一、摘要
中國商業街作為城市商業生態的核心載體，正經歷從傳統交易場所向復合型消費空間的轉型。在消費升級、技術迭代與政策引導的三重驅動下，商業街行業呈現出業態融合、場景創新、區域下沉等顯著特征。
二、商業街行業發展現狀與趨勢
1. 功能迭代：從單一零售到“生活+文化”生態圈
傳統商業街以商品交易為核心，而新一代商業街正演變為集購物、餐飲、娛樂、文化體驗于一體的“第三空間”。例如，西安大唐不夜城通過沉浸式唐風演出重構消費場景，成都遠洋太古里以“川渝文化+潮流藝術”融合吸引年輕客群，商業街的社交屬性與文化價值顯著提升。
2. 區域分化：下沉市場崛起與縣域經濟聯動
消費下沉趨勢下，三四線城市及縣域商業街迎來發展窗口期。河南信陽、新疆伊寧等地的奧特萊斯項目通過“高性價比+文旅體驗”模式，激活本地消費潛力;青島藏馬莊民俗村以非遺手作、地方小吃為特色，成為縣域經濟升級的標桿。區域市場正從“規模擴張”轉向“特色深耕”。
3. 政策賦能：國家級規劃與地方創新雙輪驅動
國家“十五五”規劃明確提出“打造一刻鐘便民生活圈”，并設立專項資金支持商業街改造。地方層面，洛陽推出“老街區提升、新街區發展、名街區創建”三步走戰略，廣州通過“羊城夜市先行區”計劃推動商旅文體健融合，政策紅利持續釋放。
根據中研普華產業研究院發布《2025-2030年中國商業街行業競爭分析及發展前景預測報告》顯示分析
三、市場規模及競爭格局
1. 市場規模：雙位數增長與結構性機會
近年來，商業街行業保持穩健增長，其中特色商業街細分領域增速領先。消費升級、政策扶持與數字化轉型是主要驅動力。例如，智慧商業街通過智能導覽、動態定價等技術提升客流量，夜間經濟占比提升進一步拓展消費時段。
2. 競爭格局：多元化參與者與差異化競爭
頭部企業：以百聯奧特萊斯為代表，通過“首發經濟”、品牌聯合營銷與會員深度運營鞏固優勢，其青浦項目連續多年蟬聯全國單店業績榜首。
區域玩家：成都春熙路、重慶解放碑等依托本地文化IP形成壁壘，通過“文化+商業”模式吸引游客與本地居民。
新興勢力：奧特萊斯業態加速下沉，佛羅倫薩小鎮、比斯特購物村等通過輕資產模式布局二三線城市，與本土開發商形成錯位競爭。
3. 消費群體變遷：代際融合與需求分層
90后、00后成為消費主力，其偏好推動商業街向“個性化、場景化、社交化”轉型。例如，北京三里屯引入潮玩集合店、主題快閃店，滿足年輕群體“打卡經濟”需求;同時，家庭消費占比提升促使商業街增設托幼、醫療等配套服務，形成全齡段覆蓋的業態組合。
四、投資建議
1. 聚焦特色化與文化賦能
選擇具有歷史底蘊或文化IP的城市布局項目，如西安盛唐文化、蘇州園林美學等，通過“文化+科技”手段打造沉浸式體驗。例如，長安十二時辰主題街區以全息投影還原唐代市井，單日客流量突破萬人次。
2. 擁抱數字化轉型與綠色運營
投資智能管理系統，利用大數據分析消費者行為，實現精準營銷;采用環保材料、節能設備降低運營成本，符合ESG評級要求的項目更易獲得資本青睞。
3. 布局下沉市場與縣域經濟
關注三四線城市及縣域商業街升級機會，結合本地產業特色引入非遺工坊、地方特產等業態，通過“輕資產+品牌輸出”模式降低風險。
五、風險預警與應對策略
1. 同質化競爭風險
避免盲目復制一線城市模式，需結合區域消費習慣設計差異化業態。例如，深圳南頭古城通過“插件式改造”保留歷史建筑，同時引入獨立書店、藝術展館等新興業態，形成獨特競爭力。
2. 政策變動風險
密切關注城市更新、土地使用等政策動態，優先選擇納入政府規劃的重點項目。例如，廣州北京路商圈通過南拓工程擴容，新增停車位與演藝空間，破解空間瓶頸。
3. 消費升級壓力
線上消費分流背景下，商業街需強化體驗式業態，如引入VR試衣間、元宇宙藝術展等科技元素，提升消費者停留時長與復購率。
六、商業街行業未來發展趨勢預測
1. 技術融合：元宇宙與商業街的虛實共生
未來商業街將深度整合AR/VR技術，構建“線上引流+線下體驗”的閉環。例如，消費者可通過虛擬試衣鏡預覽服裝效果，或參與街區元宇宙尋寶活動，提升互動趣味性。
2. 可持續革命：綠色建筑與循環經濟
商業街將廣泛采用太陽能照明、雨水回收系統等環保技術，部分項目甚至實現“零碳運營”。同時，二手奢侈品交易、共享辦公空間等循環經濟模式將降低資源消耗。
3. 夜經濟2.0：從“燈光經濟”到“內容經濟”
夜間消費將突破傳統夜市范疇，向“夜演、夜游、夜展”等高端形態升級。例如，廣州國際燈光節結合珠江夜游推出光影劇場，上海佛羅倫薩小鎮通過夜間品牌快閃延長營業時間。
4. 代際融合：銀發經濟與年輕潮流的共生
商業街將增設適老化設施，如無障礙通道、健康檢測中心，同時保留潮流業態，形成“全齡友好”空間。例如，日本永旺幕張店通過“老年健身區+電競體驗館”的組合，實現跨代際消費平衡。
中國商業街行業正站在變革與機遇的交匯點。企業需以“文化為魂、科技為翼、綠色為基”，在差異化競爭中構建護城河。未來，商業街不僅是消費場所，更將成為城市文化地標與社交樞紐，為經濟增長注入持久動力。唯有前瞻布局、敏捷響應，方能在浪潮中立于潮頭。
如需獲取完整版報告及定制化戰略規劃方案，請查看中研普華產業研究院的《2025-2030年中國商業街行業競爭分析及發展前景預測報告》。
研究院服務號
中研網訂閱號