一、開篇：當"以舊換新"成為國家戰略，二手房市場站上C位
2025年，中國房地產市場迎來了一個歷史性的轉折點。隨著城鎮化從高速增長轉入穩定發展期，城市發展從大拆大建轉向存量提質增效，二手房市場正式站上C位，成為房地產行業的核心戰場。這一年，國家發改委、財政部聯合發文，將住房"以舊換新"納入全國性消費品以舊換新重點支持范疇，超長期特別國債提供資金保障。
政策的轉向背后是市場結構的深刻變化。北京、上海等一線城市的二手房成交占比已突破八成，這意味著每賣出五套房子，就有四套是二手房。與此同時，貝殼找房平臺2025年二手房交易單量創歷史新高，同比增長超過一成，其中非鏈家交易單量同比增長一成五，平臺屬性持續增強。
中研普華產業研究院在《2025-2030年二手房行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》中指出，二手房行業正處于"政策紅利釋放期""數字化變革期"與"商業模式重構期"的三重疊加階段。對于風險投資者而言，傳統的"信息撮合+傭金抽成"模式已難以為繼，而"以舊換新生態構建""數字化交易平臺""存量資產運營"等新賽道正在打開全新的價值空間。
二、市場現狀：從"增量開發"到"存量運營"的范式轉移
(一)二手房成為市場主角，交易結構深度調整
2025年，全國房地產市場整體延續調整態勢，但二手房市場展現出強勁的韌性。在"以價換量"的策略下，重點城市二手住宅成交套數同比保持增長，而新房銷售則持續承壓。這種分化趨勢預示著房地產行業正在經歷從"新房主導"向"二手房主導"的歷史性轉變。
中研普華產業研究院觀察到，這一轉變的本質是城市發展模式的升級。隨著城市更新進程推進，存量房交易占比將持續攀升，二手房賽道無疑具備"長坡厚雪"的發展潛力。對于投資者而言，這意味著市場容量的長期擴張和商業模式的迭代機遇。
(二)"以舊換新"政策：打通交易鏈條的關鍵鑰匙
2025年至2026年，"以舊換新"政策在全國范圍內鋪開，成為激活二手房市場的核心引擎。各地因地制宜，形成了三種主流模式：一是"賣舊買新"模式，購房者先出售舊房再購買新房，享受契稅補貼等優惠;二是"收舊換新"模式，國企或指定機構直接收購舊房，房款直抵新房首付;三是"房票安置"模式，將征收安置與以舊換新相結合，打通"征收-安置-置換"的全鏈條。
上海率先試點收購二手住房用于保障性租賃住房，浦東新區、靜安區和徐匯區成為首批試點區域，預計全年總規模將達到一萬套左右。煙臺則將"收舊換新"范圍擴展至市七區全域，房齡上限提高至三十年，舊房抵頂新房款的比例提升至七成。這些創新實踐不僅優化了住房結構，也為二手房市場注入了確定性需求。
中研普華產業研究院認為，"以舊換新"政策的深層意義在于重構了二手房市場的流通機制。通過政府背書、國企參與、金融支持，解決了傳統交易中"賣房難、周期長、風險大"的痛點，為風險投資者創造了"政策驅動+市場運作"的雙重機遇。
(一)從"信息撮合"到"智能服務"的升級
2025年，數字化技術正在重塑二手房行業的底層邏輯。貝殼找房推出的AI找房助手"布丁"，通過自然語言處理技術理解用戶"三代同堂、近地鐵、學區房"等模糊需求，結合用戶瀏覽軌跡與成交大數據，實現精準匹配。其"樓盤字典"已覆蓋全國重點城市核心區域，收錄房源信息超兩億套，數據精度細化至房屋朝向、層高、戶型承重墻位置等毫米級維度。
中研普華產業研究院在相關研究報告中指出，數字化轉型的核心價值在于打破"信息黑箱"。通過"真實房源"承諾與"假一賠百"保障機制，從制度層面杜絕虛假房源;升級的"透明交易"體系將二手房交易中的稅費計算、傭金明細、資金流向等信息全部線上化呈現，用戶可隨時查看進度。
對于投資者而言，數字化能力已成為區分"傳統中介"與"科技平臺"的關鍵標尺。那些能夠構建數據中臺、實現AI驅動決策、打通線上線下閉環的企業，將在行業集中度提升的過程中獲得超額收益。
