2024-2029年商業地產行業投資機會

2024-2029年商業地產行業投資機會

一、產業鏈投資機會

只租不售成為中國商業地產主流開發模式，此種方式亦是國際商業地產運作的主流模式，與分散銷售產權相比較更利于項目的長久持續運營。只租不售的做法已經由港臺商業地產開發商在國內樹立了成功的典范，并帶給市場更多的正面示范。同時，大體量商業地產的購物中心化發展、商業地產開發的進入壁壘提升成為只租不售模式的衍生效應。

開發模式的轉變是影響商業地產產業鏈演進的決定性因素，只租不售成為商業地產主流開發模式對中國商業地產產業鏈帶來如下影響：

1、專業顧問中介機構獲得廣闊的發展空間。

在只租不售的主流模式下，專業顧問中介機構的價值被廣為接受，并擁有關闊的發展空間。專業中介的存在，使得投資方、開發商、零售商的職責更清晰，操作更專業，項目的成功也更有保證。大型Mall的開發中最重要的角色也是能夠整合商家資源并合理配置業態的專業中介。

專業服務機構能提供五大方面的服務：提供最佳項目形態;準確估算未來的商業收益和商業地產的價值;全程提供專業水準的規劃;確保規劃設計出優質商業設施;代表客戶項目與國外商家有目標、有選擇地進行交流。而這五項服務正是中國開發商所沒有能力解決的。在目前的產業鏈結構中，以營銷代理為主營業務的代理行最可能成為專業的商業地產顧問中介機構。

2、專業招商渠道更受重視

招商代理公司的核心優勢就是具有招商渠道。中介服務機構在資源整合的過程中必須兼顧零售商家的利益，而不僅僅代表開發商的利益。專業中介服務機構同商家的魚水關系是開發商不具備的，這也是中國商業地產最缺乏的招商渠道。對于中國目前大型商業地產項目而言，主力店特別是國際大型主力品牌店的招商難度最大，對項目開發的后續進程影響也最大，專業的國際中介在招商渠道方面的優勢十分明顯。目前國內還沒有具備一定實力、影響力的招商代理公司，而傳統商業企業、國內知名的房地產營銷代理行都具備開展招商代理業務的潛力。

3、投融資環節引進更多的金融產品

商業地產開發有其行業特殊性。一方面，大部分開發商自有投資能力較弱，許多開發商希望通過尋找投資、融資的方式來解決資金問題。另一方面，大量國際基金及投資商，尋找地產投資項目，但實現成功投資的少之又少。解決開發商急功近利的問題需要有許多的金融產品，需要積極推進基金和信托這類工具來介入商業地產，建立商業地產的融資鏈。

圖表：房地產客戶價值和產品價值結構圖

資料來源：中研普華產業研究院

二、細分市場投資機會

在房地產市場上，當住宅價格瘋漲讓人望而卻步時，被低估的高端商業地產、社區商鋪、酒店式公寓等物業類型引起投資者的興趣。

在目前的形勢下，投資者對樓市的投資有了明顯的分化。根據資金額度來劃分，有實力的投資者投向高端商業房產，也就是高端寫字樓;中小投資客則轉向了商業地產領域，多為商鋪和酒店式公寓。

機會一：高端商業地產

住宅現在限制的厲害，開發商紛紛“棄宅從商”。2012年，萬達以“商鋪加住宅”盈利模式創造了年收入500多億，成為房地產行業一顆冉冉上升的明星。其中，商鋪的開發與銷售成為主營業務收入的重要部分。2013年，不少傳統的住宅開發企業萬科地產和保利地產，籌集資金加大對商業地產的投入。零售業的華潤和蘇寧加大了賣場商業地產的開發步伐。就連家電業的TCL及康佳等紛紛投入商業地產。目前全國正在掀起一股“商鋪投資熱”。

