2026年作為“十五五”開局之年，文旅部印發的《旅游強國建設“十五五”規劃》與國務院批復的《擴大消費“十五五”規劃》，共同把文旅消費、度假區提質、康養旅居、冰雪四季運營、海洋郵輪游艇等方向寫入國家戰略。
中國度假村行業由此前“十四五”期間的規模擴張、跑馬圈地，正式轉入以“內容驅動、運營為王、輕重并行”為核心的價值重塑期。消費者從“性價比”走向“心價比”，愿意為療愈感、文化感與確定性服務付費;供給端則呈現高端稀缺化、中端內卷化、特色細分化并存的K型分化。
(一)三股力量角逐，梯隊分化加劇
根據中研普華產業研究院《2025-2030年中國度假村行業深度發展研究與“十五五”企業投資戰略規劃報告》顯示：當前市場已形成“國際品牌+本土文旅集團+新興垂直玩家”三足鼎立。國際品牌如Club Med、安縵、悅榕莊等加速本土化下沉，依托品牌溢價與全球化會員體系牢牢占據高端客群心智;本土龍頭如復星旅文、華僑城、融創文旅則通過“旅游+娛樂+零售+地產存量盤活”的生態化打法，在區域目的地端構筑壁壘;而以康養療愈、東方美學、鄉村旅居為標簽的新興品牌，正用社群運營與子品牌矩陣切走銀發、Z世代、親子家庭的增量預算。
(二)從資源依賴轉向內容驅動
“十四五”靠山靠海靠門票，“十五五”靠IP、靠服務、靠數據。具備獨特文化敘事(非遺、紅色、工業遺產活化)、穩定內容日歷(音樂節、研學營、療愈季)與數字化運營中臺的度假村，旺季一房難求且價格堅挺;反之，設施老化、無差異化的經濟型度假村深陷價格戰。行業CR5雖仍不高，但到2030年前后向頭部集聚、形成“3—5家領軍集團+多個特色玩家”的生態結構已是明確趨勢。
(三)區域集聚與錯位競爭
長三角、粵港澳、成渝、海南自貿港仍是高密度集聚區，但競爭焦點從“誰更大”轉向“誰更準”：西部拼生態野奢與絲路文化，東北拼冰雪四季化，東部沿海拼郵輪游艇與入境服務，中部縣域拼鄉村微度假與老家康養。地方政府在土地、環評、基建配套上的賦能差異，正在重新定義區域進入門檻。
(一)需求端：從觀光打卡到生活重建
帶薪休假、錯峰休假、春秋假等制度若逐步落地，將把“周末滿、周中空”的波峰波谷熨平，近郊兩日微度假、小長假深度住、跨季旅居(避暑/避寒/候鳥式康養)構成三層頻率。 銀發群體要健康陪伴與慢社交，Z世代要出片、要情緒價值、要數智互動，親子家庭要“孩子有得學、大人有得躺”，三類人群共同把度假村從“住一晚”拉向“住一段日子”。
(二)供給端：結構性錯配待解
國家級與省級旅游度假區、濱海/山地/森林/溫泉四類基底資源存量不小，但真正匹配新需求的“全業態自營或強品牌管理”項目仍稀缺。大量存量物業面臨設施老化、能耗高、內容日歷空白、淡旺季斷層等老問題;與此同時，康養療愈、中醫藥文化、森林氣候、冰雪四季、海洋海島等符合國家規劃導向的業態，卻因專業人才(康養+心理+酒店復合崗)、醫療級服務鏈路、跨境支付多語種等短板而供給不足。
(三)供需縫合點
未來五年最確定的縫隙市場，不在“再建一個大門票景區”，而在“把存量物理空間改造成有內容節奏的目的地”：工作日銀發康養包棟、周末親子研學駐場、暑期青年潮玩節、冬季冰雪+溫泉雙核、夜間演藝+非遺市集填充時段。誰能把客房變成場景、把餐廳變成劇場、把園林變成課程，誰就吃掉錯配紅利。
(一)文旅深度融合與在地文化覺醒
規劃明確“以文塑旅、以旅彰文”，嚴控拆真建假與過度商業化。 度假村將更多承擔文化轉譯功能：非遺工坊進公區、地方飲食成套餐、民俗節慶變年度IP、工業遺址改造成設計酒店。文化不是裝飾，而是復購理由。
