一、開篇：當"存量盤活"遇上"銀發浪潮"，養老地產的價值邏輯正在被重寫
2025年，中國房地產市場正經歷從"增量擴張"向"存量優化"的歷史性轉折。中辦、國辦聯合印發的《關于持續推進城市更新行動的意見》明確提出，要通過存量改造實現空間和功能的重新配置。在這一宏觀背景下，養老地產不再是簡單的"地產開發"概念，而是城市更新中盤活存量資產、激活"沉睡資本"的關鍵抓手。
與此同時，人口老齡化進程持續加速。預計到2025年，全國60歲及以上人口將突破3.1億，占總人口的22%。這意味著每5個人中就有1位60歲以上的老人，一個規模空前的剛性消費市場正在形成。據復旦大學老齡研究院團隊預測，按中等方案，2035年老年居住消費規模將達到數萬億元，2050年將達到更高水平，占銀發經濟的比重穩定在四分之一左右。
這種"存量資產待盤活"與"養老需求爆發"的雙重疊加，正在重塑養老地產行業的投資價值邏輯。中研普華產業研究院在《2025-2030年養老地產行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》中指出，當前養老地產行業正處于"政策紅利釋放期""金融工具創新期"與"商業模式迭代期"的三重疊加階段。對于風險投資者而言，傳統的"重資產開發+產權銷售"模式已難以為繼，而"存量改造+輕資產運營+資產證券化"的新模式正在打開全新的價值空間。
二、市場現狀：從"高空置率困境"到"結構性機會"的范式轉移
(一)空置率悖論與供需錯配
養老地產行業面臨的核心矛盾，是"高需求"與"高空置率"并存的悖論。目前，中國養老地產項目普遍存在區域發展不均衡、空置率過高的問題。京津冀和長三角地區的養老地產項目空置率甚至超過四成，川渝地區更是接近五成，遠高于盈利平衡點，導致大部分養老地產項目處于虧損狀態。
這種悖論的本質是供需錯配。從供給端看，現有項目過度集中于高端全護理機構，而面向活力老人的普惠型、社區嵌入式產品供給嚴重不足;從需求端看，傳統"養兒防老"觀念使養老院被污名化，而"新銀發族"(60后、70后)對品質生活的追求又未被充分滿足。
中研普華產業研究院認為，破解這一悖論的關鍵在于"產品重構"與"模式創新"。未來五年，能夠精準切入"中間市場"、提供分層分級服務的運營商將獲得結構性機會。特別是那些能夠將閑置的辦公用房、學校、賓館、廠房、商業設施等改造為養老機構的項目，既符合政策導向，又能顯著降低初始資本開支，使中小型、嵌入式養老項目更具投資可行性。
(二)存量資產盤活的"療愈"新賽道
2026年，一個名為"療愈地產"的新賽道正在興起，成為存量資產盤活的重要方向。某療愈社區通過改造閑置資產，配備智能康養設備，種植藥用植物，實現月均入住率近九成，客群以55-70歲健康活力老人為主，單套月租金較周邊傳統養老院溢價顯著。
這種模式的核心在于"情緒價值"的販賣。通過VR冥想艙、生物反饋座椅等智能設備，結合光療節律系統，為老年人提供身心療愈服務。中研普華產業研究院觀察到，療愈地產不僅是空間的物理改造，更是城市溫度的重新定義。對于投資者而言，這一賽道兼具"存量盤活"與"消費升級"的雙重屬性，值得重點關注。
(一)從"事業"到"產業"的政策躍遷
2025年，銀發經濟被進一步提升至國家戰略高度。《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》明確提出，要積極應對人口老齡化，健全養老事業和養老產業協同發展政策機制，優化基本養老服務供給，發展醫育、醫養結合服務。
地方層面，政策創新層出不窮。北京、杭州等地已明確療愈類項目可享受房產稅減免;廣州允許存量商辦物業引入老齡健康護理中心、康養機構，建設社區養老中心，實現存量商辦盤活與銀發經濟產業發展雙輪驅動。河北省將養老服務設施用地納入年度建設用地供應計劃，對非營利性養老機構允許以劃撥方式供地，商業性養老服務設施用地的出讓底價可按不低于所在級別公共服務用地基準地價的七成確定。
中研普華產業研究院在相關研究報告中指出，十五五期間，養老地產行業的政策紅利將呈現三個特征：一是土地供應從"專項劃撥"轉向"多元供給"，存量資產改造成為主流;二是財政補貼從"補建設"轉向"補運營"，服務能力強的機構將獲得更多支持;三是金融支持從"間接融資"轉向"直接融資"，資產證券化工具即將全面落地。
(二)REITs與ABS：打通"投融建管退"閉環
2025年，養老地產行業的最大金融突破莫過于資產證券化工具的實質性推進。證監會發布的《關于資本市場做好金融"五篇大文章"的實施意見》明確提出，探索以養老設施等作為基礎資產發行資產支持證券和REITs。國家發展改革委已將養老設施納入基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報行業范圍。
盡管截至2025年初尚未發行養老設施REITs，但市場各方正在積極籌備。據行業研究，養老REITs的推出可使項目投資回收周期從傳統的十五至二十年縮短至八至十年，極大提升行業資本流動性。持有型不動產ABS作為介于Pre-REITs與公募REITs之間的銜接產品，弱化主體信用依賴，強調資產現金流價值，預計2025年底市場規模將突破數百億元。
中研普華產業研究院認為，REITs與ABS的常態化發行將深刻改變養老地產行業的生態。一方面，它為存量資產提供了流動性出口，使長期資本能夠循環再投資;另一方面，它對底層資產的運營質量提出了更高要求——項目需依法登記備案、運營時間原則上不低于三年、權屬清晰且現金流穩定。對于投資者而言，這既是退出通道的拓寬，也是運營能力試金石的落地。