(二)政府主導的交易平臺：打破壟斷的新變量
2025年兩會期間，全國政協委員聶竹青提交提案，直指房屋交易壟斷亂象，建議打造數字化房屋交易平臺，打破行業壟斷。提案建議打通住建部不動產登記系統、銀行房貸數據、房企銷售系統及個人房源信息，建立全國統一房源數據庫，要求所有放售房源"一房一碼"實名登記。
深圳已在2024年試點類似平臺，二手房交易中介成本下降四成以上，交易糾紛率降低近七成。貴陽市房地產交易平臺"筑房e"正式上線，通過"政府引導、行業監管、國企投資、市場運作"的方式，為新房、二手房交易提供安全便捷的服務。
中研普華產業研究院認為，政府主導的交易平臺與市場化平臺并非零和博弈，而是互補共生。政府平臺在公信力、數據整合、監管合規方面具有優勢，而市場化平臺在服務效率、用戶體驗、生態構建方面更為靈活。未來，"政府監管+市場運營"的混合模式可能成為主流，投資者應關注兩類平臺的合作機會與差異化定位。
四、政策風向：十五五規劃下的戰略機遇
(一)存量盤活：從"控增量"到"優存量"的政策轉向
《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》明確提出，要"完善并購、破產、置換等政策，盤活用好低效用地、閑置房產、存量基礎設施"。這一政策導向與"十四五"期間的"實施城市更新行動"相比，從"行動"升級為"大力實施"，標志著存量盤活已進入新階段。
江蘇省"十五五"規劃建議明確，要鞏固擴大房票安置成效，加大住房以舊換新力度，盤活存量商品房。上海市普陀區住房發展"十五五"規劃提出，建立"以舊換新"的常態化工作機制，協調房地產開發企業、房地產經紀機構、計劃賣舊買新的居民，完善支持政策。
中研普華產業研究院分析，十五五期間，二手房行業的政策紅利將呈現三個特征：一是交易流程持續簡化，"帶押過戶""跨省通辦"等便民措施全面推廣;二是稅費負擔進一步降低，契稅優惠、增值稅減免、個稅退稅等政策組合發力;三是金融支持加碼，公積金貸款額度提升、商業貸款利率下行，降低購房成本。
(二)帶押過戶：交易效率的革命性提升
2025年，"帶押過戶"政策在全國范圍內實現重大突破。三亞、海口、澄邁等地出臺新政，允許房子在還有貸款的情況下直接過戶，無需提前還清貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續。黃石市自2023年試點以來，累計完成數百筆業務，涉及金額數億元，改革已全面鋪開至住宅、商業、工業用房等各類物業。
廣州市增城區成功辦理首例二手房"帶押過戶"全流程網辦，依托不動產登記網上申請平臺，買賣雙方和金融機構可直接完成材料提交、身份驗證、在線繳費、在線審核、核發產權電子證照等環節，實現"數據多跑路，群眾少跑腿"。
中研普華產業研究院指出，"帶押過戶"的深層意義在于降低了交易的資金門檻和時間成本。傳統模式下，賣家需要籌集"過橋資金"還清貸款才能過戶，光墊資費用就可能數萬元;新模式下，這一成本徹底省去，交易周期從一個月以上縮短至數日甚至一日內完成。對于投資者而言，這意味著二手房市場的流動性將大幅提升，資產周轉效率顯著改善。
五、商業模式創新：從"交易撮合"到"生態運營"
(一)裝修代售：增值服務的新藍海
2025年，二手房市場的競爭已從"信息差"轉向"服務差"，裝修代售成為差異化競爭的新賽道。鏈家旗下租賃品牌自如跨界切入二手房市場，推出"自如美家"業務，核心模式是"裝修代售"——即為業主提供"煥新、清水、心舍"三款好房裝修產品，通過對待售二手房進行裝修改造，加速房源成交。
"煥新"針對基礎還不錯的房屋，進行為期七天的美化煥新后再出售;"清水好房"針對老舊房屋做整體改造;"心舍好房"針對高客單價房屋，走高品質、智能化家居改造路線。保利集團也正式進軍二手房市場，旗下高端中介品牌"保利高屋行"已落地多個城市，通過"單邊代理+嚴選好房+買房傭金折扣+全網聯賣"的機制，為買賣雙方提供更高效的服務。