(二)康養旅居從配套升維為主業態
森林康養、溫泉康養、氣候康養、中醫藥康養被《規劃》單列，旅居被點名引導。 疊加老齡化與職場療愈剛需，康養不再只是SPA和泳池的包裝詞，而是“環境數據+營養方案+運動處方+心理陪伴”的準醫療服務鏈。2026年國家級度假區評審向康養類傾斜，進一步抬高該賽道權重。
(三)冰雪與濱海走向四季運營
崇禮、北大湖、亞布力、阿勒泰等冰雪度假地從單季向四季拓展，夏季山地自行車、森林研學、濕地觀鳥填補空白;環渤海、長三角、海峽西岸、北部灣六大濱海片區疊加郵輪游艇、海上運動、海島夜游，海南國際旅游消費中心與橫琴、平潭國際旅游島提供政策容器。 單季依賴型資產估值邏輯將被重寫。
(四)智慧化與綠色低碳成準入底線
文旅大模型、智慧導覽、客流預警、智能穿戴聯動急救，從“加分項”變“基礎項”;節能減碳、垃圾減量、一次性用品替代、碳中和餐飲進入評級與采購標準。ESG表現直接影響融資成本與國資合作門檻。
(五)輕資產輸出與REITs退出通道打開
重資產開發回款周期拉長，委托管理、特許經營、品牌聯營、第三方資產管理興起;消費基礎設施公募REITs試點擴展至酒店度假資產，以NOI和出租率為定價錨，倒逼運營方從“資產升值”轉向“現金流管理”。 三亞亞特蘭蒂斯類優質標的的REIT化探索，將給行業提供估值錨點。
(一)賽道選擇：鎖定四類確定性
優先看康養旅居型(森林/溫泉/中醫藥/氣候)、氣候適應型(避暑避寒雙基地)、低碳智慧型(新國標綠色飯店+智慧中臺原生)、融合業態型(冰雪四季、濱海郵輪、鄉村微度假+非遺)。規避純觀光依附型、地產尾盤捆綁型、無內容日歷的單體大盤。
(二)模式選擇：輕重分離，運營優先
新增投資慎用“100%自有重資產+住宅反哺”舊模型，改用“核心資產持有+非核心輕資產租賃+品牌管理輸出”混合架構。與具備Club Med式一價全包能力、或本土社群運營能力的運營商綁定，比單純拿地更重要。存量改造重點看：交通可達性(高鐵到縣域)、地方政府配套(土地/環評/基建)、本地化運營團隊三項風控指標。
(三)區域布局：跟著規劃走廊走
沿長江、黃河、京張體育文化、巴蜀文化走廊及浙皖閩贛生態旅游協作區布點;東部卡位入境服務與郵輪口岸，中部做縣域鄉村康養，西部做生態野奢，東北做冰雪全產業鏈，海南與橫琴做政策套利型國際消費項目。
(四)退出與資本設計
中期以管理合同現金流+會員儲值沉淀支撐估值，長期對接消費類REITs、類REITs、CMBS。投資組合中建議配置“1個核心重資產目的地+2—3個輕資產輸出管理項目+1個跨境(東南亞/中亞)試水項目”，以對沖單一市場周期。
(五)風險底線
警惕三重踩坑：一是把“文旅概念”當“運營能力”，拿地后無內容日歷;二是銀發康養宣稱醫療療效卻無合規鏈路;三是濱海/山地資產忽視極端氣候與保險成本。人才端需提前鎖定“酒店管理+康養護理+文化策展”復合團隊，這將是十五五中后期最稀缺的生產資料。
如需了解更多度假村行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2025-2030年中國度假村行業深度發展研究與“十五五”企業投資戰略規劃報告》。
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