保障性住房行業市場機遇深度調研分析

住房城鄉建設部日前在陜西省西安市召開全國保障性住房建設工作現場會。會議要求，各地要充分認識保障性住房建設對惠民生、穩投資、促轉型的重要意義，增強工作的責任感和使命感，明確時間表、路線圖、責任人，加快推動項目開工建設，看準了就抓緊干。該負責人在會上強調，加大保障性住房建設和供給，有利于加快構建房地產發展新模式，完善“保障+市場”的住房供應體系，滿足工薪收入群體剛性住房需求。同時，要加快謀劃第二批及后續項目，第二批項目要按規定抓緊上報，并做好后續項目謀劃和儲備，加快形成“實施一批、儲備一批、謀劃一批”的項目滾動推進機制。

為確保保障性住房行業數據精準性以及內容的可參考價值，我們研究團隊通過上市公司年報、廠家調研、經銷商座談、專家驗證等多渠道開展數據采集工作，并對數據進行多維度分析，以求深度剖析行業各個領域，使從業者能夠從多種維度、多個側面綜合了解保障性住房行業的發展態勢，創新前沿熱點，進而賦能保障性住房從業者搶跑轉型賽道。

我國保障房種類主要分為出售型和出租型，出售型保障房分為經濟適用房和共有產權房，出租型保障房分為廉租房、公租房和保障性租賃住房。

伴隨資金流入，地方層面“三大工程”項目落地明顯提速，多地近期披露相關項目進展。杭州已儲備“平急兩用”項目116個、總投資770.35億元;廣州發布“城中村改造條例征求意見稿”;深圳集中開工13個配售型保障性住房項目，房源合計1萬余套，總投資約125億元。

國內住房保障制度主要可以分為四個階段。

(1)福利住房階段：從新中國成立到改革開放前，我國處于計劃經濟體制時期，實行城鎮住房實物分配、低租金使用的福利性住房制度。

(2)政府主導階段(經濟適用房、廉租房為核心)：《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998]23號)，其中提出了高收入群體通過購買市場價商品房，經濟適用房、廉租房則是提供給中、低收入群體的制度設想。

(3)租售并舉市場化階段(公租房、共有產權房為核心)：2008年，開始大規模推進城鎮保障性安居工程建設，包括廉租房、公租房、經濟適用住房、限價商品住房和棚改安置住房，公租房逐漸成為了保障性住房體系的核心，共有產權房開始取代經濟適用房。

(4)市場+保障雙軌制(保租房為核心)：《關于規劃建設保障性住房的指導意見》(國發【2023】14號文)(以下簡稱“14號文”)指出在大城市加大保障性住房建設和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，解決工薪收入群體住房困難，未來我國住房供應體系有望發生顯著變化，“市場+保障”雙軌制將逐漸形成。

據廣發證券測算，2024年“三大工程”對地產投資規模的貢獻預計或有0.93萬億元，將拉動地產投資7.8個百分點，有望成為帶動2024年總需求進一步好轉的重要動力。

“整體來看，目前正在推進的‘三大工程’資金支持多源于政策性銀行以及地方金融機構。例如，上海青浦鳳溪社區城中村改造項目中，政策性銀行和商業銀行授信額度占總投資規模超六成。”國金證券首席經濟學家趙偉認為，后續“三大工程”資金渠道將更多元化。

保障性住房行業市場機遇分析

2023年8月，國務院審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》(國發【2023】14號文)，其中詳細規劃了保障性住房的原則和配套支持政策。

14號文明確了發展保障性住房的目的：解決工薪收入群體住房困難，落實“房住不炒”定位，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

“十四五”期間，我國將大力發展保障性租賃住房作為房地產領域發展重點。

按照規劃，我國計劃建設籌集保租房900萬套，預計可解決2600多萬新市民、青年人的住房困難，可完成投資3萬億元左右。分省份看，廣東和浙江“十四五”規劃新增保租房超120萬套。

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