中研普華產業研究院認為，裝修代售模式的本質是將二手房交易從"標準品"轉向"定制品"，通過提升房源品質實現溢價銷售。這一模式不僅增加了中介服務的附加值，也為家裝家居、智能家居等產業鏈企業創造了協同機會。投資者應關注具備供應鏈整合能力、設計施工一體化能力的平臺型企業。
(二)租賃聯動：盤活存量的另一路徑
2025年，二手房與租賃市場的聯動日益緊密。貝殼房屋租賃服務在管房源量超過七十萬套，同比增長六成以上，全年凈收入同比增長超過五成，首次實現全年盈利。長沙等地出臺政策，鼓勵居民將存量房出租，出租后的房屋不納入家庭住房套數計算，既提高了存量房源利用率，又穩定了住房租賃市場。
中研普華產業研究院觀察到，"租購并舉"政策的深化，為二手房行業開辟了新的價值路徑。一方面，專業機構通過"收房-改造-出租-運營"的閉環，將存量房轉化為保障性租賃住房或市場化長租公寓;另一方面，二手房交易平臺通過整合租賃資源，為購房者提供"先租后買""以租代購"的靈活選擇，降低決策門檻。
(一)貝殼的守成與轉型
2025年，貝殼找房在行業調整期展現出強大的韌性。面對市場變化，貝殼主動調整增長方式，從"人店規模驅動"轉向"效率和價值創造驅動"。在直營鏈家業務上，貝殼做了組織和規模優化，調整門店與經紀人結構，把資源往高效產能和核心區域集中。
非鏈家經紀人人均二手單量同比提升，從2022年的不足兩單提升至三單以上，顯示出平臺模式下效率改善的成效。AI技術的應用也開始釋放實際價值，智能客服、智能匹配、智能風控、AI定價等應用，不僅提升了服務效率，也降低了運營成本。
中研普華產業研究院認為，貝殼的轉型經驗揭示了二手房行業的進化方向：從"規模擴張"到"效率提升"，從"人力密集"到"人機協同"，從"交易撮合"到"全周期服務"。對于投資者而言，行業集中度提升是確定性趨勢，頭部平臺的市場份額將進一步擴大，但"規模詛咒"也需警惕——當交易總量萎縮時，龐大的運營體系可能成為成本負擔。
(二)新進入者與跨界競爭
2025年，二手房市場迎來新的競爭者。保利、萬科等開發商通過旗下中介品牌切入存量市場，利用房源優勢和客戶資源構建閉環;京東、阿里等互聯網平臺也在探索房產交易數字化，試圖以流量優勢顛覆傳統模式;銀行、保險等金融機構則通過"金融+房產"的融合，提供一站式置業服務。
中研普華產業研究院指出，新進入者的優勢在于資源稟賦和跨界整合能力，但二手房行業的核心壁壘在于"線下服務網絡"與"社區信任關系"。傳統中介多年積累的房源數據、經紀人團隊、客戶口碑，并非短期內可以復制。未來的競爭格局將是"頭部平臺+垂直細分+生態協同"的多元共生，而非單一巨頭的壟斷。
七、結語：在存量時代重塑二手房的價值內核
站在2025年的時間節點回望，二手房行業正在經歷一場深刻的范式轉移。從"增量開發"到"存量運營"，從"信息撮合"到"智能服務"，從"單一交易"到"生態構建"，每一個轉變都蘊含著投資邏輯的迭代升級。
中研普華依托專業數據研究體系，對行業海量信息進行系統性收集、整理、深度挖掘和精準解析，致力于為各類客戶提供定制化數據解決方案及戰略決策支持服務。通過科學的分析模型與行業洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風險，優化運營成本結構，發掘潛在商機，持續提升企業市場競爭力。
若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2025-2030年二手房行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。
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