2024年上半年中國甲級辦公樓市場態勢

2024年上半年中國甲級辦公樓市場態勢

2024年上半年，中國甲級辦公樓市場整體需求呈現弱復蘇態勢。但是，整體經濟復蘇的內生動力尚未完全釋放，大多數企業仍傾向于采取相對謹慎的租賃策略，且租賃成本敏感度顯著提升。市場租賃需求依然主要受降本增效的訴求驅動。與此同時，新增供應的壓力也進一步推升市場平均空置率水平。

2024年的中國經濟，雖然面臨一些挑戰，但總體保持穩定。這種穩定性為寫字樓出租市場提供了一定的基礎支撐。然而，從整體辦公需求的恢復情況來看，略顯滯后，需求釋放的節奏仍然緩慢。全國辦公樓市場持續面臨需求增長動力不足的挑戰，新租需求維持在低位。市場的活躍度主要依賴于企業的搬遷需求所帶動，而非新增需求的強勁增長。這一現象的背后，有多重因素交織。一方面，隨著經濟的轉型和升級，部分傳統行業面臨調整，對辦公空間的需求有所減少。另一方面，新興行業的發展雖然帶來了新的辦公需求，但這些需求往往更加靈活多變，不一定轉化為長期的、穩定的寫字樓租賃需求。此外，政策環境的變化、市場競爭的加劇以及企業成本控制的考慮等因素，也對辦公需求產生了影響。

2024年全國甲級辦公樓重點城市總體量

截至2024年上半年，中國14個重點城市的甲級辦公樓總體量同比增長5.2%。其中，北京、上海、廣州、深圳以及香港的總體量共計6，402萬平方米，同比增長5.3%。至2025年年末，14個城市合計仍將有近1，236萬平方米的新增供應，約占目前總體量的14%。

其中，深圳、上海、廣州、成都的未來供應量較為顯著。在2024年上半年，基于市場需求的弱復蘇態勢加之新增供應的影響，中國甲級辦公樓市場租金持續承壓。在仲量聯行追蹤的重點城市，甲級辦公樓市場的平均租金均呈現不同程度跌幅。其中，部分城市的租金跌幅在上半年有所加速。眾多業主繼續調整租賃策略以保持其入駐率水平。與此同時，一些租戶利用市場租金優勢以相對可控的成本，完成其辦公空間的升級或整合的需求。

上海是中國最大的國際經濟中心和重要的國際金融中心，也是高速發展的貿易、航運和科技創新中心。近年，上海的經濟結構轉型進一步優化，第三產業產值繼續提高，戰略性新興產業增加值穩步增長。截至2024年上半年，上海甲級辦公樓總體量錄得1，790萬平方米。上海持續吸引并聚集眾多世界500強企業及國內外優質公司入駐及設立總部。金融服務業、專業服務業仍為上海辦公樓市場的主要需求來源，而零售業則是上海辦公樓獨樹一幟的重要需求來源。

2024年全國甲級辦公樓重點城市租金和同比漲幅

租金水平是衡量寫字樓出租市場狀況的重要指標之一。2024年上半年，全國主要城市的甲級辦公樓市場租金延續下行趨勢。業主普遍對市場基本面具有一定的走弱預期，多數希望以讓步租金的形式來維持經營性收入的穩定。這種趨勢在多個城市都有所體現，如上海、成都、北京、深圳和廣州等。 空置率則是反映市場供需關系的另一個重要指標。目前，部分城市的辦公樓空置率出現上升，反映出市場需求不足的現狀。高空置率不僅意味著寫字樓的出租難度增加，也可能導致租金的進一步下行。對于開發商和運營商來說，降低空置率、提高出租率是當務之急。

在行業需求方面，科技互聯網行業成為多個城市辦公樓市場的主要需求來源。特別是在北京、深圳等城市，科技互聯網行業的租戶占比顯著。這一行業的快速發展和不斷創新，為寫字樓出租市場帶來了新的機遇和挑戰。同時，傳統金融行業在部分城市仍占據重要地位，如深圳、上海等。這些行業的穩定發展，為寫字樓出租市場提供了一定的需求支撐。然而，隨著金融行業的不斷變革和調整，其對辦公空間的需求也可能發生變化。此外，專業服務行業也是寫字樓出租市場的重要需求來源之一。包括法律、會計等專業服務企業在多個城市的辦公樓市場中表現活躍。這些行業的發展和壯大，為寫字樓出租市場帶來了更多的潛在需求。在租戶結構方面，大型企業和中小企業的需求差異值得關注。大型企業往往對辦公空間的需求更加穩定、長期，而中小企業的需求則更加靈活多變。因此，寫字樓出租市場需要更加關注中小企業的需求特點，提供更加靈活、多樣化的租賃產品和服務。

圖表：2024年三季度上海核心區與次中心區子市場租金對比(人民幣每平方米每天)

2024年第三季度，上海甲級寫字樓市場表現周期性平穩：需求小幅回暖，租金持續下探，市場空置率環比持平。預計2024年年底仍有大量供應入市，租賃市場競爭仍將較為激烈，對于有搬遷、升級需求的租戶而言則是有利時機。

2024年第三季度，錄得上海全市甲級寫字樓市場存量1,705萬平方米。2024年三季度，上海寫字樓市場凈吸納量表現周期性平穩，本季度凈吸納量達約14.8萬平米。

第三季度，上海的核心區和次中心區板塊均有新項目入市，錄得18.5萬平方米的新增供應量。預計2024全年新增供應量高達到123萬平方米，為近五年內最高供應。

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