高端商業地產前期被低估的價值，隨著有實力的開發企業的大量投入，其商業地產的價值開始凸顯，目前由于商業地產迎來投資熱，一線城市寫字樓、商鋪價格出現普漲局面。

機會二：酒店式公寓

酒店式公寓以獨特的物業類型，受到中小投資者和買房人的青睞。它的投資的特點有幾點：第一，酒店式公寓有著非常明顯的投資優勢，擁有酒店式的配套和服務，租金明顯是高于住宅的，而既能自用，又能出租就是其最大的特點。第二，操作的方式有很多種，和住宅相比，售后代租是酒店式公寓的一個獨特的優勢。還一個特點，體量小，總價少，對投資者來資金少回報率高，遇到政策調控市場發生變化，投資者可以“見風使舵”，易投資易轉手，投資壓力小，抗風險能力強。

機會三：品牌開發商

房地產市場已經進入了品牌時代，同時也是品牌開發商競爭的時代。品牌上市公司中，全國大牌“招保萬金”、本地企業棲霞建設、蘇寧環球，香港品牌上市公司和黃、恒基、雅居樂、恒大、明發等企業占據著南京房地產市場的絕大部分份額。從近期熱銷的項目來看，戶型不一、檔次不一、類別上差異較大。而從項目推廣角度來看，也并非因為降價而促成銷售。如此看來，降價已經不是目前開發商應對調控的唯一手段了，地產公司的品牌知名度成為投資置業者一個重要的考量因素。這就是品牌價值和力量。

圖表：房地產產品戰略圖

資料來源：中研普華產業研究院

三、重點區域投資機會

長三角地區投資機會分析：

(1)優質物業有更大發展空間

中國購物中心產業資訊中心提供的市場研究數據表明，中國目前商業最成熟的上海，購物中心率僅為39.5%，未來購物中心仍有較大的發展空間。據此推斷，未來會出現大量的購物中心并購現象，表現為標準的購物中心并購大量零售商業地產項目和準購物中心，最終漸成專業化高的商業地產項目。因此，未來具有優質潛質的商業物業必開始受到市場青睞，而具備更大的發展空間。

(2)由開發時代轉向運營時代

商業地產的開發正由最初的感性向理性過渡。隨著一線城市中一系列商業地產開發項目的失利，更多的開發商認識到，專業化和國際化的操作是商業項目成功的基本保障。

商業地產的開發，應是始于“建”而終于“管”。真正的利潤增長來自于后期的物業經營。從長遠看，出租型物業的回報率遠比出售型的要高。商業地產逐步回歸理性，追求商業運營價值和不動產穩定收益。目前，已有部分大的銷售渠道商，改變以前只租不建的做法，自己持有大型物業，這是新市場情況下對商業地產經營模式的新嘗試。可以預見，商業地產已經開始由開發時代轉向運營時代。

(3)模式趨于國際化和專業化

新一代的商業項目開發在計劃性、綜合性及開發與運營的統一性方面大幅提高，商業地產的專業化運作成為大勢所趨。商業地產由于其自身的高專業化特點，開發的目標應集中在初期的項目招商與后期的商業管理方面。而這些關鍵環節需要具有專業的經驗、技能和引進資源渠道的機構完成。只有開發與運營的高度配合，商業與地產的統一，才能保證商業地產達到規范化與專業化的新高度。

(4)商業地產融資渠道多元化

從近兩年的趨勢看，國內商業地產開發商開始轉向國際融資渠道。其中，REITs作為一種成熟的國外融資渠道受到市場關注，但是鑒于國內法律和市場環境問題，這一渠道受到的限制較多。從國外基金的角度看，國內商業地產的前景仍然具有相當的吸引力。因此，它們可以通過在海外的資金平臺國內的商業地產打包放到國外上市，從而獲取國際資金支持。這一模式的代表是新加坡嘉德集團旗下中國商業地產基金。無疑，這為國內開發商提供融資機會。此外，大連萬達在REITs上市未果的情況下，通過發行CMBS的方式為自己開發的商業地產進行融資，也是市場上一個全新的操作模式。可見，現在商業地產融資渠道趨向多元化。

《2024-2029年商業地產產業現狀及未來發展趨勢分析報告》由中研普華商業地產行業分析專家領銜撰寫，主要分析了商業地產行業的市場規模、發展現狀與投資前景，同時對商業地產行業的未來發展做出科學的趨勢預測和專業的商業地產行業數據分析，幫助客戶評估商業地產行業投資價值。