變為“必選”，重構成本結構與服務價值鏈。

未來競爭將圍繞四大維度展開：一是資產運營能力，通過數據驅動的招商策略與租戶組合優化提升坪效;二是生態整合能力，構建“物業管理+商業運營+金融服務”的全鏈條服務;三是可持續發展能力，響應碳中和目標，探索節能改造與碳資產管理;四是用戶體驗能力，以空間社交化、服務場景化增強用戶黏性。

值得關注的是，三四線城市商業物業存在結構性機會，人口回流與消費下沉推動區域型購物中心、社區商業需求釋放。然而，風險亦伴隨機遇：過度依賴地產開發輸血、專業人才缺口、新興技術應用 ROI 不確定性等問題仍需破局。總體而言，中國商業物業市場正站在“量變”到“質變”的臨界點，企業需以長期主義思維構建核心能力，方能在新一輪產業升級中占據先機。

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