四、模式創新：從"重資產持有"到"輕資產運營"的轉型
(一)險資CCRC模式的標桿效應
保險資金依然是養老地產市場的"壓艙石"。頭部險企普遍以重資產或輕重結合模式布局養老地產，通過CCRC(持續照料退休社區)模式為高客提供增值服務。泰康之家、太保家園、太平樂享等品牌已在全國布局數十個項目，構建從金融保障到醫療服務的全鏈條養老解決方案。
中研普華產業研究院觀察到，險資CCRC模式的成功關鍵在于"保險+服務"的閉環設計。通過保費門檻鎖定長期客戶，自建醫療配套實現醫養無縫銜接，連鎖化運營降低邊際成本。然而，這一模式也存在門檻高、周期長的局限，更適合資金實力雄厚的大型機構。
(二)中資產模式的崛起：央企的"租賃+運營"探索
2025年，央企力量開始大規模入局銀發經濟。中建方程優先選擇"租賃+運營"的中資產模式，通過盤活存量物業和改造閑置資源切入市場，不僅降低了初始投入和財務風險，還提升了凈利潤率水平。
這種"物業+養老"的組合模式，使養老功能自然嵌入城市更新與社區改造場景，延長項目價值鏈條。與重資產模式相比，中資產模式資金占用更少、退出更靈活;與輕資產模式相比，它又具備更強的服務控制力和品牌溢價能力。中研普華產業研究院建議，投資者可重點關注這類"輕重之間"的創新模式，它可能成為未來養老地產的主流形態。
(三)會員制與多元化盈利模式
當前，養老地產的盈利模式正在從單一的"產權銷售"向多元化方向演進。會員制模式通過銷售會員資格并提供全方位養老服務，規避了產權銷售的后期管理難和物業租賃的回收周期長的難題，成為重要的盈利創新。押金模式、轉讓使用權模式、保險模式、信托模式等也在不同場景下得到應用。
中研普華產業研究院指出，無論采用何種模式，核心都在于"運營能力"的構建。未來，養老地產項目的收益將主要來源于兩個方面：一是物業增值收益，通過專業運營提升資產價值;二是長期服務收益，通過持續的服務供給獲得穩定現金流。那些能夠實現"資產運營+服務運營"雙輪驅動的企業，將在競爭中占據優勢。
五、技術賦能：智慧養老重塑地產價值
(一)從"概念"到"落地"的智慧化轉型
2025年，智慧養老正在從概念走向落地。智能家居、健康監測、遠程醫療、智慧運營平臺在養老公寓快速普及，數據驅動的健康管理、增值服務、風險預警，提升用戶體驗與運營效率。
中研普華產業研究院在相關研究報告中分析，智慧養老平臺正成為資本布局重點，投資聚焦資源整合型平臺企業。這些平臺通過SaaS模式鏈接醫療、社區、家庭服務資源，打通服務閉環。對于養老地產而言，智慧化轉型不僅是成本項，更是增值項——智能健康監測設備、遠程醫療系統、虛擬養老院等創新模式，能夠顯著提升服務效率、降低人力成本、增強客戶粘性。
(二)醫養融合的縱深發展
老年群體對醫療服務的剛性需求，決定了醫養融合是養老地產的核心競爭力。2026年，醫養融合將突破"養老社區配建診所"的淺層模式，進入"醫療資源深度整合+全周期健康管理"的新階段。
養老機構與三甲醫院、康復專科機構的合作將從松散的轉診關系，升級為共建診療中心、共享醫護團隊的緊密協同。慢病管理、術后康復、安寧療護等專業化服務將成為標配，而不是增值項。中研普華產業研究院認為，醫養融合的本質是將醫療資源無縫嵌入養老場景，實現"養中有醫、醫中有養"的服務閉環，這也將成為未來衡量養老地產項目價值的核心標準。
(一)從"被動養老"到"主動享老"
2025年，銀發消費完成了從"提供基礎生存剛需"向"高品質晚年生活供給"的迭代升級。隨著60后、70后群體逐步邁入銀發階段，這一代"新銀發族"展現出截然不同的生活態度：他們追求高度自主的消費決策，主動打破社會對老年人的刻板印象，始終自認保有年輕心態與充沛活力。
這種代際更迭正在重塑養老地產的產品邏輯。傳統養老社區強調的"照護"和"安全"，已無法滿足新銀發族對"社交"、"成長"和"自我實現"的需求。中研普華產業研究院觀察到，市場上開始出現"老年大學+養老社區"、"文旅康養+公寓居住"、"代際融合+全齡社區"等創新模式，通過豐富精神文化生活、促進社會參與來提升客戶粘性。
(二)數字化滲透與渠道重構
截至2025年，我國60歲及以上銀發網民規模已達1.6億人，互聯網普及率超過五成。銀發人群通過電商平臺選購商品與服務，參與線上社交及娛樂活動，數字化消費習慣逐漸形成。
這一趨勢對養老地產的營銷和服務模式提出了新要求。傳統的地推、會銷模式效率遞減，而"短視頻內容種草+直播轉化+私域復購"的全鏈路通路正在成為主流。中研普華產業研究院建議，養老地產運營商應積極擁抱數字化，通過線上平臺展示社區生活、建立信任關系、降低獲客成本。
七、結語：在變革中重塑養老地產的價值內核
站在2025年的時間節點回望，養老地產行業正在經歷一場深刻的范式轉移。從"增量開發"到"存量盤活"，從"單一居住"到"生態社區"，從"重資產持有"到"輕資產運營"，每一個轉變都蘊含著投資邏輯的迭代升級。
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若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2025-2030年養老地產行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。
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