2026-2030年中國商業不動產REITs行業全景調研與發展趨勢預測

商業不動產REITs試點迎來重大進展。近日，由中國證監會研究起草的《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告(征求意見稿)》向社會公開征求意見。

業內點評：未來的一段時間都將是REITs市場發展的關鍵期。商業不動產REITs的推出有助于支持構建房地產發展新模式，在“防風險、穩增長”中發揮積極作用。

產業鏈發展分析

商業不動產REITs是指通過持有商業不動產(如寫字樓、商業綜合體、酒店等)獲取穩定現金流，并向基金份額持有人分配收益的封閉式公募基金。

商業不動產REITs產業鏈是一個連接實體經濟資產與資本市場金融工具的完整生態體系。它涉及從實物資產的創造、運營到金融化、投資管理的多個環節。

圖表：商業不動產REITs產業鏈結構圖譜

資料來源：中研普華產業研究院

商業不動產REITs產業鏈的本質，是將笨重的、非標準化的不動產，轉化為透明的、高流動性的標準化金融證券。它打通了實體資產與資本市場的通道，讓社會資本能夠更高效地參與大規模商業地產的投資，同時也為實體經濟提供了長期、穩定的權益型資金，推動了整個不動產行業的健康發展與轉型升級。

政策環境分析

目前監管層正緊鑼密鼓推進商業不動產REITs配套規則修訂、系統改造等工作，征求意見稿明確了產品定義、基金注冊運營要求以及監管責任等核心內容，通過“明確邊界+壓實責任”的制度設計，為試點平穩運行打下基礎。

圖表：2023-2025年商業不動產REITs主要政策

資料來源：發改委、證監會、新華社等公開渠道

此外，資本市場新“國九條”、《“十五五”規劃綱要建議》等政策均提及推動REITs市場高質量發展，商務部等五部門也發文支持符合條件的商業地產項目發行REITs，多政策協同發力，為其發展提供了穩定的政策環境。

存量規模分析

當前，我國商業不動產存量規模龐大，在資產盤活領域仍是“藍海”。截至2025年5月末，全國3萬方以上已開業零售商業約6700個，建面約6億方。其中，五大城市群(長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游)合計占比約60%。

根據北京大學光華管理學院REITs課題組測算，我國公募REITs市場空間超10萬億元。從資產類型看，寫字樓、酒店、零售商業是房地產存量中的重要組成部分，其證券化將顯著提升REITs市場的規模和影響力。另據中國房地產業協會商業文化旅游地產專業委員會秘書長粗略估計，我國狹義商業地產(僅指代零售物業、辦公物業和酒店)存量規模約為40萬億至50萬億元。

市場運行分析

我國公募REITs自2021年試點啟動后，數量整體呈快速增長態勢，僅2023年因市場低迷出現發行放緩情況。截至2025年11月28日，全市場共有77只REITs上市交易，總募集資金超過2000億元，總市值約2200億元，涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型。

圖表：2021-2025年我國公募REITs年度發行數量變化一覽(單位：只)

數據來源：Wind、中研普華產業研究院

自2024年以來，深滬證券交易所全面推動REITs常態化發行，推出首批消費基礎設施REITs、首單水利設施REITs和首批數據中心REITs，資產類型不斷豐富，充分發揮規模效應、示范效應。隨著REITs市場發展日趨成熟，推出商業不動產REITs成為市場關注的焦點。

按商業不動產2%-3%的可證券化率計算，其REITs市場潛在規模就達8000億-15000億元。當前全市場已有77單 REITs 產品上市，發行規模超2000億元，且2024年以來酒店、寫字樓等相關類REITs、ABS產品發行規模接近千億元，市場對商業不動產的估值、運營等已形成廣泛共識，龐大的存量資產將為商業不動產REITs提供充足的底層資產來源，支撐市場持續擴容。

競爭格局分析

商業不動產REITs試點政策落地后，市場競爭已從單純的資產數量比拼，轉向資產運營、資本運作、基金管理等綜合體系能力的較量。參與競爭的企業主要涵蓋商業地產開發商、專業資產管理公司、產業運營企業等。

圖表：中國商業不動產REITs競爭主體及競爭力剖析

資料來源：中研普華產業研究院

預計未來3年，一方面行業集中度將提升，頭部企業憑借全鏈條能力持續搶占優質資產與市場份額，預計2025年頭部企業市場份額將進一步提升;另一方面競爭賽道將細化，購物中心、科創園區、城市更新項目等細分領域將涌現專業龍頭。

消費基礎設施REITs先行案例

證監會明確商業不動產REITs與基礎設施REITs并行發展，動態調整涉房企業發行要求，為房地產行業提供金融支持。截至2025年11月28日，已上市的消費基礎設施REITs包括華夏華潤商業REIT、嘉實物美消費REIT、中金印力消費REIT等，覆蓋購物中心、百貨商場等業態。其中，華夏華潤商業REIT在2025年三季度業績達成率均超100%，現金分派率達3.6% 。

圖表：消費基礎設施REITs估值情況(截至2025年11月28日)

數據來源：Ifind、中信建投

商業不動產REITs試點啟動后，市場將重點覆蓋購物中心、寫字樓、酒店等業態，存量規模龐大。隨著首批消費基礎設施REITs的成熟運行，后續擴容至全商業不動產領域可期。

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